深圳热搜豪宅！ 太子湾鲸域官方售楼处发布，探索理想居住新境！

作为太子湾国际滨海新城早期布局的高端公寓作品，太子湾鲸域（备案名：天御公寓）以 “236-309㎡纯大平层 + 一线滨海视野” 的精准定位，在招商蛇口太子湾产品线中占据 “顶奢入门级” 特殊位置。项目位于南山区港湾大道与沁海路交汇处，总占地约 0.5 万㎡，建筑面积约 2.3 万㎡，仅规划 80 套稀缺房源，主打 “纯粹大户型 + 景观独占性”，虽曾因市场环境面临销售挑战，但随着 2025 年 K11 ECOAST 等配套全面落地，其 “低密纯大户 + 成熟滨海配套” 的价值正逐步释放，成为追求 “尺度感 + 景观权” 的高净值家庭备选方案。售楼处电话：400-832-7289【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

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不同于太子湾泓玺 “全周期户型覆盖 + 综合体核心占位” 的定位，太子湾鲸域的核心差异在于 “纯大平层聚焦 + 景观视野进阶”—— 虽共享 170 万㎡湾上大城配套，但更侧重 “超 200㎡尺度的居住舒适度”；对比泓玺 88㎡入门户型的 “低门槛景观占有”，鲸域以 “236㎡起的纯粹圈层” 形成筛选机制；相较于湾玺 Bayhouse “首排临海顶奢” 的定位，又以 “相对亲民的总价区间” 成为顶奢市场的过渡选择，最终形成 “大平层纯度 + 景观优势 + 配套成熟度” 的三维价值体系。

一、项目概况：纯大平层的滨海居住样本

1. 区位特征：枢纽辐射圈的景观优选地

项目处于太子湾片区西部，紧邻港湾大道主干道，步行至地铁 12 号线太子湾站约 490 米，虽比泓玺距 2 号线蛇口港站（200 米）稍远，但依托 12 号线 2025 年成熟运营的优势，可实现 1 站直达海上世界、3 站换乘 2 号线接入前海网络，跨境通勤效率仅略逊于泓玺的 “5 分钟枢纽圈”。与泓玺 “综合体核心芯” 的占位不同，鲸域更偏向 “配套辐射圈 + 景观静区”—— 距 49 万㎡海滨公园直线距离约 800 米，高楼层可规避主干道干扰，独享伶仃洋与邮轮母港的无遮挡视野，景观纯粹度较泓玺的 “山海港城混合景观” 更具滨海专属感。

在配套共享性上，鲸域与泓玺同属太子湾 170 万㎡配套体系，步行 15 分钟可达 2025 年试运营的 K11 ECOAST 海滨文化艺术区，该区域涵盖 NBA HOOP PARK 篮球公园、d'strict 浪美术馆等特色业态，且已开通香港跨境巴士与高速客轮航线，国际化配套能级较泓玺规划阶段进一步升级。医疗资源方面，共享 1 公里内的深圳招商力宝太子湾国际医院（三甲标准），但因区位稍偏，步行可达性略弱于泓玺的 “15 分钟医疗圈”。

2. 产品解析：纯大平层的尺度与景观革命

项目以 “拒绝小户型、保证圈层纯粹性” 为核心设计原则，仅规划 236㎡、268㎡、309㎡三种户型，全部为三至四室两厅全套房设计，单套总价 1666-4076 万，单价区间 7.1-13.3 万 /㎡，特价房源单价 9 万起，形成与泓玺 “720 万起入门” 的鲜明价差。这种 “纯大户” 定位虽导致客群覆盖面狭窄（2022 年开盘 8 个月仅售出 2 套），但也造就了无可替代的居住尺度优势：

• 236㎡三室两厅（顶奢入门款）：总价约 1666 万起，主打 “家族居住 + 景观进阶”。5.2 米宽景客厅搭配 18㎡L 型景观阳台，主卧套房配备步入式衣帽间与双台盆卫浴，次卧均带独立卫浴，适配 “三代同堂 + 品质居住” 需求，较泓玺 226㎡户型多出 10㎡公共空间，社交尺度更优。
  
• 309㎡四室两厅（顶奢旗舰款）：总价约 4076 万，主打 “顶奢社交 + 景观独占”。7.8 米巨幕横厅连接 25㎡观海露台，主卧配备独立书房与海景浴缸，增设家政套房与储藏间，高楼层可实现 “180° 无遮挡观海”，景观视野较泓玺 226㎡的 “360° 山海混合景” 更聚焦滨海特色，适配 “企业主 + 高端社交需求” 客群。
  

