房子可能缩水40%！2025年业主遭遇贬值潮，集体要求退房

房子缩水、业主维权？2025房价调整下的真实图景与官方回应
周末在小区楼下遛弯，碰上二楼的李姐正拿着房产证叹气：“2021年花420万买的三居室，上周中介说现在挂牌顶多250万，这才四年就亏了170万，比我老公三年工资还多！”这话瞬间围拢了一群邻居——有人说自家小区挂牌量半年翻了倍，有人吐槽“月供6000，租金才2800”，还有人拿着手机刷着“集体退房”的新闻发愁。
房子早已不是单纯的住所，而是多数家庭的“压舱石”。2025年以来，房地产市场的深度调整让不少业主坐立难安，“房价缩水”“退房维权”成了社区群里的高频词。但传言中的“贬值40%”是否属实？业主要求退房能否得到支持？官方又有哪些政策应对？咱们结合权威数据和政策一一说清。
一、数据说话：哪里的房子跌了？官方跌幅有多少
先澄清一个关键问题：“房子缩水40%”并非全国普遍现象，而是部分区域从历史峰值的累计跌幅。从官方数据来看，房价调整呈现明显的结构性特征。
国家统计局2025年9月发布的数据显示，全国70个大中城市二手住宅价格已连续下跌41个月，9月环比下跌0.74%，同比下跌7.38%。分城市来看，一线城市分化明显：北京、深圳9月二手房价格环比均下跌0.9%，广州下跌1.0%，一线城市整体环比跌幅1.0%；二线城市二手房价格同比下跌7.2%，三四线城市同比下跌8.5%。
部分前期涨幅较高的区域跌幅更为突出，比如深圳宝安区部分楼盘，从2021年峰值到2025年9月，挂牌价跌幅超40%，但这属于极端案例。从全国整体看，国家统计局2025年二季度数据显示，即便是曾经坚挺的北京核心区学区房，价格也从高峰期的每平方米10万元跌至6.5万元左右，累计跌幅35%。
供给端的压力同样明显。2024年全国商品房销售面积仅10.1亿平方米，同比下降12.6%，创下2015年以来的最低点，且这一趋势在2025年上半年持续。北京2025年前9个月二手房新增挂牌量近16万套，上海达13万套，买家议价空间普遍拉大到10%以上，市场进入买方主导阶段。

二、退房潮真相：官方支持哪种情况退房？有何案例
“房价跌了就退房”的呼声虽高，但从官方政策和实际案例来看，退房并非易事，需满足明确条件。
目前全国唯一官方协调的集中退房案例，是南京珠江四季悦城项目。2024年7月29日，南京市江宁区房产局向新京报确认，该项目因总包单位停工导致无法交付，经区房产局和属地介入协调，启用监管账户资金启动退房流程，截至当日已有33户业主签订退房协议，剩余9户正在协调中。该项目监管账户共有5067万元资金，这是退房能落地的关键前提 。
从法律层面看，2023年4月21日最高人民法院发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确，只有在“房屋不能交付且无实际交付可能”的情况下，业主的价款返还请求权才优先于其他债权 。换句话说，单纯因房价贬值要求退房，并不符合官方支持的退房条件。
司法实践中，北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，若仅因房价下跌主张退房，法院通常不予支持；但如果是开发商违约导致房屋无法交付，业主不仅能要回房款，还可主张贷款利息赔偿 。2025年以来，各地并未出现因房价贬值而官方协调集体退房的案例，多数“退房维权”仍停留在业主与开发商的协商阶段。
三、政策应对：官方已出哪些“稳市牌”？效果如何
面对市场调整，从中央到地方已密集出台政策，核心围绕“止跌回稳”和风险化解。
2024年9月26日中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”的目标，随后政策组合拳陆续落地。住建部在2024年10月17日的国新办发布会上透露，9月底以来，一手房看房量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升，市场出现积极变化。
具体政策包括三大类：

一是需求端松绑，2024年一线城市全面调整限购，广州取消全域限购，北京五环外社保年限从5年降至2年；央行于2024年9月将首套、二套房贷首付比例统一降至不低于15%，5年期以上LPR全年三次下调，最终降至3.6%。

二是供给端去库存，2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款，用于收购已建成未售新房充当保障房，11月财政部等三部门取消普通住宅标准，满2年住房对外销售免征增值税。

三是风险防控，住建部在2024年8月2日的政策吹风会上明确，将加快建立房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金三项制度，防范房屋安全风险。
从效果看，政策尚未完全扭转市场预期。国家统计局2025年二季度数据显示，70个大中城市中仍有53个城市二手房价格环比下跌，占比达75.7%，三四线城市库存去化周期超过28个月，部分城市房价甚至跌破开发成本。
四、业主实操指南：贬值后该咋办？这3点要记牢
对已购房业主来说，与其纠结“能不能退房”，不如做好风险应对和资产规划，这三点官方建议需重点关注：
1. 区分退房条件，理性维权：若房屋未停工且能正常交付，单纯房价下跌无法作为退房理由，可通过业主委员会与开发商协商弥补损失；若项目停工或存在交付风险，需第一时间向住建部门投诉，凭借购房合同和付款凭证主张权利，参考南京案例，优先核查监管账户资金情况 。
2. 利用政策红利，减轻负担：2024年9月央行启动存量房贷利率批量调整，截至10月25日，符合条件的房贷利率已统一调整为LPR-30BP，若尚未调整可联系贷款银行办理；出售住房时，若房屋持有满2年，可享受增值税免征优惠，这一政策在2024年11月13日财政部等三部门的公告中已明确 。
3. 长期关注房屋保值，参与安全保障：住建部推动的房屋养老金制度已在多地试点，业主可按规定缴纳资金，用于房屋维修养护，维持资产价值；购买二手房时，可要求开发商或前业主提供房屋“体检报告”，这是未来房屋交易的重要参考。
说到底，房地产市场正在从“高速增长”转向“平稳发展”，曾经“买涨不买跌”的逻辑已不适用。对业主而言，与其焦虑短期贬值，不如聚焦房屋品质维护和个人财务规划；对潜在购房者来说，当前政策红利叠加市场调整，反而迎来了“挑房”的窗口期，但务必选择监管资金充足、口碑良好的开发商。房子终究是用来住的，回归居住本质，才能在市场波动中保持从容。