软件新城，有漏可捡吗？西安二手房砍价技巧｜房哥问答444期

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问答444期

问：未央团结片区，个人预计房子不好卖？

答：首先是定位问题，幸福林带，团结片区，西电片区都是主城区局部旧改，受众主要是附近工作，生活，但又要小换大，旧换新，改善居住环境，且预算不多的，无法和高新CID，港务区的发展逻辑类比。

团结片区的开发主体是未央区，未央现有的五大片区里，遗址区有文保限制不能动，未央湖拆迁改造困难，又在三环外，未央路沿线开发饱和，只有商业，六村堡以工业布局为主，唯一能动的就是团结片区，区一级的能力，调动的资源，配套也是有限的。

团结村突然火还是因为市场下行，外围需求收缩，能开发的就是主城自住，城北多年没有太好房子供应，浐灞走高价豪宅路线，港务奥体没地，秦汉北配套不足，高铁新城配套，人气不足，城北人，尤其是刚需，换房绕不开这里。

开发商视角，港务开发进入后期，团结村地价不贵，基础的商业，地铁，公园，学校都齐全，过去是建材市场，拆迁容易，净地开发，没有特别突出的亮点，但也没有明显短板，对刚需来说足够了。

而改善，大户型，也不太会考虑这里，在售的小区，基本都是建面约143㎡以下的高层+小高社区，整体还是走量，不追求溢价。

因此，团结村竞争激烈，不会非常火，但得益于主城位置，不高的价格，还是会吸引不少周边的人，前提是价格不能太高。

问：西安市区的老破小，房东挂牌价降到196万，再砍多少合适？

答：一般老破小，特指西安二环内，房龄15年朝上，两室为主，多层没电梯的单位家属院，老小区等，贝壳上这些条件筛选后，可交易的挂牌房源约19787套，单价普遍不高，能过万的都是有特别卖点的。

如果只是普通的老破小，首选想清楚买的必要，拆迁可能性很低，停车难，没电梯，小区多是老头老太，物业管理差，现在愿意买这种房子的，除了学区房家长外，就是极低预算要自住的。

196万总价，在西安，尤其是二手房下行的当下，几乎随便选，高新丈八北路沿线，雁塔西部大道沿线，曲江金乎沱严选，城北凤城五路沿线，大量的二手房可选。

问：软件新城捡漏二手房，自住怎么选？

答：既要捡漏，还是自住，同时满足挺难，软件新城当下，二手房破发的不少，明明房东赔了几十万，你接盘反而觉得自己是捡漏，万一降了，你怎么想？

还是回归单纯的自住逻辑，目前的软件新城，软西以保利天汇，天地源云水天境，苏宁云著，中铁建西派国樾，樘樾，天谷雅舍，中海天谷时代为主，其中中海，苏宁为小面积，其他普遍在143㎡以上，单价起步门槛15000+元/㎡。

软东范围，比较新的有南飞鸿兰亭序，绿城月映海棠，单价横跨15000-21000 元/㎡区间，南飞鸿比较刚，绿城刚交付，暂无太多成交参考.

二手房里，小面积自住，目前苏宁云著性价比最高，大面积自住，西派国樾性价比最高。

新房里，降价后的高科枫林九里，中建轨交山海境，比较刚，产品旧一些，但很便宜，适合刚需自住不买二手的。

越是刚需，越不要有捡漏心态，容易踩坑，天上掉馅饼，凭什么就留给你呢？

问：文昌临江阅和绿城润百合，如何二选一？

答：同在元朔大道上，相聚一公里，都是奥体最后的新房，都有高新一中陆港的卖点，且面积段也趋同，文昌是建面约134-198㎡，绿城是建面约125-195㎡，都是大赠送的四代住宅。

区别主要在品牌，价格，社区规模，展示区实景上：

文昌陕北系房企，在当地口碑不错，地处奥体门户位置，南侧是绕城杏园北出口，东侧是高新陆港学校，距河更近，地段跑赢品牌，在会所，外立面上舍得成本，短板在于西安无交付项目，无业主基数，小区不大，楼间距有限。

目前备案价已出，单价2.1-2.4万/㎡左右，小贵，比大众预期价格高了不少。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

绿城一线房企，奥体的老大哥，有全运村多个组团的交付实景和业主基数，几乎撑起了奥体开发的半边天，润百合也是绿城最新的产品，园林，户型，会所，大门都有升级。

目前，大门立面，下沉会所，实景样板间都有展示，颜值很高，刚刚开放，价格待定。

文昌，山东健康，鼎诚都属于地段大于产品大于品牌的小区，买它是因为是奥体位置和名校学区，绿城属于地段，品牌，产品均衡的，更有交付案例和业主基数保证，求稳的角度，首选绿城。

