长沙首座万象城，能否挑战IFS？

Mall 观察

观察项目 | 长沙万象城

作者 | 大江

在华中三大省会城市里，郑州拥有二七万象城和郑东万象城，武汉拥有武汉万象城以及武昌万象城；

只有同为华中省会城市之一的长沙，万象城姗姗来迟，在去年底才开出了首座万象城。

去年12月18日，湖南首座万象城长沙万象城正式开业。

项目以423家品牌、170+首店品牌，100+餐饮品牌以及50%的餐饮首店比例，直接挑战长沙IFS的湖南商业霸主地位。

长沙万象城一经开业也取得了不错的效果，开业首日实现营业额2300万元，客流量破25万人次。

尽管开业火爆，也挡不住项目从一开始的M1降级为M2带来的巨大“落差”，特别是项目还与西安万象城同期开业，两座万象城也难免被大众拿来比较比较；

有网友评价长沙万象城，M1的硬件，M2的招商。

开业近一年，长沙万象城如何？能挑战长沙IFS的商业霸主地位吗？

01

总投资100亿

位于河西核心地段，双地铁加持

规划与定位25（分）：22分

实际上，长沙万象城并非华润在长沙的首个商业项目。

早在2015年，华润就在星沙大道布局了其在长沙的首个商业项目星沙万象汇，直到2021年2月华润在岳麓区以底价37.2亿元竞得了桐梓坡商住用地，才正式官宣了长沙首座万象城的落地。

同年3月1日项目正式动工，并于去年12月正式开业；长沙万象城也是华润在全国布局的第40座万象城项目。

长沙万象城综合体总投资达到了100亿，是集商业、住宅、公寓为一体的商业综合体项目，其中商业部分长沙万象城总建面达到了26.7万㎡。

从公开信息来看，最开始长沙万象城、武汉万象城以及郑州郑东万象城都定位为M1，除了2022年最先开业的武汉万象城，长沙万象城和郑东万象城成为奢侈品下行的“受害者”；

受市场环境影响，长沙万象城也并未一味强求高奢，而是调整为次定位M2，以“城市品质潮流风向标”为定位，从轻奢入局。

从结果来看，轻奢潮流的方向与目前河西的商业需求还是比较匹配的。

项目开业首日实现营业额2300万元，客流量破25万人次。

据湘南湘江新区官微信息，截至今年2月25日，长沙万象城每周平均客流量已达45万人次，累计销售额高达5.2亿元。

此外，在M1硬件的加持下，其实也为长沙万象城未来预留了调整升级的空间。

地段与交通25（分）：20分

长沙万象城位于河西老城区核心地段桐梓坡地块，东揽湘江，南向西湖、岳麓山，对望橘子洲头，与河东的五一商圈、芙蓉中路商圈隔江相望，与河西的市府片区、湖南金融中心、大科城遥相呼应。

长沙的超人气博物馆湖南省博物馆也仅距离项目2站地铁，从区位来看还是不错的。

与此同时，周边的商业比较密集，但优质商业主要聚集在河东的五一广场等商圈，河西的商业竞争较弱，距离项目较近的只有万达广场（长沙开福店）、河马汇、长沙保利时光汇、王府井Family PARK购物中心（河西店）等商业项目，长沙万象城的开业也填补了河西优质商业的空白。

不过值得关注的是，从现场来看，项目周边的建筑略显陈旧，配套也并不完善，长沙万象城伫立其中略显突兀。

从交通来看，项目与地铁4号线、6号线换乘站六沟垅站无缝接驳，经湘雅路过江隧道、营盘路隧道、银盆岭大桥贯通东西，地铁出行还是比较便利的，现场也能看到不少年轻人进出。

