一线城市楼市新政连发！金九成交分化，银十能否翻盘？

最近一线城市的楼市动作特别多，尤其是广州，9月28号这天直接扔了个公积金新政，缴存人跟配偶的公积金，现在能提出来付房子首付了。

不管是现售商品房、二手房，还是配售型保障房、共有产权房，都能用。

甚至老旧小区电梯更新改造，也能提公积金。

这政策戳中了很多人的痛点，买房最愁的就是首付，现在公积金能顶上，资金门槛确实降了不少。

往前数几天，9月23号广州还搞了个会，政府、头部房企、行业专家都来了。

会上回顾了今年1-8月的楼市情况，10多家房企还一起倡议“保质、保价、统价”，线上线下同步推“金九银十”的置业优惠。

本来想觉得这只是常规旺季操作，但后来发现，今年跟往年不一样，一线城市全在松限购、加福利，显然是想借“金九银十”拉一把市场。

一线城市新政“打组合拳”：北京五环外、上海外环外先松绑

一线城市向来是楼市风向标，今年8到9月，北上深一个接一个放限购，动作特别密集。

北京是8月8号先动的，发了个房地产政策调整通知，里面明确说，五环外的购房套数限制取消了。

符合条件的北京居民，五环内最多能买两套房，五环外想买几套就几套，一开始我还觉得五环外偏，没多大影响。

后来查数据才发现，今年1-7月北京新房成交里，五环外占了80%还多，二手房也超50%。

这政策是精准瞄准了成交主力区，不是瞎发力。

就拿大兴区一个热门楼盘来说，政策前8月上半月才卖15套，政策后下半月直接卖了32套，去化率翻了一倍还多，买的大多是本地刚需和想改善的人。

北京松绑半个月后，上海8月25号就出了“沪六条”。

之前符合条件的上海居民，全市最多买3套房，“沪六条”之后，缴满1年社保的个人或家庭，外环内购房套数能多些，外环外直接不限数量。

更有意思的是，上海外环外跟北京五环外一样，也是成交主力，今年1-7月，外环外新房成交占了全市近八成。

9月19号青浦区还加了个“人才绿色通道”，社保没满1年的符合条件人才，也能在青浦买新房或二手房，新房价格还比市场价低5%到8%。

不过即便这样，我发现9月上海外环外新房到访量涨了40%，真正成交的却没多少，转化率才15%，大家还是在观望。

深圳的动作更猛，9月5号跟进的政策，比京沪力度大不少。

深户或者在深圳缴满1年社保的非深户，在罗湖、宝安（不含新安街道）这些地方买房，不限套数，盐田、大鹏新区更直接，连购房资格都不用审核了。

而且深圳不光放开户数限制，还放宽了户籍和社保要求，周边城市工作的人、外来投资者都能进来买。

广东省城乡规划院的李宇嘉说这可能会虹吸环深圳都市圈的客源，后来看数据还真有点，东莞临深的塘厦、凤岗，9月上旬二手房带看量就降了8%。

至于广州，那更是一线城市里的松绑“排头兵”。

从去年下半年取消限价，到今年5月取消限售，7月放宽外籍和港澳台人士购房限制，9月底直接全面取消限购，再加上28号的公积金新政，一套组合拳下来，力度确实最大。

数据也能看出来，今年1-8月广州新房成交同比涨13%，二手房涨17%，500万以内的房子占了75%，都是刚需和改善群体在买。

“金九”没达预期？优惠再多，大家还是在等什么？

光松限购还不够，一线城市还在金融上发力，帮买房人降成本。

北京在松限购的同时，还调整了公积金政策，首套房贷款结清后，再买二套房能算首套房，二套房公积金贷款额度从60万提到100万，首付比例也降了。

这对想改善的人太友好了，比如一个北京家庭买五环外120平米的二套房，总价600万，公积金额度提了之后，贷款利息能少8万左右，可不是小数目。

上海和深圳则在公积金之外，优化了商贷利率定价。

现在这两个城市的商贷利率，不再区分首套二套，而是根据市场情况和客户风险定。

上海作为唯一试点房产税的一线城市，还调减了房产税的收取范围和力度。

广州更直接，公积金能直接付首付，新政后首周，公积金提取业务量环比涨了45%，60%都是用来付首付的，可见大家多需要这笔钱。

