“房价涨了，我能反悔吗？”——一堂价值20万的二手房交易法律课

房地产市场的每一次价格波动，都可能成为考验交易双方诚信的“试金石”。在二手房买卖中，一份白纸黑字的合同，本应是保障交易安全的“压舱石”。但如果一方心生悔意，试图通过曲解合同、变更履行方式来谋取额外利益，另一方又该如何是好？法律的天平，会偏向遵守契约的一方，还是投机取巧的一方？

今天，我们将深入剖析一个真实的案件（入库案例），为您揭示在复杂的房屋交易中，法律如何界定权利义务，以及作为普通人，我们应如何运用法律智慧，洞悉风险、捍卫权益。

一、【参考案例】：一个“聪明反被聪明误”的卖方

卖方单方变更付款方式并另设抵押，买方拒绝付款是否构成违约？

在“顾某与王某房屋买卖合同纠纷案”【（2020）苏0206民初25号】中，卖方顾某与买方王某签订合同，以93万元的价格交易一套当时尚有银行贷款的房屋。合同对大部分款项的支付做了约定，但对其中65万元首付款的具体支付方式并未书面明确。合同履行中，双方通过微信约定，以这笔款项直接偿还卖方银行贷款，从而涤除房屋的第一顺位抵押权。然而，在约定还款日，卖方顾某并未出现。随后，他提出新要求：买方必须将65万元直接转入其个人账户，他再自行还贷。买方王某认为此举风险过高而拒绝。僵持之下，卖方顾某不仅发短信单方宣布解除合同，更在该房屋上为自己的一笔个人借款设立了新的、高达100万元的第二顺位抵押。

【案例启示】：江苏省无锡市惠山区人民法院的判决给出了清晰的答案。法院认为，双方通过微信达成的“以购房款还贷”的约定，是对原合同的有效补充。卖方单方面变更履行方式、要求买方无担保地将巨款付至其个人账户，将导致买方承受巨大风险。在此情况下，买方有权拒绝付款，该拒绝行为不构成违约。相反，卖方在合同履行期间，为房屋另设高额抵押，导致房屋无法在约定条件下过户，其行为已构成“根本违约”，彻底破坏了合同目的。

最终，法院判决解除合同，并裁定卖方顾某不仅要返还已收房款5万元，还需赔偿买方王某因房价上涨造成的差价损失15.19万元及律师费5万元，合计20.19万元。顾某上诉后自动撤诉，一审判决生效。

二、法律分析：层层剖析案件背后的法理逻辑

这个案件的判决并非简单的“谁对谁错”，其背后蕴含着环环相扣的法律逻辑。

1、屏幕上的“白纸黑字”：微信聊天记录的法律效力

本案的第一个关键点，在于如何认定双方在原书面合同之外达成的付款方式约定。法院最终采纳了双方的微信聊天记录，认定其构成了对原合同的有效补充。这背后蕴含着一个重要的法律知识点：在数字时代，“合同”早已不局限于我们传统认知中的那几页纸。

根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，合同的订立形式可以是书面形式、口头形式或者其他形式。关键在于，该法条进一步明确指出：“以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”

微信聊天记录，正是典型的“数据电文”。它以文字、语音、文件等形式，客观记录了双方沟通协商的过程，能够“有形地表现”双方达成一致的意思表示，并且可以被随时调取查用。因此，它在法律上被赋予了与传统纸质合同同等的“书面形式”地位。

在本案中，双方关于“以房款清偿贷款”的微信沟通，内容清晰、意思明确，构成了对原合同付款方式条款的补充协议。它不再是模糊的“口头约定”，而是具有法律约束力的、屏幕上的“白纸黑字”。卖方顾某某事后否认这一约定，在法律上是站不住脚的。这启示我们，在日常的商业和民事交往中，任何通过电子媒介作出的承诺和约定，都应谨慎对待，因为它们随时可能成为锁定权利义务的“铁证”。

2、买方拒绝付款的“底气”：法律赋予的“不安抗辩权”