但是由于毗邻隧道，周边配套老旧，停车位较少，自驾出行并不太方便。

02

B1层年轻人较多

美妆高化长廊逐步兑现

品牌与客流（30分）：27分

长沙万象城的商业体量非常大，项目总建面达到了26.7万㎡，可租赁面积为9.9万㎡，楼层规划为地下2层，地上8层。

项目规划了国际时尚、潮流运动、社交餐饮、娱乐体验、精品超市等业态，根据一点万象信息，目前长沙万象城商场营业品牌共有约414个，主要集中在B1-L5层。

按楼层划分来看的话，B2层5家；B1层51家：LG层59家；L1层46家；L2层56家；L3层63家；L4层56家；L5层57家；L6层7家；L7层1家。

具体来看，B2层作为导入地铁的“过渡层”，整体面积较小，以宠物、零售为主，引入了元气好物、写字台、新佳宜、宠胖胖、中国体育彩票、MEM巧克力专卖店、CARE CASE等品牌。

B1层由扶梯引入地铁客流，整体品牌数量比较多，以零售和餐饮为主，引入了TOP TOY、调色师以及茶颜悦色、肉肉大米、墨茉点心局等网红餐饮，OLE超市也在这一层。

这一层整体偏年轻化，年轻人来来往往，公共座椅也坐满了人，正谈炸鸡、喜茶等轻餐品牌也有不少年轻人；

室外地铁广场，打造成了宠物友好空间，设置有泊狗位、宠物共享推车等，笔者去的时候还看到有人在遛狗；从地铁广场还有可以直通项目“封面空间”里“MIXSTEP”的跨层扶梯。

LG层是商场的地面层，户外广场设置了宠物空间“爪爪乐园”和骑行区域。

商场布局美妆、服饰、餐饮等业态，引入了ITIB、FPA、BONELESS、OLD ORDER、本来等服饰品牌，以及Peets咖啡、窗苔等不少首店餐饮品牌。

从现场来看，长沙万象城的美妆长廊已逐渐成形，目前有MAC、PRADA BEAUTY、HR、NARS、YSLBEAUTY、LANCOME、LA MER、CLARINS、ESTEE LAUDER等品牌打上了围挡，至少还有6个空铺的高化品牌有待确定。

L1层以国际潮流、腕表、新能源汽车等为主，引入了lululemon长沙二店、SMFK长沙首店、13DE MARZO长沙首店、ANN ANDELMAN华中首店、GROTTO湖南首店等国际潮流品牌；

户外品牌也比较多，包括KAILAS、Salomon、The North Face、UNDER ARMOUR OUTDOOR、FJALLRAVEN北极狐等品牌；

L2-L3层以服饰为主；L4层以儿童业态为主；L5-L7层以餐饮、娱乐为主。

整体来看，长沙万象城的特点还是比较鲜明的。

1、轻奢、潮流属性突出；

长沙万象城东座的“封面空间”，采用大面积的透明玻璃幕墙，旁边还有从地铁广场跨越5层的飞天梯，整体比较有设计感。

项目在L3、L4层的封面空间推出的独立空间厂牌「MIXSTEP」还是比较有特点的，引入了予喜艺术商店、等于几（捡瓷）市集、JAYAL、HAPPYZERO、山舆等品牌，不过笔者去的时候感觉这片区域的人并不算多；

长沙万象城同样也是宠物友好商场和骑行友好商场，很符合当下年轻人的喜好。

并且随着高化美妆长廊逐渐亮相，项目的轻奢属性也会进一步提升。

2、“首店经济”强势；

一方面，凭借大体量优势，长沙万象城突出一个“大而全”，既有国际时尚、潮流运动，也有快时尚、亲子服饰等，主打全客层消费。

另一方面，项目也极其强调“首店经济”的引流作用，利用华润商业的品牌优势，引入了大量首店品牌。

在去年开业之际，长沙万象城就以超170家首店品牌焕新了河西商业；

今年这些首店品牌也在陆续亮相，比如UPPERVOID湖南首店、FJALLRAVEN北极狐湖南首店、GROTTO湖南首店、白岚湖南首店、KODAK长沙首店、CARE CASE长沙首店、CLARKS湖南首家形象店、三丽鸥全国首家形象店等零售品牌；

以及粤春熙华中首店，肉肉大米、胡恰、怡满分、Blueglass、麦记牛奶公司、树夏、馥尔玛、Oeat、野果、NEED、三出山、白玉串城、高越越、汉舍·川菜馆、CRAZYONES、南棠馆、Peets咖啡、趁热集合、Joel&O、the RollING、窗苔等湖南首店餐饮品牌。

