仲量联行 | 西安办公楼新兴区域成长，物流地产租金筑底企稳

仲量联行发布《2025年第三季度西安商业及物流地产市场报告》

西安，2025年10月23日——上月，2025欧亚经济论坛在西安开幕，以聚合欧亚新动能，共筑可持续发展新格局为主题，进一步释放西安在商贸、科技、产业等领域的发展潜力。甲级办公楼市场：增量需求有限，空置率小幅下降，租金持续下跌，新兴区域逐步成长。物流地产市场：租金筑底企稳，租户结构持续优化。

仲量联行华西区董事总经理佟恩表示：“欧亚论坛的成功举办不仅成为深化西安与‘一带一路’沿线国家经贸合作的重要里程碑，更通过国际级对话平台的聚合效应，显著提升了西安的城市品牌价值与全球影响力。可以预见将有更多跨国企业选择西安作为区域总部或供应链枢纽的落脚点，形成‘政策红利-产业集聚-地产升级’的良性循环，持续赋能城市经济高质量发展。”

甲级办公楼市场

增量需求有限，企业流动搬迁常态化

2025年第三季度，西安甲级办公楼市场企业流动日渐常态化；相反，增量需求有限，全市甲级办公楼净吸纳量共计录得约9,000平方米。受需求疲软影响，租金持续下行。至季末，西安甲级办公楼租金收至85.9元/平方米/月，环比下跌1.1%。由于近半年来，高新南和曲江板块新增标杆项目入市刺激部分优质客户换租升级，全市空置率小幅微降，下降0.4个百分点，季末收至35.1%。

三季度增量需求聚焦专业服务（22.3%）、地产建筑（17.4%）、科技互联网（16.4%）三大行业。值得一提的是，由于某大型头部制造企业落地非核心区，制造业（12.3%）新租面积占比显著提升，位居第四。此外，由于“拎包入住”逐渐成为客户的主导性需求，推动部分二房东积极与业主开展合作联营，第三方办公运营新租成交重回前五。

租赁规模方面，以成交数量统计，400平方米以下依然是市场主流面积段，需求占比近八成；而300平方米以下的需求占比近七成，环比扩大约9.9个百分点。

新兴区域加速成熟，高性价比楼宇持续吸引需求转移

季内，某大型头部制造企业在浐灞国际港设立新总部，新租面积约1万平方米。随着西安交通基础设施逐步完善，办公楼市场版图扩容成型。以浐灞国际港、西咸新区为代表的新兴区域迅速崛起，凭借优质的楼宇品质与较低的租金优势，吸引一批头部企业关注。本季度，新兴区域空置率环比下降7.0个百分点，去化量高于核心商务区。受新兴商务区分流影响，核心商务区租金持续面临下行压力。

未来展望：供应端持续承压，西安市场以价换量趋势或将在年底强化

2025年第四季度，西安甲级办公楼市场供应仍将持续，低增量需求下，楼宇招商持续承压。在市场下行与企业普遍追求“降本增效”的背景下，部分二房东为达成年度去化目标，可能采取“年底降价促销”策略。此外，新入市项目在预招商阶段也会以更具吸引力的租金条件吸引优质客户。双重影响下，不仅为租金敏感性租户提供换租搬迁的窗口机会，也将在短期内加剧市场竞争，对现有楼宇的去化形成分流压力。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“这对传统核心商务区的老旧楼宇形成了显著的分流效应，令其招商压力持续加剧。面对这一市场趋势，推动硬件设施的升级改造与运营服务的提质增效，或将成为这些老旧项目突围当前下行周期的关键路径。”

物流地产市场

租金筑底企稳，租户结构持续优化

截至三季度末，西安物流地产市场已连续12个月未录得新项目入市。市场在筑底企稳的同时，逐步开启租户调整。一方面，部分主力租户业务波动造成仓储需求萎缩，季内美团优选战略转型升级，探索社区零售新业态，同时退出部分亏损区域，包括陕西在内的18个省份闭仓停业；此外隆基太阳能也受产品库存调整影响，大幅缩减仓储面积。另一方面，部分业主着手优化租户结构，在原有租户到期退租后，将招商目标瞄准更多租期长且承租能力更强的优质租户，但受限于以上租户更长的决策周期以及较小的面积需求，造成部分项目短期内出现摩擦性空置。

三季度，受美团优选及其供应商大面积退租影响，空港子市场录得负8.5万的净吸纳量，导致全市总净吸纳量录得负值。市场整体空置率小幅攀升1.8个百分点至6.1%。虽然空置率面积略有增加，但全市八个物流地产子市场中已有五个达到或接近满租，带动租金进一步筑底企稳。季内全市平均净有效租金环比保持稳定，报20.4元每平方米每月。

新增供应缺位，需求增长可持续，支撑租金和资产价格回升

对内，自2024年开始，陕西商品零售额增速超越餐饮零售额，成为拉动社零增长的核心力量；且地区升级消费潜力较大，消费支持类政策成效显著，年内通讯器材、家用电器和音像器材、文化办公用品、以及家具四类商品均保持双位数增长。与此同时食品饮料类刚需消费增长稳健。对外，西北地区仍处于电商高速渗透以及快递业务量高增长阶段，快递快运企业在西安的分拨中转需求长期可持续。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“西安物流地产市场新增供应缺位，且需求根基深厚，为下一阶段租金回升以及资产增值提供有力支撑。”