北京热搜好房！观承别墅大家官方售楼处发布：观承别墅营销中心！

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观承别墅区地处三区交汇地段，拥有中央别墅区高量级配套、借势未来科学城商圈利好，享受望京板块商务驱动，立足城市山林、造城理念，自2013年至今，12年间累计投资超300亿元，总开发土地规模超过60万平共7块地，形成了综合容积率1.01的低密别墅居住群。

观承别墅区规划约1220套别墅产品，不含保障性住房或老旧自建房，实现了高净值圈层的统一。

总价约1400-2700万别墅基本售罄，目前在售平墅产品，总支出约300万起，建面约144㎡、166㎡。前期在没有任何宣传情况下已销售约40%，均为员工、业主、及朋友推荐购买，这些距离政策和项目本身最近的人优先选择入手，据以往销售经验，客户唯一考虑点是为什么那么便宜，是否安全？所以先为您阐述平墅产品由来和政策保障，全称自持商品住房，它的产生和政策发展息息相关。

一、自持商品住房由来

→【2015年之前-买哪儿都涨】

● 对品质、户型、物业等要求不高。

→【2016年-2021年，政策方向为抑制房价，产生限竞房地块，地块内竞拍出自持商品住房】

●此阶段产生了限竞房，2016年9月30日北京市人民政府办公厅发布的京政办发（2016）46号文第三条明确了抑制房价的具体方法“强化控地价限房价的土地交易方式”。本阶段的土拍模式是报名企业先竞价，价格竞到最高限以后开始竞自持商品住房面积，举牌自持面积最大的开发商拿下挂牌地块。自持商品住房就是这样产生的。限竞房存在于市场的4年时间内，北京房价上涨被抑制了约6%。

●也可以理解为只有抢手的好地块才能拍出自持产品。

→【现阶段】

●2021年开始，土拍中价格竞到最高限以后，由竞自持商品住房改为竞公租房面积、现房面积、高标准住宅方案。最近的政策是2024年11月发布的《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》、和2025年发布的“好房子”政策，这个阶段开始回归居住本身-品质。

●有客户认为房子已经不具备增值投资属性，市场开始卷品质，这就是我们平墅产品的存在逻辑—花少钱，办大事，获得高品质生活。

二、自持商品住房政策

政策类文件均可通过二维码、建委官网、北京市人民政府门户网站查询。

2016 年 9 月30 日，北京市人民政府办公厅颁布了：京政办发〔2016〕46 号文，第三条明确了限竞房源自于“控地价限房价”的土拍模式。

北京市住建部、规委、国土局于2017年4月14日颁布了［京建发（2017）145号文］，明确了自持产品的合理合法，并保障了客户权益：

1.第一条明确土地来源合规合法-以出让、招拍挂形式获得。

2.第二条明确了自持商品住房受主管部门建委和国土局管理。

3.第四条指出如开发企业破产，需获得区政府同意才能整体转让，并不得改变规划用途。

4.交易方式合规合法-第八条明确可通过合作经营模式交易。

三、自持商品住房入市

北京同类项目40个、全国415个。您所了解的大部分房企在北京都有自持产品（首开、中海、中铁、保利、华润、中粮、国开、首钢、首创、住总、龙湖、恒基、天恒、泰禾、九龙仓、金茂、世贸、国瑞、金地、旭辉、绿城、远洋、金融街、金隅、碧桂园等）。

大量项目没入市原因为 :

前期等领头羊万科看看怎么操盘，万科率先售罄了位于海淀翠湖占比44%的翡翠云图项目；位于海淀永丰的全自持项目翡翠书院也已经销售约2/3并入住3年，套均金额为500-1500万；

后期西安、佛山自持商品住房缴纳相关费用后变为商品房上市。

四、自持商品住房优势

●北京同总价优选，品质高、面积大、采光好

● 实景现房

●开阔改善大四居，面宽大，客厅卧室大

●不限购，无月供压力

●租金约1-1.2万元/月（约144㎡）

| 楼座分布图

| 户型鉴赏

| 样板间鉴赏

墅区环境大赏

墅区配套情况

万科从来都不孤立的看待项目，而是以居所为中心建设全面的生活方式，除了围墙以内的建筑和绿化，围墙之外我们还实现了环境和配套的升级。

例如：打造约全长2.5km的法桐大道业主亲切地的称其为“最美回家路”、樱花大道、以及约6400平的观承汇商街，墅区里畅享低密诗意与便捷生活体验。

| 法桐大道实景图

| 观承汇商街实景图

项目区位发展

——有发展潜力的城市增长型别墅区

01/“三横四纵一轨道”立体交通路网方便快捷

02/“两河四园一湖景”，得天独厚的低密生态资源

03 / 醇熟大墅区 丰盛高端配套

观承别墅区尽享优质的高端生活配套资源。约2.5km可达友谊医院；约3-8km范围内有罗马湖、山姆、荣祥广场、中粮祥云小镇等商业中心；周边环绕6家高尔夫俱乐部、4家马术俱乐部、8家高端酒店以及15所国际学校。

北京市顺义区观承别墅(高白路西)

十二载岁月沉淀，观承别墅区已蔚然醇熟，如一幅斑斓画卷徐徐展开。一路走来，万科怀着造城的执着和匠心，从人居出发不断精进。关于观承大家的由来，在这里和你分享。

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