城市更新成“十五五”关键抓手 —— 政策加速落位、资本多元助推高质量发展！

即将进入“十五五”时期，城市更新将被定位为推动城市内涵式发展和房地产高质量转型的核心抓手。国家层面已明确将城市更新纳入整体发展布局，相关用地、资金、监管等配套政策正加速落地，为各地项目提供制度保障和资本支持。

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政策红利集中释放

在“十五五”期间，政府将围绕城市更新大场景，落实构建房地产新发展模式的任务，力求形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的格局。为此，土地政策将重点推动混合开发利用、用途依法合理转换，并优化零星用地集中改造、容积率转移或奖励等措施，旨在突破传统土地供给瓶颈，为更新项目提供更灵活的用地空间。

资金方面，中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债等将继续保持强劲支持力度。同时，银行信贷、债券投资、股权投资等多元化金融工具也在逐步完善，为城市更新提供全链条的融资保障。业内人士预计，这些金融、财税、土地等配套政策将在“十五五”期间逐步落位，为项目落地提供坚实后盾。

市场反应与项目特征

城市更新项目普遍投资额大、开发周期长，因而用地政策和资金支持成为市场关注的焦点。2025年1月3日召开的国务院常务会议明确，要支持各地因地制宜进行创新探索，建立可持续的城市更新机制，推动城市高质量发展。随后，全国城市更新工作部署视频会议进一步要求大力实施城市更新，确保重点任务有序推进。

中指研究院研究总监吴建钦在接受上海证券报采访时表示：“城市更新是扩大内需的重要抓手，不仅是新型城镇化高质量发展的必然要求，也是当前稳投资、促消费的关键举措。预计2025年各地城市更新行动将进一步加速。”他指出，随着政策红利的叠加，资本将更积极进入更新领域，形成政府、金融机构和社会资本三位一体的合作格局。

机制创新与未来展望

从“增量扩张”转向“存量提质”，城市更新正从单纯的拆迁改造向综合治理、功能提升转变。业内观察认为，未来的城市更新机制将围绕以下几方面深化：

土地混合开发与用途转换：通过“一块地多种功能”实现土地价值最大化，鼓励住宅、商业、公共服务等混合布局。

容积率转移与奖励政策：在保障公共空间的前提下，允许开发商在符合条件的区域进行容积率转移，提高项目可行性。

多元融资渠道：除传统银行贷款外，专项债、超长期国债、产业基金、PPP等模式将为项目提供长期、低成本资金。

监管与绩效考核：建立项目全生命周期监管体系，强化环境、社会和治理（ESG）指标，确保更新质量与可持续性。

这些机制的加速建立，将为城市更新注入持续动力，推动老旧城区功能提升、居住环境改善以及产业结构优化。正如《经济参考报》报道的那样，中央城市工作会议已将城市更新纳入总体要求，明确“以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手”，为高质量城市发展指明方向。

结语

随着政策红利的持续释放和资本市场的积极响应，城市更新正从概念走向实践，成为“十五五”期间推动城市高质量发展的重要抓手。未来，随着土地、金融、监管等配套机制的进一步完善，城市更新有望在提升城市功能、释放存量潜力、扩大内需方面发挥更大作用，为实现新型城镇化目标提供坚实支撑。