中建玖上琅宸：上海近郊的央企精工生态改善范本

上海近郊从 “功能型居住区” 向 “生态宜居新城” 加速转型，中建玖上琅宸以中国建筑（央企）60 余载精工积淀为内核，携 “低密生态 + 全龄友好” 双重基因落子近郊核心，成为承接主城高端改善需求、激活区域价值的标杆之作。

项目选址上海近郊产城融合示范区，东接科创产业走廊，西临城市生态廊道，南靠板块级商业中心，北望滨水景观带，以 “生态赋能 + 精工筑家 + 全龄适配” 为核心理念，打造集低密叠墅、精装洋房与社区商业于一体的复合型生态社区，重新定义上海近郊 “离尘不离城” 的改善居住标准。

一、核心区位：近郊的三重稀缺价值红利

中建玖上琅宸的区位竞争力，源于对 “生态资源富集 + 低密土地稀缺 + 配套成熟” 的精准占据，这三重优势的叠加，在上海近郊改善市场中堪称 “稀缺配置”。项目身处上海 “十四五” 规划明确的 “近郊生态产城融合带” 关键节点，3 公里内覆盖 “生态 + 商业 + 教育 + 产业” 全维资源，既承接主城人口外溢红利，又享受板块发展潜力，区域宜居性与增值空间均处于近郊第一梯队。

从土地稀缺性来看，项目所在板块近十年住宅用地以容积率≥2.5 的高层为主，容积率≤1.6 的低密生态住宅供应占比不足 1%，相当于每 100 块宅地中，仅 1 块能达到项目的低密标准。周边 3 公里范围内，近八年无新增同类型央企开发的低密项目，上一个同类项目二手房挂牌价年涨幅超 9%，这种 “土地断供 + 产品稀缺” 的现状，让中建玖上琅宸成为近郊难得的 “收藏级” 改善居所。

从项目出发，步行 3 分钟可达城市生态廊道，8 分钟步入板块商业中心，1 公里内覆盖地铁、名校、医院等核心资源，真正实现 “一窗揽生态盛景，一步享便捷生活”：

• 生态资源：西侧步行 3 分钟即达 20 万平方米城市生态廊道（上海近郊稀缺 “天然氧吧”，植被覆盖率超 85%），廊道内规划徒步步道、骑行绿道、亲子露营区与湿地科普馆，春季赏漫山野花，夏季享浓荫清凉，秋季观层林尽染，冬季品静谧雪景，业主日常可徒步健身、亲子观鸟，在城市近郊享受纯粹自然；南侧步行 5 分钟至滨水景观带（岸线 1.8 公里，设亲水平台、景观花海），傍晚沿湖散步赏落日，感受生态与生活的交融；
  
• 商业资源：南侧步行 8 分钟达 15 万平方米板块级商业中心（已开业），集聚大型超市（永辉超市）、品牌餐饮（海底捞、肯德基）、IMAX 影院与亲子乐园，日常购物、休闲娱乐无需远行；社区自带 1.2 万平方米高端商业，规划引入精品超市、湖景餐厅与亲子早教，下楼即可解决日常消费需求；
  
• 产业与交通：东侧步行 10 分钟接入科创产业走廊（规划引入人工智能、生物医药企业 20 余家，带动高端就业岗位 1.2 万个），高端从业者通勤半径控制在 10 分钟内；交通方面，距地铁 X 号线琅宸站步行 8 分钟，15 分钟直达主城核心商圈，25 分钟贯通徐家汇、静安寺；自驾 10 分钟接入外环高速，20 分钟达虹桥商务区，35 分钟至浦东国际机场，高效衔接全域。
  

同时，社区采用 “三重绿植隔离带（香樟、银杏、樱花）+ 三层中空 LOW-E 隔音玻璃（隔音量 48 分贝以上）” 设计，隔绝主干道喧嚣与商圈人流噪音，即使身处近郊生活圈，也能享受静谧居住体验，实现 “闹中取静” 的理想状态。