市场端也没闲着，房企和平台都在推优惠。

广州搞了个“好房焕新季”，持续到10月31号，200多个优质楼盘参与，还有3万、5万、8万的购房优惠券，不少房企还推“以旧换新”“拎包入住”。

保利在天河的一个楼盘，“以旧换新”最高补10万，9月就卖了52套，同比涨25%。

北京有“惠民购房节”，部分楼盘直降几万到几十万，还能叠加团购优惠、物业费减免，深圳的房产交易平台搞“周年庆”，送旅游礼包、硬装优惠。

但即便政策和优惠这么多，“金九”的表现还是没达到预期。

中指研究院的张化学说“政策边际效应在下降，购房者观望情绪还很浓”，广州中原地产的黄韬也说“一线城市量价差不多到了底部，‘金九’没预想的好”。

我查了中指研究院的景气指数，9月一线城市才98.5，低于100的荣枯线，这是近6个月第一次。

而且市场分化特别明显，广州天河区新房去化率70%，从化区才35%，北京五环内二手房均价微涨1%，五环外还降了2%。

为什么会这样？我觉得主要是大家对房价走势没底，而且购买力恢复得慢。

央行三季度的城镇储户问卷显示，想在未来3个月买房的居民才15.2%，比二季度还降了0.8个百分点。

毕竟买房是大事，谁也不想买了之后降价，观望也正常。

改善型需求挑大梁，住房回归“住”的本质，“银十”能好吗？

虽然“金九”没火，但有个趋势很明显，改善型需求成了楼市的主要动力。

广州房协的专家黄韬说“改善群体购买力相对较高，而且是‘卖一买一’，加一点钱就行，不用担心里程碑波动的风险，是楼市回升的重要动能”。

我看数据也确实如此，今年1-8月一线城市改善型住房（120-144平米）成交占比38%，比去年涨了5个百分点，广州更是达到42%，居一线城市首位。

这些改善群体买的房子，大多是南北通透还带储物间的，占了改善型成交的60%。

而且广州取消限售后，二手房里“改善置换”的房源占了45%，这些卖旧房子的人，又会去买新房子，形成了“一二手联动”的循环。

这种模式风险确实低，不像投资那样怕跌，毕竟是自己住，换个更舒服的环境，就算房价有小波动，影响也不大。

另一个明显的变化是，住房越来越回归居住属性，投资属性弱了很多。

黄韬说“现在绝大部分住房已经剥离了投资属性，只有极少数房产还有投资价值”。

克而瑞的数据也能印证，今年一线城市二手房投资客占比才8%，比去年降了10个百分点，北京、上海核心区的二手房，92%都是自住用，短期投资（持有1-3年）的才5%。

投资属性弱了，租房市场也稳定了。

今年9月一线城市平均租金跟去年差不多，北京、上海的租金波动都在2%以内，没有大起大落。

这其实是好事，房子本来就是用来住的，过度投资只会推高房价，让真正想买房住的人买不起。

接下来就是“银十”的国庆中秋黄金周了，不少专家都觉得，政策和优惠叠加小长假，能撬动一波成交。

中指研究院预测，今年国庆期间一线城市新房成交可能达0.95万套，比去年涨18.8%，二手房0.7万套，涨16.7%，主要还是靠外围区域的政策红利。

但要是“银十”市场还没明显回温，怎么办？多名专家都提到，一线城市可能会进一步放开外地人口购房限制，甚至核心区取消限购。

不过张化学说“挤牙膏式的政策放松不好，不利于大家形成稳定预期，广州全面取消限购的做法值得借鉴”。

毕竟现在限购区域已经很少了，核心区的新房也没多少，全面放开对市场冲击不会大。

对想买房的人来说，现在该怎么办？我觉得还是得理性，别跟风。

先想清楚自己是刚需还是改善，需要什么样的房子，再看区域，核心区的房子虽然贵，但配套好、抗跌，外围区便宜，但要考虑通勤和未来配套。

而且现在优惠多，能多对比就多对比，比如广州的“好房焕新季”有200多个楼盘，总能找到适合自己的。

总的来说，今年“金九银十”，一线城市的楼市政策很给力，但市场恢复还需要时间。

毕竟买房是大事，大家观望也正常。

不过随着住房回归居住属性，改善型需求持续释放，再加上后续可能的政策调整，相信楼市会慢慢平稳下来，真正服务于想买房住的人。