房产赠与子女？万万不可！这么做能省数万元，避开大坑别血亏

房产赠与子女？万万不可！这么做能省数万元，避开大坑别血亏
周末在小区楼下的便民超市买东西，碰到张阿姨正跟收银员吐槽：“我寻思着把老房子过户给儿子，听人说赠与不用花钱，结果去房产局一问，光契税就得交3万多，还不算公证费！更吓人的是，工作人员说我儿子以后要是想把这房子卖了，得交20%的个税，那可不是小数目！”旁边拎着菜篮子的李叔叔也搭话：“我去年就踩过这坑，本来想赠与给女儿，算完账发现比买卖还贵，最后改成买卖过户，反倒省了2万多。”
其实不少父母都跟张阿姨一样，觉得“把房子送给孩子”天经地义，还以为赠与是“最省钱”的方式，可实际上，房产赠与藏着不少“隐形大坑”，税费、后续买卖限制都能让你多花冤枉钱。根据财政部、税务总局2024年发布的《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，以及住建部的房产过户政策，房产过户给子女，除了赠与，还有买卖、继承两种方式，不同方式的成本天差地别。今天就把这事说透，为啥赠与别乱选，哪种方式更省钱，不同情况该咋选，让咱过户房子不踩坑。

一、先拆穿：赠与的“3个隐形大坑”，不是省钱是“埋雷”
很多人觉得“赠与是免费送，肯定花钱少”，可实际上，赠与的前期税费不算低，后期还会给子女留“后遗症”，这3个坑一定要提前知道。
第一个坑是前期税费没你想的少。别以为赠与不用交个税（根据政策，直系亲属赠与免征个税）就划算，契税却躲不掉——不管房子多大、是不是首套，直系亲属赠与都要按房产评估价的3%交契税。比如一套评估价100万的房子，光契税就3万，要是加上公证费（一般2000-5000元）、登记费（80元），前期至少花3.2万以上。而如果走买卖，要是房子“满五唯一”（买满5年且是家庭唯一住房），首套90平以下的房子契税只要1%，100万的房子才交1万，比赠与省2万多。
第二个坑是子女后续卖房要交“天价个税”。这是最坑的一点！根据《个人所得税法》，受赠的房子再出售时，要是不符合“满五唯一”，就得按“差额部分”的20%交个税（差额=卖房收入-当初赠与的评估价-合理费用）。比如张阿姨的儿子要是以后把100万受赠的房子以150万卖掉，差额50万，就得交10万个税，再加上其他税费，几乎把利润吞掉一半。而如果是通过买卖过户的房子，只要满足“满五唯一”，就能免征个税，后期卖房没这麻烦。
第三个坑是赠与后想“反悔”难上加难。赠与不像买卖，签了合同还能协商解除，一旦办理完过户手续，除非子女同意，否则父母想把房子要回来，基本不可能。之前就有新闻说，父母赠与房子后，子女不赡养，父母想收回却被法院驳回，因为赠与已经完成，没法撤销。要是走买卖，没过户前都能协商，灵活性高多了。
二、更划算：2种方式比赠与省钱，买卖、继承各有优势
其实对大多数家庭来说，买卖和继承比赠与更划算，尤其是买卖，只要房子符合“满五唯一”，成本低得超出想象，咱分别说说这两种方式的好处。
1. 买卖：适合父母健在、房子“满五唯一”的情况
买卖不是真的“把房子卖给外人”，而是按正常二手房交易流程过户给子女，核心优势是“税费可控，后期没后遗症”。根据政策，买卖的税费分情况算：
- 要是房子“满五唯一”：免征增值税（满2年就免征）和个税，只交契税——首套90平以下1%、90平以上1.5%，二套3%（部分城市二套90平以下1%）。比如一套100万、90平以下的“满五唯一”房子，卖给子女只要交1万契税，加上登记费80元，总共1.008万，比赠与省2万多。
- 要是房子“不满五”：虽然要交1%个税（部分城市按差额20%），但只要不是“天价房”，总成本还是可能比赠与低。比如100万的房子，不满五但满2年，个税1万+契税1万，总共2万，还是比赠与的3.2万省。