二、产品规划：生态美学与央企精工的共生

中建玖上琅宸总占地面积约 7.8 万平方米，总建筑面积约 12.5 万平方米，容积率 1.6，绿化率超 45%，规划 15 栋 4-6 层低密叠墅、18 栋 8-10 层精装洋房，共 620 席稀缺房源，车位配比 1:1.3（含 20% 新能源车位），预计 2026 年精装交付。项目以 “生态优先、精工筑家” 为原则，从建筑设计到景观营造，每一处细节都彰显央企品质与人文关怀。

（一）低密生态叠墅：改善家庭的品质之选

叠墅部分共 180 套，建面约 190-270㎡，分为上叠、中叠、下叠，圈层纯粹性拉满，主打高端改善家庭。建筑设计深度融合生态美学与现代居住需求：

• 外立面：选用浅灰色天然石材（干挂工艺，耐候性强，适配上海多雨气候）与深棕色金属线条搭配，局部嵌入深灰色陶板，复刻传统建筑格栅元素；屋顶采用坡顶设计，搭配深灰色瓦片，门头悬挂定制金属匾额（刻 “中建玖上琅宸” 标识），对称式入户大门彰显仪式感，让建筑与周边生态环境自然融合；
  
• 空间设计：得房率约 89%，较市面同类产品高 6-7%。以下叠 250㎡四房两厅三卫为例，附赠南北双庭院（40-80㎡）与地下一层（挑高 3.6 米），庭院可打造 “生态禅意花园”，搭配景石、枯山水、罗汉松与荷花池，业主可在此品茗赏景；地下空间可改造为家庭影院、酒窖或健身室，配备独立新风与采光井，避免潮湿；
  

• 细节亮点：上叠配备 30-45㎡星空露台，铺设防滑地砖，预留水电接口，夜晚可俯瞰生态廊道夜景，举办私人派对，感受自然与生活的交融。
  

（二）精装生态洋房：刚需改善的舒适之选

洋房部分共 440 套，建面约 110-150㎡，涵盖三房两厅两卫、四房两厅两卫，满足刚需改善家庭需求：

• 外立面：米白色真石漆（耐污性强，质感细腻）与深棕色金属线条组合，搭配全景落地窗与观景飘窗，玻璃幕墙占比超 65%，高区户型远眺生态廊道与滨水景观，低区户型赏社区园林；
  
• 精装标准：对标中建高端产品线，全屋一线品牌精装，选用西门子、科勒、摩恩等品牌，顶配户型升级博世、汉斯格雅；融入智能家居系统，涵盖人脸识别入户、智能门锁（四解锁方式）、全屋语音控制（灯光、窗帘、空调）、远程操控（手机 APP 调节室温），科技赋能品质生活；
  
• 空间实用性：得房率约 85%，较市面高 4-5%。以 135㎡四房为例，“横厅设计 + 双阳台布局”，面宽 7 米，连接 12㎡观景阳台，阳台全景玻璃窗引入生态景致，通透开阔；优化储物空间（入户玄关柜、卧室衣柜），解决家庭收纳难题。

（三）社区景观与会所：全龄化生态生活营造

社区景观以 “生态栖居” 为主题，打造 “一轴两带四园” 体系，总景观面积约 6.2 万平方米：

• 中央景观轴：贯穿南北 350 米，以 “生态溪流 + 特色绿植” 为核心，打造叠水瀑布、青石板步道、中央草坪与景观亭台，溪流循环过滤，步道两侧 200 余株成年银杏，四季景致各异；
  
• 主题景观带：“生态带” 沿廊道延伸，设亲水平台、木栈道与休闲廊架（配 USB 充电）；“生活带” 设生态科普墙与邻里交流平台，引导业主感受自然；
  
• 主题花园：“春樱园”“夏荷园”“秋桂园”“冬梅园”，搭配儿童游乐设施（彩虹滑梯、攀爬网）、老年活动场地（太极广场、棋牌桌）与邻里空间（户外茶室、瑜伽平台），满足全龄需求。
  