从现场来看，还有貢伙火湖南首店、黔寨寨湖南首店、fake me湖南首店、蕉内湖南首店、嘉士利湖南首店、新一铜锣烧湖南首店等品牌还在围挡中。

3、餐饮比例不低，基本保持每层都有餐饮品牌。

除了L7层，其他楼层每层都有餐饮品牌，全场餐饮品牌近百家，餐饮首店也很多。

此外，餐饮业态也比较丰富，涵盖西餐、日料、韩料、川菜、湘菜、江浙菜、新疆菜、泰国菜等菜系，也有奶茶咖啡、小吃快餐、面包甜品等，可选择性很多。

03

挖掘明星经济、宠物经济、运动经济

“8字形”动线，细节可圈可点

运营与细节（20分）：16分

自开业以来，依托长沙的娱乐文化氛围和媒体资源密切等优势，长沙万象城的“明星经济”比较突出。

一方面邀请了董思成、费翔、于适、王宝强、李昀锐、马丽、刘诗诗、德安吉洛·拉塞尔、齐思钧、敖子逸等演艺界、体育界公众人物空降项目，另一方面也举办了王心凌、蔡徐坤、易烊千玺等粉丝应援活动。

而“明星经济”也为项目商户带来了不小的营业额提升，此前长沙万象城某餐饮商户接受采访时曾表示，“相比日常营业日，有明星活动的当天我们店的营业额要提高近40%。”

除了明星经济、粉丝经济，长沙万象城同样瞄准宠物经济、户外运动、美食经济等，举办了宠物派对、宠物瑜伽、HOCH汉堡节、万象开跑、骑行主题环保沙龙等活动。

从细节来看，长沙万象城也有不少可圈可点的地方。

东座外立面的“封面空间”很有特色，西座中庭的“蘑菇云”设计也很有看点。

室内整体动线比较舒适，围绕中间的主中庭和东座、西座的两个次中庭，形成“8字形”动线，视野也没什么遮挡的地方；不过因为体量较大，全程逛下来还是会感觉有些吃力。

扶梯很多，衔接也很好，不需要走很多弯路才能上下行；公共区休息座椅也比较多。

在女卫生间设置了lady care服务；为母婴提供婴儿推车、婴儿毛毯、防走失手环等服务；为宠物提供的共享推车也提前铺好了隔尿垫；

作为骑行友好商场，设置了停车驿站、骑行规则、友好店铺，方便停车、保养维护、饮水补给等，还是比较贴心的。

不过笔者去到项目的时候，看到商场有两处玻璃碎掉围起来了，高楼层天花板有处脱色了，感觉室内香薰过浓。

04

去年长沙人均GDP紧随武汉

未来项目能否对标武汉万象城？

综合得分（100分）：85分

近些年，华润旗下的万象城商业在全国各地频频开花。

据独角Mall不完全统计，从去年到今年，在全国范围内就有8座万象城开业，包括常州万象城、长沙万象城、西安万象城、贵阳万象城、郑州郑东万象城、武昌万象城、呼和浩特万象城、深圳湾万象城二期。

即使不少万象城定位M1，开业之时品牌能匹配M1的万象城寥寥无几，降级为M2的长沙万象城并非个例。

在奢侈品大撤退的当下，长沙万象城放弃重奢，以更为年轻化的轻奢潮流入市，也不失为明智之举，至少在商业较弱的河西，长沙万象城的人气是拉满了。

但这并不意味着长沙撑不起两座重奢场。

根据长沙市统计局发布的数据，去年长沙市实现地区生产总值15268.78亿元，同比增长5.0%，首次突破1.5万亿元；

而在各大省会城市中，去年长沙市人均GDP为14.52万元，位列第6，紧随武汉（15.30万元）之后；目前武汉已经布局了武商Mall、武汉SKP、武汉恒隆广场以及武汉万象城等高端商场。

对于长沙万象城而言，即使短时间内难以对标武商Mall以及武汉SKP，在调整升级方面对标武汉万象城还是比较有可能性的。

就要看长沙万象城后续的培育情况了。

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