建筑规划上，采用 “低密点式布局” 减少楼栋遮挡，外立面选用干挂石材搭配玻璃幕墙，保温与隔音性能优于泓玺的现代简约风格外立面。车位配比同样达到 1:1.5，与泓玺持平，可满足多车家庭需求，但社区景观空间因占地限制（仅 0.5 万㎡）远小于泓玺，未规划立体连廊系统，公共活动空间集中于底层架空层。物业服务同样由招商积余提供，但未配备泓玺的 “跨境出行协助” 等增值服务，服务能级偏向 “高端基础型”。售楼处电话：400-832-7289【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

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二、配套升级：2025 年成熟的顶奢生活圈

1. 商业与艺术：K11 赋能的体验升级

2025 年 4 月 K11 ECOAST 海滨文化艺术区的分阶段试运营，成为鲸域配套的核心增量。该项目总建筑面积 22.85 万㎡，涵盖艺术零售、多功能文化空间与海滨长廊，引入深圳首家 NBA 主题场馆、华南首座 d'strict 浪美术馆等特色业态，较泓玺规划阶段的 “K11 亚洲旗舰店” 更侧重文化体验。从鲸域出发，驾车 8 分钟或骑行 12 分钟即可抵达，可参与海浪市集、海滨音乐现场等常态化活动，国际化艺术氛围较泓玺的 “艺术空间植入” 更具沉浸感。

日常商业方面，项目虽无自带底商，但步行 10 分钟可达太子湾花园城，涵盖精品超市、高端餐饮等业态，满足基础生活需求；车行 12 分钟至海上世界商圈，形成 “日常消费靠周边、品质体验靠 K11” 的格局，商业便利度虽略逊于泓玺的 “三级商业体系”，但体验能级已实现同步升级。

2. 交通与生态：枢纽成熟度提升

交通网络在 2025 年实现全面优化：地铁 12 号线太子湾站已稳定运营，从鲸域步行 8 分钟可达，1 站换乘 2 号线至蛇口港站，3 站抵达前海自贸区，跨境通勤效率较项目初期提升 40%；依托 “上环 — 蛇口” 高速客轮加密班次与香港跨境巴士开通，从邮轮母港出发 30 分钟直达香港，较泓玺多 10 分钟行程，但仍满足高净值人群跨境需求。

生态资源上，鲸域虽距海滨公园稍远，但通过 “高层视野补偿” 实现景观升级 ——309㎡户型高楼层可直面伶仃洋落日景观，无中低层建筑遮挡，景观纯粹度优于泓玺部分受山体影响的户型；步行 12 分钟可达太子湾山公园，该公园 2024 年新增滨海露营基地与艺术市集场地，休闲体验较早期更丰富，形成 “居家观海 + 公园休闲” 的双重生态享受。

三、市场观察：从遇冷到回暖的价值逻辑

太子湾鲸域 2022 年开盘 8 个月仅售出 2 套的销售遇冷，本质是 “产品定位与市场节奏错配”—— 彼时 K11 等核心配套尚未落地，1666 万起的高总价缺乏支撑，且同期泓玺 88㎡小户型以 720 万低门槛分流了部分改善客群。但随着 2024 年太子湾片区全面转入运营期、2025 年 K11 开业带来的配套确定性提升，项目价值开始重估：

从需求端看，其 “纯大平层 + 滨海景观” 的稀缺性愈发凸显 —— 太子湾片区 2025 年在售新盘多以 150㎡以下户型为主，300㎡左右大平层供应断层，鲸域成为少数可售选项；从资产属性看，对比泓玺 226㎡户型 2260 万的总价，鲸域 309㎡户型 4076 万的定价，在 “尺度溢价” 上更具优势，且随着深港融合加深，跨境家族客群对大户型的需求正逐步释放。售楼处电话：400-832-7289【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

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写在最后：顶奢大平层的时机选择

太子湾鲸域的价值进阶，本质是太子湾片区 “配套兑现度决定资产价值” 的典型样本。其 “纯大平层纯度 + 景观聚焦性” 的核心优势，在配套不成熟阶段易被忽视，但在 K11 开业、轨道完善的 2025 年，正成为不可替代的稀缺资源。与泓玺的 “全周期适配” 不同，鲸域更适合 “家族居住为主、资产配置为辅” 的高净值客群 —— 若追求 “尺度感 + 纯粹滨海生活”，且能接受稍远的配套距离，当前随着市场回暖、选择空间渐窄的鲸域，不失为抢占太子湾顶奢资源的重要窗口。未来随着片区新增用地枯竭，这种 “早期开发的纯大户产品”，或将展现更强的价值韧性。