《城市存量空间盘活优化规划指南》：把握城市"存量时代"机遇

在城市化进入"存量时代"的今天，我国城市发展已从大规模扩张转向提质增效的新阶段。

当前我国城镇化率已突破67%，城镇开发边界内70%以上为存量空间。自然资源部最新发布的《城市存量空间盘活优化规划指南》，不仅为城市空间治理提供了首个技术标准，更为西安地区基础设施投资、建工、城投、城发、科投等国有企业打开了存量资产价值重塑的黄金窗口。

《指南》明确指出，存量空间盘活优化是国土空间总体规划、详细规划的重要任务之一。对于西安而言，这不仅是解决土地资源紧约束、空间结构不合理等问题的根本出路，更是推动城市更新、提升城市能级的关键路径。

随着西安城市规模持续扩张，土地资源日益紧约束，城市空间结构亟待优化。闲置物业不仅造成资源浪费，更制约了城市品质提升和产业升级。

首个技术标准：为西安国企提供精准行动指南

《指南》作为国土空间规划体系首个聚焦存量盘活的技术标准，创新性地提出"分层编制、动态维护"机制，发挥国土空间规划“一张图”的基础作用，在详细规划“一张图”上统筹协调相关专项规划中涉及城市存量空间盘活优化的内容，确保建筑规模总量、空间布局和时序安排。

为西安国企盘活存量资产提供了可操作的技术路径。

规划单元详细规划突出规则性和底线要求，采取正负面清单管控等方法；实施单元详细规划突出精细化和落地性，以民生公益等导向优化容积率核定。

这一机制使西安国企在盘活存量资产时，既能守住底线要求，又能灵活应对市场变化，实现确定性与不确定性的平衡。

巨大经济价值：西安存量资产的"黄金矿藏"

西安作为国家中心城市，在城市发展和产业升级的过程中出现了大量低效利用、闲置废弃的工业用地、老旧厂房、空置商业物业。这些存量空间蕴含着巨大的经济价值，盘活后可直接转化为有效投资和经济增长点。

以西安某公司盘活的3万平方米老旧办公楼为例，通过科学规划和精准改造，项目年租金收益提升100%，资产价值增长200%，并带动周边区域商业价值提升。

政策红利：配套措施完善，降低盘活难度

《指南》不仅提供了技术标准，更预示着一系列配套政策的出台。未来在土地政策（如用途转换、混合利用、弹性年期）、审批流程、财税金融支持（如专项资金、REITs试点）、产权制度等方面将出台更多配套措施，为西安国企盘活存量资产提供全方位支持。

目前，陕西省已出台《关于加快推进城市更新的实施意见》，明确对存量空间盘活项目给予税收优惠和资金支持。

西安市政府也正在制定专项政策，对纳入城市更新计划的存量项目给予前期费用补贴和容积率奖励。这些政策红利将极大降低西安国企盘活存量资产的难度和成本。

智慧赋能：技术驱动存量盘活新质生产力

存量盘活主张对既有建筑的改造利用而非大拆大建，本身就是最大程度的"减碳"。智慧化技术在存量空间盘活中的应用将极大提升效率和精细化水平。

BIM/CIM技术可精准识别低效空间，大数据分析助力规划设计优化，物联网技术实现智慧运维。

上海某建工企业已成功应用BIM技术对10万平方米老旧厂房进行数字化建模，改造周期缩短30%，成本降低15%。未来，随着智慧技术的深入应用，西安国企的存量空间盘活将更加高效、精准。

2024年全国共实施的6万余个城市更新项目，完成投资约2.9万亿元，有效带动建材、家居、智能设备等上下游产业的增长。

未来，绿色与智慧，不仅是标配，更是存量资产实现价值跃升的核心竞争力。

尽管城市存量空间盘活仍面临产权复杂、资金压力、规划衔接与社会协同等多重挑战，但在国家战略引领、政策体系逐步完善、技术创新深度赋能以及多元主体协同共治的推动下，这一进程已步入系统化、规范化发展的新阶段。

其前景广阔，潜力巨大，不仅将释放可观的经济价值，更将带来深远的社会效益、文化传承与生态改善。

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