被嘲“跌出核心区”，罗湖却偷偷暴涨157%？

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（来源：深圳房产在线）

罗湖楼市上演“逆袭”剧本！租金回报率最高冲上3.7%，跑赢房贷利率

曾被调侃“跌出核心区”的罗湖，近期却成为深圳二手房市场的“黑马”。自“9.05”楼市新政落地后，多个机构数据显示，罗湖成交量显著攀升，成为市场关注的焦点。

例如，贝壳研究院统计显示，新政后罗湖二手房成交量激增157%；深圳房地产中介协会也指出，罗湖周成交量突破300套，涨幅达40%。

这一波热度背后，是哪些购房群体在积极入场？从市场反馈来看，除了有跨境通勤需求的香港客群、注重学区的家庭型买家，还有一批“以租养贷”的投资者正将目光投向罗湖。

目前深圳整体租金回报率普遍徘徊在1.7%左右，而罗湖不少二手房源的租金回报率已突破2%，部分优质房源甚至高达3.7%，显著高于当前首套房贷利率3.05%。这意味着，仅靠租金收入就足以覆盖月供，形成正向现金流。

但值得注意的是，当前罗湖成交活跃的小区，并不全是高租金回报率的代表。那么，罗湖的房子到底值不值得入手？买房是否应重点考量租售比？

罗湖高租金回报小区盘点：最高3.7%，小户型更“香”

我们整理了罗湖15个租金回报率较高的小区，发现其回报率区间集中在2%-3.7%。其中，有9个小区的部分户型租金回报率已超过房贷利率。这些小区普遍具备以下特征：

户型越小，回报率越高，一房、两房更受租客青睐；

楼龄偏大，超半数小区建成超20年，次新房选择有限；

配套成熟，多临近地铁、商圈或医院，生活便利度高。

典型案例如位于春风路的长丰苑，一房和两房租金回报率均可达3.7%左右。该小区距离地铁9号线向西村站约300米，周边超市、菜市场一应俱全，租赁需求旺盛。以一套33㎡的一房为例，总价约98万元，月租金可达3000元，理论上租金覆盖月供后仍有结余。

不过，长丰苑楼龄已超25年，未来物业维护和租金稳定性存在一定不确定性。

相比之下，楼龄仅约2年的悦峰华府是片区少有的次新房代表，租金回报率最高约2.6%。该小区位于布心片区，为回迁房社区，因业主出让意愿较强、定价相对灵活，也成为高租金回报的原因之一。

有意思的是，罗湖近期成交活跃的小区，租金回报率并不突出，部分甚至低于全市平均水平。例如：

城市天地广场小户型回报率约3.1%，属成交活跃盘中较高水平；

而愉天小区回报率仅约0.9%，远低于均值。

愉天小区作为深圳中学学区范围内的“上车盘”，最小户型总价可控，吸引大量学区需求买家，但也因房价被学区属性推高，导致租售比明显偏低。以0.9%的回报率计算，房屋需出租超过100年才能回本。

这一现象反映出深圳购房逻辑的复杂性：除了租金收益，学区资源、地段潜力、政策预期等因素同样显著影响购房决策。

互动话题：

如果你在罗湖买房，会更看重租金回报，还是学区、升值空间等其他因素？

你认为“以租养贷”在当下楼市中是否仍是一个可行的策略？