长租黄金时代将启幕，分散式公寓龙头迎机遇？

当超424家分散式公寓在上海街头悄然关停，一份权威报告却逆向抛出观点：分散式长租公寓龙头有较大发展机会，长租行业“黄金时代”即将启幕。

巨大的反差背后，并非盲目乐观，而是一场残酷行业大洗牌后的价值发现——当97.6%的玩家黯然离场，幸存者迎来的或许是一个竞争减弱、规则重写的全新赛场。

中信证券发布报告

9月23日，中信证券研究部发布报告《租赁住房行业专题研究—黄金时代启幕，竞争远未结束》。

报告提及“长租是有规模效应的成长性赛道，竞争远未结束”。

“我们并不认为长租领域的龙头优势已经固化，而认为行业还有数倍的成长空间，企业运营效率还有显著的提升空间，更高服务品质的需求远未得到满足。”

“我们认为分散式长租公寓龙头有较大发展机会，重资产企业也有望借鉴Greystar和EQR等企业依托REITs市场迅速发展的机遇。”

“从竞争格局来看，我们认为，在具备强供应链管理能力的企业下场之前（当前不存在），长租企业服务品质差异较小，和客户的社区连接加上规模壁垒可能是优秀企业成长的重要抓手。长租不仅受益于经纪服务公司的业主连接，更可能为经纪公司反哺房源。”

为什么特别提“分散式公寓”？

从表面看，集中式公寓（如万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦公寓）模式更重、更容易形成壁垒，且已有企业宣布实现盈利，似乎更符合“龙头”和“投资机会”的叙事。

然而，中信报告选择重点论述“分散式公寓”而非 “集中式公寓”，背后可能蕴含了更深层次的考量。

首先，分散式公寓具备更大的想象空间。

我国的租赁房源主体是散布于各个小区的个人房产，机构化渗透率极低。这个市场的总量是万亿级别的，哪怕只提升几个点的机构化率，都是巨大的蛋糕。这是一个从“零散”到“整合”的故事，充满了无限的想象空间。相比之下，集中式公寓依赖整栋物业获取，增长天花板明显。

其次，分散式公寓竞争格局并未固化。

从竞争格局来看，中信证券认为，在具备强供应链管理能力的企业下场之前（当前不存在），长租企业服务品质差异较小，和客户的社区连接加上规模壁垒可能是优秀企业成长的重要抓手。长租不仅受益于经纪服务公司的业主连接，更可能为经纪公司反哺房源。

然而，理想很丰满，现实很骨感，分散式公寓的发展历程从萌芽探索期，到资本狂飙期，再到洗牌期，最后面临重构分化期，堪称一部“幸存者日记”。

克而瑞长租调研显示，对比上海2021年到2025年分散式公寓开业规模来看，统计的分散式492家租赁企业中，5年间有97.6%的企业出现开业规模下降趋势，仅2.2%的企业开业规模增长。而开业规模下降企业中，目前还存活的企业仅占11.9%，且降幅集中在50%以上。企业关停退市的数量占比约88.1%的，总计关停企业424家，平均每年约有85家企业关停。

这些数字背后，是分散式公寓惨烈的生存压力测试，市场正在经历一场残酷的出清过程。大量非理性、低效率的玩家被淘汰出局，市场资源才能向头部企业集中，为定价回归理性创造条件。

而分散式公寓整合海量个人房源的特性，使其更符合“中国版Greystar”的想象——通过轻资产运营与数字化能力，实现对万亿级存量市场的重构。

长租黄金时代即将启幕

中信证券在报告中表示，三大历史困境影响长租企业发展。

长期低于无风险利率的租金回报率影响了重资产持有模式（通常为集中式）的可行性。

业主和企业对于未来租金预期长期乐观，形成长租约高进低出的局面，行业陷入内卷竞争，分散式长租盈利也举步维艰。

企业还普遍缺乏供应链经验，影响到前期装修投入的品质和成本控制。

从结果来看，长租行业在2015年之后陷入了竞争格局乱、参与企业实力不强、龙头公司规模止步不前的困难局面。

中信证券提出，多因素推动长租黄金时代即将启幕。

全社会租金回报率相对于无风险利率的提升，使得重资产模式未来可能不仅限于少数让渡大量土地红利的R4用地项目。

近年来，内卷式竞争逐渐结束，新进入长租领域的企业数量明显变少，企业和业主对于长租合同的定价明显回归理性。

企业扬长避短，聚焦和社区的连接，缩减增值服务，避免大量装修投入。

REITs市场健康发展，长租资产有了出表通路。

与此同时，中信报告也提及几大风险要素：部分城市租金下降明显快于企业和业主预期，长租业务面临亏损压力的风险。长租业务关乎民生，企业声誉可能受到个别恶性事件负面影响。部分城市的租赁活动不发达，空租期可能超过预期的风险。

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