当卖方顾某撕毁微信中的约定，要求将钱直接打入其个人账户时，买方王某的“拒绝”是理性的自我保护，更是法律赋予的权利。

这就是《民法典》第五百二十七条规定的“不安抗辩权”。该条款指出，应当先履行债务的当事人，如果有确切证据证明对方经营状况严重恶化、转移财产抽逃资金以逃避债务、丧失商业信誉或有其他丧失或可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行。在本案中，卖方单方面变更安全的付款方式，要求买方将巨款置于无担保的风险之下，这种行为本身就足以让买方对其后续是否会按约涤除抵押产生“不安全感”。因此，王某暂停付款，是行使不安抗辩权的正当行为，而非违约。

3、压垮合同的“最后一根稻草”：卖方的行为何以构成“根本违约”？

法院最终认定卖方构成“根本违约”，这是本案的核心。根据《民法典》第五百六十三条，一方的违约行为致使“不能实现合同目的”时，另一方有权解除合同。

※顾某的行为正是如此：

●第一步：动摇交易安全基础。在存在抵押的房产交易中，“涤除抵押”是实现“房屋所有权无瑕疵转移”这一核心合同目的的前提。卖方拒绝配合“以房款还贷”的安全路径，实质上是动摇了整个交易的安全基础。

●第二步：制造履行障碍，使合同目的彻底落空。卖方随后为房屋加设第二顺位抵押的行为，是决定性的。这个行为使得房屋背负了新的、更高额的债务，导致即便买方支付了全部款项，也无法获得一个“干净”的产权，合同的根本目的——获得约定状态下的房屋所有权——已客观上无法实现。

这一系列行为清晰地表明，卖方已无诚意履行合同。因此，法律认定其构成根本违约，并应承担由此产生的一切不利后果。

4、违约的代价：为什么要赔偿“房价上涨”的差价？

判决中最引人注目的是，卖方不仅要退款，还要赔偿20余万元的损失。这笔赔偿主要由两部分构成：房屋差价损失与律师费。

赔偿房屋差价损失，是违约救济中的重要原则。依据《民法典》第五百八十四条，违约方赔偿的损失额，应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益（即可得利益）。在本案中，如果合同顺利履行，王某将以93万元的价格获得一套市场价已上涨至108.19万元的房屋。由于顾某的违约，王某丧失了这15.19万元的“可得利益”。这笔差价，就是法律要求违约方必须弥补的、守约方的实际损失。

三、给买卖双方的法律锦囊

这个案例是一面镜子，映照出二手房交易中的常见风险。无论是买方还是卖方，都应从中汲取教训：

1、对于买方：

●合同细节是魔鬼：签订合同时，对付款方式、过户时间、户口迁移、特别是带抵押房屋的“解押”流程，务必做出详尽、明确、无歧义的约定。

●首选资金监管：为最大程度保障资金安全，强烈建议采用“资金监管”（或称“资金托管”）方式交易。即将购房款放入银行或第三方支付平台的监管账户，待房屋过户、抵押涤除等条件全部达成后，再由监管方将款项划转给卖方。

●保留一切沟通证据：在整个交易过程中，所有重要的沟通，无论是微信、短信还是邮件，都应妥善保存。它们在关键时刻可能成为锁定事实的“铁证”。

●果断行使合法权利：面对对方可能损害自身利益的违约行为，要敢于说“不”，并及时咨询律师，运用“不安抗辩权”等法律武器保护自己。

2、对于卖方：

●恪守契约精神：合同一经签订，即具法律效力。切不可因房价上涨等因素而心存侥幸，试图通过设置障碍来逼迫对方接受不合理条件。本案中顾某的下场便是前车之鉴。

●诚信是最好的策略：任何试图规避合同义务的“小聪明”，在严谨的法律证据与逻辑面前，都将无所遁形，最终只会导致“赔了夫人又折兵”的苦果。

总而言之，法律不保护“投机者”，但坚决捍卫“守约者”的合法权益。在市场经济活动中，深刻理解并敬畏合同的“契约精神”，是每一个参与者保护自己、也尊重他人的必修课。

（免责声明：本文仅为基于法律规定及公开案例的个人解读和普法分享，不构成法律意见。由于个案情形千差万别，如遇具体法律问题，请咨询专业律师。）

【更多细节】请参阅原文

原文出自：微信公众号【法律知否】

「链接」