问：得房率不是最大的亮点，西安哪家开发商交房后再还贷款？

答：能有这样诉求的，多半是之前买过暴雷开发商，被伤了心的，当下市场，新房比拼的重点就是得房率，也可以理解为变相降价，资金安全的担忧，更多是三年前民企暴雷时期，大众在意的。

现在西安的新房处在新老过渡时期，由于各个区对赠送，四代的规范不统一，三代，四代同时在卖，得房率有巨大差异，同一个片区老产品只有80%，新产品却能做到120%，这也导致了户型内卷严重。

而还贷款时间本身，其实不是和开发商协调，而是和银行协调，贷款的甲方是银行，乙方是业主，开发商是中间方，此前暴雷房企停工，业主要停贷，面临的也是银行的违约，而非开发商的违约。

外围区域，一些先交房再换贷款，可以理解为变相的首付分期，核心是降低买房门槛，吸引更多人，而非降低贷款风险的角度，实际效果吧，不如名校落地，房价打折更吸引人。

问：西安高得房率是建立在低楼间距上，四代住宅实际间距怎么样？

答：虽然赠送的面积在验收上不计算容积率，但这些是实打实盖出来的，所以小区的实际建筑面积是增加的，容积率是上升的，只是计容规则变了。

大家现在觉得楼间距窄，其实另有原因，虽然住宅从3.5，一路降到2.8，甚至2.5，但小区独栋单元的多了，33层的大高层少了，18层的小高，和25层的中高层变多了，居住的户数变少了。

同时，现在少有百亩大盘，都是中小地块，土地本就不大，容积率要做满，楼间距必然就要牺牲，导致一些改善小区反而30米间距，刚需小区地块大反而百米间距。

最后是户型的边户，由于外挂露台，超大阳台，多面采光客厅的加入，原本只需要考虑的南北采光，隐私，现在变成了楼上，楼下，前后左右多向的隐私泄露。

南北楼间距有保证了，侧向又离得更近，老产品这里都是墙，新户型也改成了落地窗，采光好了，私密度又低了，无解的难题，唯一的办法，交房以后，家家户户拉好窗帘。

问：普通人没有豪赌学区房的资本，家里的书房更重要？

答：虽然说最好的学区房是家里的书房，特别像洗脑的鸡汤，但事实也是如此，不是指家里要有书房，而是教育的核心，是家庭教育，是父母双方要重视对孩子三观，习惯，认知的培养。

学校解决的是扫盲问题，是知识灌输，是筛选人才， 现在都是大班，你指望老师对班里48个娃都像自己小孩那么关注，并不现实，能教好课堂知识，不给家长找事，已经是好老师了，更多孩子的兴趣，三观开发，都在家庭。

所谓重视教育，也不止是高价买了学区房，送进去就完事了，孩子是不是读书的料，家长课后的辅导，陪伴，决定了孩子的上限。

当下中学生抑郁的比例不低，很多就是资质平平的学生被生拉硬拽到名校，各种考试，比拼，排名后，父母不理解，孩子没办法，最终抑郁成疾。

在学历回报已断崖下跌的当下，孩子的比拼，更多还是心智，健康，体力，认知，眼界的比拼，名校固然好，但不一定适合所有人，因材施教，因材择校很重要。

问：预算有限，不想高负债，辰宫紫雲境现房，自住能买吗？

答：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，当下市场，住宅豪宅化，大家都在比拼大门，会所，外立面，房子越盖越好，价格也越来越贵，改善的很开心，到处有房选，但刚需很头疼，低预算，除了二手房老房子，新房几乎没有小面积。

南三环沿线，刚需能看的新房，绕不开 辰宫紫雲境（ 开发商：陕西长通投资开发有限公司，备案名：雁塔区西姜村城中村改造(西江月DK-2)项目 ，推广名紫雲境，预售证号：AZ2025016 ） ，小区定位也很清晰，实景现房，大楼间距，即买即住。

八月底加推的时候， 给出了单价10500元/㎡起+8万车位优惠券的政策，卖的还挺好，尤其是建面约58㎡的小户型， 首付约8万，月供约2100元，对刚需的单身也挺友好。

当下买房，核心考虑的还是自住，年轻人低成本解决自住问题，不要高负债，多留现金，应对风险，低总价买第一套，等以后有能力了，再卖掉置换，不要想着一次到位。

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作者：Kikyo

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