南山恒裕深圳湾会贬值吗，以后会有升值空间吗，现在买划不划算？

恒裕深圳湾位于南山后海总部基地核心位置，从其自身条件和所处区域发展来看，短期内可能会有价格波动，但长期贬值的可能性较小，且具有一定的升值空间，对于符合其目标客群定位的购房者来说，现在购买有一定的划算之处，具体分析如下：

• 贬值可能性较小的原因
  • 地段稀缺性：项目占据深圳湾后海总部基地核心地段，是深圳湾最后一块含可售公寓指标的商业用地。周边聚集了阿里、腾讯、抖音等 80 余家总部企业，其中包括 22 家世界 500 强。随着这些企业的持续发展，区域的经济活力和人才吸引力将不断增强，对房产的价值支撑作用显著，很难出现大幅贬值的情况。
  • 配套资源优质：自带约 8 万㎡商业，周边还有深圳湾万象城、海岸城等顶级商圈，以及深圳湾文化广场、人才公园等文化休闲配套。同时，交通便捷，200 米范围内汇聚地铁 2、11、13 号线（在建）。这些优质的配套资源能持续提升区域的生活品质和吸引力，为房产价值提供有力保障。
  • 产品品质高端：由国际一线大师团队精心雕琢，采用高品质材料和先进技术，如外立面采用与平安金融中心、春笋同等的不锈钢玻璃材质，室内装修选用全球一线品牌。其高端的产品品质在市场上具有较强的竞争力，有助于保持房产的价值。
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• 存在升值空间的因素
  • 区域发展潜力大：后海被定位为国际金融创新发展集聚区，政府通过新增宅地、优化交通、完善配套等措施推动职住平衡。深圳湾超级总部基地预计 2027 年全面运营，届时年产值超 4800 亿元，区域资本密度极高，将进一步带动区域价值提升。
  • 交通不断升级：除了现有的交通线路，在建的地铁 13 号线以及 2026 年通车的穗深城际前皇段等交通规划的落地，将强化区域的交通枢纽地位，实现 30 分钟直达香港西九龙等，方便居民出行的同时，也有利于提升房产价值。
  • 房产供应稀缺：深圳湾核心区近五年无新增住宅用地，恒裕深圳湾作为片区顶级公寓项目，“卖一套少一套” 的稀缺属性将随着时间的推移更加凸显，在供需关系的影响下，其价格有一定的上涨空间。
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• 当前购买的划算之处
  • 价格优势：当前市场环境下，项目存在一定的议价空间，部分楼栋推出的工抵房单位折后单价相对较低，优惠力度较大。与深圳湾 1 号部分 40 万 +/㎡的房源相比，恒裕深圳湾新房无需承担二手房高额税费，性价比优势明显。
  • 配套成熟：深圳湾文化广场等配套已进入成熟运营期，后海总部基地 80 余家企业全部入驻，高端人才聚集带来的住房需求持续释放，未来租金回报率有望稳定在 3%-4%，对于投资者来说，现在入手能较早享受区域发展带来的红利。

基础信息

占地面积：约 2.5 万平米.

建筑面积：约 41 万平米.

容积率：17.84.

绿化率：20%.

楼栋总数：4 栋，其中包括 1 栋 63 层约 310.1 米的写字楼，2 栋分别为 61 层约 255 米和 52 层约 252 米的公寓，以及 1 个 5 层的裙房.

产权年限：40 年.

规划户数：738 户.

物业公司：深圳市恒裕物业管理有限公司.

物业费：13.60 元 / 平米 / 月

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恒裕深圳湾由深圳市恒裕实业（集团）有限公司开发，占地面积约2.5万平米，总建筑面积约41万平米。项目主要由三栋超高层建筑以及下沉式商业组成，包括一栋高度约310米的写字楼和两栋高度约255米的公寓。此外，项目还配备了约8万平米的商业面积，集超甲级写字楼、顶级公寓、都会商业等业态于一体。

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