租赁新规落地月余，行业供需错配问题仍存，合规与效率成行业重构基石

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

住房租赁市场正迎来政策驱动下的全新发展阶段。我国首部专门规范住房租赁活动的《住房租赁条例》正式施行1个多月以来，随着政策红利的逐步释放，住房租赁市场的秩序进一步规范，租赁行业也迎来新一轮发展契机。

58安居客研究院研究总监韦谢认为，《住房租赁条例》的实施为市场化租赁领域带来了系统化合规要求，推动行业从粗放式增长向精细化运营转变。

“供需关系的转变，是住房租赁行业变革的核心。”韦谢向《华夏时报》记者指出，随着居住观念转变，住房租赁行业正迎来结构性发展机遇，推动行业从规模扩张向品质运营跃迁。自2023年以来，租房需求占比上升，买房需求占比下降，住房租赁市场正在“补位”。

住房租赁市场获有效规范和引导

9月15日，我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规《住房租赁条例》正式施行。《条例》聚焦住房租赁市场发展中的突出问题，针对“甲醛房”“群租房”、恶意克扣押金等市场乱象，明确了出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构等各方主体的行为规范与法律责任，并构建了以信用监管为核心、多部门协同的现代化监管体系。

《条例》的实施，更加有力有效规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑。

从机构统计数据来看，租赁市场供给稳步增长。住房租赁产业研究院数据显示，截至2025年三季度末，其重点监测的16个城市新增市场供给房源共计约69365间，环比二季度的78706间增速有所放缓。其中，保障性租赁住房新增供应约48312间，占比达69.6%，仍占据市场供给主要地位。同时，16城机构化管理项目平均月租金2549.45元，环比下跌9.14%。

另据中指研究院统计，2025年9月，TOP30企业开业规模榜合计开业房源量达139.8万间，管理规模榜合计管理房源量约198万间。

监管力度的同步强化为市场规范运行保驾护航。以西安为例，当地在落实《条例》的基础上，构建了“数据端+资金端”的双重监管机制，推动多家租赁企业进驻市级住房租赁交易服务平台，实现房源核验、企业资质查询、合同网签备案等全流程线上办理，有效保障了租户的合法权益。

金融支持政策的落地则为市场供给扩容提供了新路径。今年9月，国家发改委发布相关文件，首次将市场化租赁住房明确纳入“新资产类型”推荐发行路径。未来，市场化租赁住房有望借助资产证券化工具，广泛引入社会资本，有效扩大市场供给，从而推动形成健康、可持续的市场正循环。

住房租赁市场出现结构性巨变

在政策引导与市场需求的双重驱动下，我国住房租赁市场已发生深刻的结构性变化，正式迈入“新租住时代”。

在由中国房地产报社主办、中国城市与区域治理研究院与58安居客研究院提供学术支持的“重构居住关系—新租住时代”城市共生计划主题沙龙上，韦谢深入剖析了当前租赁市场的结构性变化。其认为，从政策层面看，保障性租赁住房在“质”与“量”上均提供了更大发展空间：更多参与主体获得金融支持，房源供给增加，品质要求提升，客户覆盖面扩大，而《条例》的实施也为市场化租赁领域带来了系统化合规要求。

值得注意的是，行业供需错配的问题仍未完全解决。例如，保障性租赁住房已建设2400万套，但实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%，供需相对平衡；而个人房源市场却呈现“供不应求”与“租金下降”并存的矛盾现象。

与此同时，需求端的变化同样显著：家庭小型化趋势使得对居住空间的要求降低；生活配套亟待改善，全国尚有数千万户家庭面临住房面积不足、设施老旧等问题；人口结构升级则带来了长期改善性需求。韦谢分析认为，产业工人、服务人员等群体若转化为专业技术人员，将释放巨大租赁需求。2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城。

市场数据进一步印证了这一结构性变化的趋势：2023年以来，租房需求占比上升，买房需求占比下降，租赁市场正在补位。租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率，为行业提供了利润空间。“面对这些变化，行业需更敏锐地捕捉用户需求，推动供给端的持续优化与升级。”韦谢总结道。

用户需求与行业重构

业内人士普遍认为，新租住时代的核心是“以用户为中心”，需求的多元化变化正驱动行业从产品设计到服务体系的全面重构，而合规与效率则是这场重构的核心基石。

“合规与效率是行业重构的基石。”58安居客研究院院长张波强调，随着《条例》的实施，企业需通过技术手段落实房源实勘、信息真实性等要求。“法规落地后，淘汰的是不规范的企业，留下的是真正关注用户需求的企业。”张波表示：“条例倒逼企业合规升级，房源真实性管理、资金安全监管未来行业将更趋规范，政策支持也会逐步完善。”

针对用户需求的变化，企业正从产品与服务两方面发力升级。华润有巢副总经理孙雪鹏指出，租客需求的变化体现在两方面：一是服务升级，二是产品结构调整。在其看来，存量项目改造难度较大，但新增项目需更注重品质与空间设计，而广义的服务还包括配套空间与区域整体提升。

龙湖集团龙智资管航道、龙湖冠寓总经理顾涛介绍说，龙湖通过精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合），为用户提供更全面的生活解决方案。“长租公寓不仅是居住空间，更是生活服务的载体。”顾涛认为，“从维修服务到社群活动，再到精神层面的满足，这些都是未来竞争的关键。”

首创城发集团品牌营销部总经理高广汉则强调了客群细分与社会价值并重的运营理念。“城市青年需要交通便利与社群互动，城市建设者则需要低成本与基础服务保障。”高广汉认为，外卖小哥的电动车充电需求、早餐供应等细节，恰恰体现了服务的温度。其进一步指出，“新租住时代”的企业需平衡经济账与社会价值账，从“房东”转变为“微型城市运营者”。

在资产价值层面，戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡指出，公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标。“土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈。”他分析道，“未来需通过运营效率提升与服务增值，增强资产退出时的市场认可度。”

面对利润压力，企业也在探索成本重构与创新模式。孙雪鹏提到：“通过数字化管理、政策支持与资方合作，降低运营与建安成本。”顾涛补充道：“节能技术应用与服务增值是利润对冲的有效途径。”

受访人士一致认为，新租住时代的核心关键词是“运营效率”“用户需求”与“生态共建”。唯有通过系统化思维与精细化服务，才能实现居住关系重构与城市共生发展，让租赁不再是过渡选择，而是生活方式的重要组成。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