所有人注意！政策利好+促销活跃 各地楼市“金九银十”热度回升

来源：大伟看楼市

2025 年 “金九银十” 如期而至，在中央 “巩固房地产市场止跌回稳态势” 的政策导向下，各地密集出台的利好措施与房企力度空前的促销活动形成叠加效应，推动全国楼市活跃度显著回升。从核心城市土拍市场的热度回暖，到新房签约量的环比激增，市场正呈现出季节性反弹特征，但 “量价分化、冷热不均” 的结构性矛盾仍未根本改变。这场由政策与市场共同驱动的回暖行情，既折射出行业转型期的现实困境，也孕育着高质量发展的新机遇。

政策红利密集释放：从顶层设计到地方落地的全链条发力​

楼市热度回升的核心驱动力源于政策端的持续发力，形成了 “中央定调 + 地方创新” 的立体化政策体系。2024 年 9 月中共中央政治局会议释放的稳市信号，在 2025 年下半年转化为具体的政策举措，“四个降低、四个取消和两个增加” 的政策框架持续落地见效，为市场注入强心剂。​

一线城市率先打破政策壁垒，通过限购松绑与信贷优化激活改善型需求。上海取消房贷利率首套二套区分，9 月第七批次土拍 5 宗地块收金 111.16 亿元，溢价率超 12%，显示房企对核心城市土地市场的信心回升；北京放宽五环外购房套数限制，带动外围区域成交环比增幅超 30%；深圳则聚焦罗湖区等重点区域放松限购，新政推出后半个月，罗湖区某项目成交量达到 8 月全月的 3 倍。这些政策精准击中市场痛点，有效释放了积压的改善型购房需求。​

二三线城市则以 “真金白银” 的补贴政策降低购房门槛，契合返乡置业的季节性特点。广西推出总额 1.2 亿元的购房补贴，购买新建商品住宅每套补贴 1 万元，截至 9 月中旬已发放超 400 万元；吉林延吉在秋季房交会上给出每平方米 500 元的补贴，叠加家电消费券与税费减免，最高优惠达 5 万元；广东中山更针对性吸引港澳购房者，推荐人可获最高 3% 的现金奖励，形成差异化政策优势。据统计，全国 38 条地方稳楼市政策中，29 条为宽松导向，政策工具箱的持续扩容为市场回暖奠定基础。​

信贷环境的持续优化成为政策落地的重要支撑。5 年期以上 LPR 维持 3.5% 的低位，温州、苏州等城市二套房首付比例降至 20%，部分城市人才购房补贴最高达 100 万元。这种 “降低购房成本 + 优化购房资格” 的组合拳，有效缓解了居民购房的资金压力，推动政策红利向市场活力转化。​

促销创新激活市场：房企 “以价换量” 与品质升级并举​

在政策利好的窗口期，房企将 “金九银十” 视为全年业绩冲刺的关键节点，通过多元化促销与品质提升的双重策略激活市场需求，形成了 “诚意让利 + 价值升级” 的营销新逻辑。​

价格优惠仍是房企促销的核心手段，但呈现出 “精准化、组合化” 特征。深圳多个项目推出 “折上折 + 额外礼包” 组合，国庆期间成交即送家电、物业管理费等福利，部分楼盘特价房折扣力度达 9 折以下；广州 100 个楼盘参与 “好房焕新季” 活动，珠实地产、万科等头部房企推出 3 万至 10 万元不等的购房优惠券，万科黄埔新城更叠加额外 98 折优惠；广西南宁的楼盘则将政府补贴与企业优惠叠加，推出 “9.5 折 + 10 万元家装礼包” 的让利组合。这些促销措施直接带动成交回升，深圳 10 月 1 日至 7 日新房签约量环比上涨 120%，创下年内单周新高。​

促销策略的创新更体现在对购房者需求的深度响应。针对购房者对交付质量的担忧，保利、越秀等 11 家房企在广州联合签署诚信倡议书，承诺实行无差别成交价，杜绝 “隐形折扣”；中诚璟泷湾推出 “三天两夜免费试住” 服务，让购房者亲身体验房屋品质与社区配套，以透明化体验增强消费信心；部分房企还推出 “以旧换新” 服务，协助购房者处置旧房，降低置换门槛。这种从 “单纯降价” 到 “价值升级” 的转变，反映出房企对市场需求变化的适应性调整。​

房企的供应策略也更趋理性，核心城市优质房源供应显著增加。广深地区开发商重点推出品质优良的改善型房源，上海土拍市场聚焦刚需与改善型用地，成都二手房成交套数连续多周超过商品房，显示市场供应结构正逐步匹配需求结构。这种供需适配性的提升，成为成交回暖的重要支撑。​

市场分化加剧：回暖表象下的结构性矛盾与趋势判断​

尽管 “金九银十” 热度回升已成共识，但市场内部的分化特征更为显著，“核心城市热、三四线冷”“新房热、二手冷” 的格局并未改变，折射出楼市回暖的脆弱性与阶段性特征。​

从城市层级看，核心城市与三四线城市呈现 “冰火两重天”。一线城市成为回暖主力，深圳罗湖、上海外环外等区域成交环比增幅超 30%，百强房企 9 月操盘销售额突破 2500 亿元，环比增长 22.2%；而保定等三四线城市二手房挂牌量高达 5.3 万套，全国重点城市二手房成交套数同比下降 17%，部分区域房价仍处于下行通道。这种分化源于人口流动与资源集聚的差异，一线与强二线城市的核心区域凭借教育、医疗等稀缺资源，成为资金避险与居住需求的优先选择。​

从物业类型看，新房与二手房市场的 “温差” 持续扩大。政策利好与房企促销主要拉动新房成交，深圳国庆期间新房签约量环比增幅远超二手房，北京、上海的新房供应量也显著增加；但二手房市场仍面临 “高库存、低成交” 的压力，全国百城二手房挂牌均价同比下跌 8.5%，厦门、合肥等城市跌幅超 14%，买方决策周期延长至 3 个月。这种反差既与新房市场的政策倾斜有关，也反映出二手房业主的降价意愿与购房者预期尚未达成平衡。