而且买卖过户后，房子在子女名下就是“正常购买的房产”，以后再出售时，只要满足“满五唯一”就能免个税，没有赠与的“20%个税”坑，后期更灵活。
2. 继承：适合父母百年后过户，前期几乎零成本
继承是父母去世后，子女按法律规定或遗嘱继承房产，最大优势是“前期税费极低”，但有个前提——得等父母百年后才能办理。
根据政策，法定继承或遗嘱继承，免征个税、增值税，只需要交少量的公证费（要是有遗嘱且公证过，公证费约1000-3000元）和登记费（80元），几乎没其他税费。比如一套100万的房子，继承过户只要花3000多，比买卖还省。
但继承也有缺点：一是得等父母去世后才能办，没法“提前过户”；二是如果有多个继承人（比如兄弟姐妹），容易产生纠纷，得所有人同意才能过户；三是继承的房子后续出售，跟赠与一样，要是不符合“满五唯一”，也得交20%差额个税，这点要提前考虑。
三、对号入座：不同情况选对方式，别花冤枉钱
不是说买卖、继承一定比赠与好，关键看你家的情况——父母是否健在、房子是否“满五唯一”、子女以后是否要卖房，这3个因素决定该选哪种方式。
情况1：父母健在，房子“满五唯一”，子女短期不卖——选买卖
这种情况是“最优解”！比如李叔叔的房子买了8年，是家里唯一住房，儿子打算用来结婚，短期不卖，走买卖过户只交1%契税，后期儿子住满5年再卖，还能免个税，总成本最低，没任何后遗症。
情况2：父母健在，房子“不满五”，子女以后要卖房——选买卖（别选赠与）
哪怕房子不满五，买卖的个税+契税总成本，也可能比赠与低，而且后期卖房不用交20%个税。比如100万的房子不满五，买卖交1万个税+1万契税=2万，而赠与交3万契税，后期卖房还得交10万个税，明显买卖更划算。
情况3：父母年事已高，房子想留着传承，子女长期持有——选继承
要是父母身体不好，房子打算留给子女长期住，不打算出售，继承是最省钱的方式。前期几乎零成本，后期只要子女一直持有，不买卖，就不会有个税问题，还能避免生前过户的纠纷。
情况4：特殊情况（比如子女有债务）——谨慎选赠与
要是子女有外债、可能被执行财产，千万别选赠与！根据法律，赠与的房产可能被认定为“转移财产”，要是在债务产生后赠与，债权人可以申请撤销，房子还是会被执行。这种情况不如等继承，或者确保子女无债务再考虑。
四、操作前必做3件事，避免踩坑又省钱
不管选哪种方式，过户前做好这3件事，能帮你少走弯路、多省钱，都是过来人的经验。
1. 先查房子“满五唯一”和产权
去房产局查清楚房子的“房龄”（从契税完税时间算，不是房产证时间），确认是不是“满五唯一”（查家庭名下有没有其他房产），这直接决定买卖的税费多少。同时要确认产权清晰，没有抵押、查封，不然没法过户——之前就有朋友想过户，发现房子还抵押在银行，得先还完贷款才能办，白跑一趟。
2. 提前算笔“税费账”，别听中介瞎忽悠
自己先按当地政策算税费：比如房子100万，满五唯一，首套90平以下，买卖契税1万；赠与契税3万；继承3000元。算清楚后再决定，别被中介说“赠与快”“继承麻烦”就乱选，中介可能为了赚手续费故意推荐不划算的方式。
3. 签正规合同，必要时公证
不管是买卖还是赠与，都要签住建部的标准合同，写清楚价格、过户时间、税费承担方式（比如买卖可以约定“所有税费由买方承担”，其实就是子女承担，和赠与差不多，但税费更低）。如果是继承，最好提前立公证遗嘱，明确继承人，避免以后兄弟姐妹争房产，公证费花得值。
最后提醒大家：房产过户是大事，别被“赠与是免费送”的想法骗了，先算清楚税费，再看自家情况选方式。要是拿不准，就去当地房产局的“税费咨询窗口”问清楚，或者找正规的房产律师帮忙分析，花几百块咨询费，总比多花几万税费、后期踩坑强。毕竟房子是咱一辈子的积蓄，过户得划算、踏实，才对得起自己的辛苦钱。