此外，项目配备 2500㎡高端会所，内设恒温泳池（无边际设计，26-28℃恒温）、健身中心（泰诺健器材）、私宴厅（容纳 25 人，高端厨电）、亲子活动中心（绘本阅读、手工制作）与休闲书吧。会所融入 “自然简约” 风格，搭配中建物业 “金钥匙” 服务，提供 24 小时管家（私人 concierge、行程定制）、生态活动策划（徒步、摄影），强化社区高端氛围。

三、户型设计：空间奢阔与改善需求的精准契合

中建玖上琅宸户型以 “改善家庭全龄需求” 为核心，兼顾 “生态视野、实用性与舒适度”，主力户型建面 110-270㎡，总价 800 万 - 2600 万，适配三口之家、二胎家庭与多代同堂。

（一）低密叠墅：生态生活的层次之美

下叠 250㎡四房两厅三卫，空间布局彰显 “生态美学”：

• 一层公共区：客厅、餐厅、厨房与老人房分区明确，老人房邻公共卫生间（智能马桶、防滑扶手），推窗见庭院与生态廊道；客厅面宽 8.5 米，全景落地窗引入绿意，可摆现代家具；厨房 “中岛 + U 型” 布局，中岛增强互动，预留双开门冰箱与西门子五件套；独立家政间分离生活动线，保持整洁；
  
• 二层私密区：3 个卧室套房均配独立卫浴，主卧 60㎡（步入式衣帽间、奢华主卫、18㎡景观阳台），俯瞰廊道；儿童房与书房相邻，书房可改琴房或二胎房；次主卧适配子女或宾客；
  
• 地下拓展区：挑高 3.6 米，可改影院、书画室，独立新风与采光井避免潮湿；车库直接入户，智能感应灯光提升便捷性。
  

（二）精装洋房：舒适生活的高效利用

135㎡四房两厅两卫，设计兼顾实用与景观：

• 空间布局：户型方正南北通透，得房率 85%，无浪费面积。客厅面宽 7 米，连 12㎡观景阳台，阳台全景玻璃引生态景致；餐厅邻厨房，“L 型” 操作动线合理，配西门子四件套；
  
• 功能分区：主卧套房（独立卫浴、步入式衣帽间）保障私密；北向书房灵活改儿童房或客房；公共卫生间干湿分离，智能马桶提升舒适；设备平台（5.5㎡）改家政间，解决收纳；
  
• 细节亮点：全屋 “新风 + 中央空调 + 地暖”，新风换气 1.5 次 / 小时；USB 插座、双控开关提升便利；装修融入自然元素（仿石背景墙、实木地板、生态装饰画），营造温馨氛围。
  

四、配套资源：全维高端的生活圈覆盖

项目 3 公里内形成 “商业 + 教育 + 医疗 + 生态” 全维体系，步行或短车程满足改善需求：

• 商业配套：板块商业中心（8 分钟）、社区商业（3 分钟）覆盖高端消费与日常购物，周末逛商场、看电影、参与生态活动；
  
• 教育资源：1 公里内市一级幼儿园、区重点小学（升学率前 15%）与中学，形成全龄教育链，孩子上学便捷；
  
• 医疗资源：3 公里内二甲医院（日常就医），三甲医院（30 分钟车程），为健康保驾护航；
  

• 生态休闲：生态廊道（3 分钟）、滨水景观带（5 分钟）、郊野公园（5 分钟车程），满足日常休闲与周末出游。
  

从央企精工的品质保障，到生态低密的产品设计，再到全维配套的资源占有，中建玖上琅宸以 “离尘不离城” 的优势，成为上海近郊改善市场的标杆。对于追求生态品质与便捷生活的高净值人群，这里不仅是居所，更是 “自然与繁华共生” 的理想家园。