每经热评｜换帅之后，万科明天的太阳从哪里升起

每经评论员 陈梦妤

深铁和万科双料掌门人的身份，辛杰维持了259天。

10月13日早间，万科在港交所的一则公告，侧面回应了这段时间关于辛杰的市场传闻。一如既往，在关于万科的各种传闻甚嚣尘上之时，依旧是深铁系主持大局。

根据公告，10月12日，辛杰提交书面辞职报告，因个人原因申请辞任万科非执行董事及董事长职务，辞任后将不再担任万科任何职务。他的接任者，则是现任万科董事、审计委员会委员，深铁集团党委副书记、董事、总经理黄力平。在今年6月的万科年度股东大会上，黄力平与郁亮、辛杰同坐主席台第一排。

事实上，黄力平已担任万科董事4年，熟悉公司运营情况。这一调整，有助于维持万科在改革化险关键期的内部稳定，保障财务和生产经营的平稳过渡。

客观说，万科之于房地产行业，早已具备超出企业个体的意义。

2018年郁亮喊出“活下去”时，万科被视为行业吹哨人，预警了房地产高杠杆模式的不可持续性。尽管郁亮彼时强调“活下去”是对万科自己说的，但7年来行业的巨大变化，无不印证着这个警示。

到2023年11月，万科遭遇“股债双杀”，面对这种非理性波动，万科与金融机构召开紧急会议，深圳市国资委、深铁集团等相关人士均有出席。会上，深铁方面表态将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持。深圳市国资委则强调，国资国企有实力也有能力支持万科防范和应对各类风险。作为深圳国资体系的重要成员，深圳国资委将万科纳入统计报表范围，足以体现对这家本土企业的重视，毕竟国资立场鲜明力挺企业实属罕见。这次会议，给被过度恐慌情绪影响的市场各方吃下了“定心丸”。

这两年，深铁集团“真金白银”驰援万科。截至9月16日，深铁集团今年已9次向万科提供股东借款，成为万科最稳定的外部资金来源。截至2025年上半年，万科短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元，已如期完成243.9亿元公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

事实上，作为中国房地产市场化改革的标杆，万科的命运变迁与楼市稳定已形成深度绑定——其战略调整、债务化解乃至股东支持，都是观察行业风险的重要窗口，也在为行业如何穿越周期、实现软着陆积累经验。

其一，万科2024年的交付规模超18万套，响应中央提出的扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作要求，直接关系民生稳定。从某种意义上看，这也是房地产从高杠杆扩张向民生保障功能全面回归的良好征兆。

其二，万科的债务处置方式或将成为行业风险化解的参考模板。根据万科的“一揽子方案”，除了聚焦综合住区开发、物业服务、长租公寓三大主业，退出非主业领域并清理相关财务投资外，万科还计划每年通过大宗资产交易实现200亿元交易额，并在商业、物流、租赁住宅等多赛道实现REITs（注：不动产投资信托基金）突破。这种既保项目运营又保债权人权益的处置方式，为行业提供了非爆雷式风险化解路径。

比如，在长租公寓这个板块，万科闯出一条新路。旗下泊寓为行业头部品牌，全国开业房间数突破20万间，覆盖全国29个重点城市。2023年起，泊寓实现业务盈利，规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一，成为国内租赁住房市场的重要引领者。

其三，国资团队入主转型，或预示着未来房企发展模式与运营机制的变化调整。新任董事长黄力平的基建+开发协同经验，可以更好地推动万科在TOD综合开发、城市更新等赛道加速布局。这种国资背景+市场化机制的治理结构，可能成为未来部分房企的标配——既保留民企效率优势，又强化国资资源整合能力。

万科过去是中国房地产市场的标杆，在房地产行业告别高杠杆扩张、回归民生属性的转型时代，万科依然要努力当好转型发展的标杆。这是企业自身发展需要，更是对行业未来的责任。若万科能通过深铁集团的支持并最终实现软着陆，将有效缓解市场对房企流动性的恐慌，为行业结构调整争取时间，这对房地产行业的未来格局与信心重塑具有重要意义。

就在9月底，深圳华强北那家由辛杰操盘并令他一战成名的项目“圣廷苑酒店”，原标牌被换成了“城际酒店”标识，而现在万科也迎来了新一任董事长。

城市的天际线始终更新，行业的逻辑已然重构。万科的核心掌舵人现在责任之大，压力之大可以想象。当务之急是带领万科走出楼市周期性波动的泥沼，形成稳定的发展预期，打开新的发展空间。

一切都是新的开始。期待历经风雨的万科，重树市场信心，能更加坚韧，也能更好地“活下去”，在行业转型发展新阶段，探索新路径、提供新经验。