北京房价放量下跌？

题记：关注下，接下来一个月的成交量。

哪怕只要一套房成交价下跌，再加上市场整体量成交增加，这时候有人跳出来说：

“以价换量”。

这就非常符合常识，更符合大众情绪。

但是我们聊的，是细节。

细节的目的，并不是唱多楼市。

而是想通过某些细节，提前分析市场的下一步走势，这无论对买房还是卖房，都是有益处的。

给大家看一组数据：

有人能看出什么细节吗？

说实话，现在下什么结论，肯定是为时过早，但是通过对市场长期研究，有些经验的朋友，马上会脱口而出：

很明显“一居二居室的成交占比，8月以后，在升高，相反地三四五居的成交占比，在降低。”

好，请你放下情绪，理智思考一下，在6-7月市场下行期，什么样的家庭买房欲望更强烈些？

我认为是改善家庭。

甚至这些改善家庭，是在此前先卖掉了房子，卖房款到账已经有段时间了。

改善家庭有个特点，对位置、小区和具体楼层、户型要求特别高，有的家庭甚至就等某一个小区的某个户型，而且还要求中高楼层，还有更极致的，要求楼王位置。

大家不是经常听过那样一句话么：

好房子，还是不愁卖的。

在市场下行期，如果这种房子出现，还低于市场价，改善家庭已经把房子卖了，而且盯了很久的心水户型，突然价格低了很多，他会不会动心？

我想，至少有一部分家庭，是动心的。

这也能解释，7月的时候，为啥市场很差，有的房子一降价，就出现很多约看甚至约签，这种房子，是彼时市场的主力。

所以您能从表格看出，市场越差，以三四五居室为主的改善房，占比越高。

其实经验和结论也是这样的：

市场差的时候，改善盘和上车盘的成交量是——前高后低。

逆向思维分析，如果当刚需盘成交变多，改善盘成交较之前占比降低，这个时候，就需要对市场作出“预警”了。

这种情况可就不是放量下跌了，我在周六沙龙里用的一个词叫“筑基”（但“筑基”肯定不同于“全面筑底”）。

我们再来看下近一段时期的绿家成交量变化，为了能更精确地刻画市场的“纹理”，我以周成交量为时间节点：

可以非常清楚地看到，今年最差的市场，就是我直播间说过无数次的——7月份前后。

这和我们在给会员做咨询、调研、砍价等服务中，真实的一线体感完全吻合。

咱们再看细节，从9月第一周开始，单周成交量已经开始破掉1700套大关，上周甚至干到了单周1900套。

回看本文第一张表格，很明显这多出来的200套，主要是以一居二居室这种上车盘为主，三四五居室为辅。

北京市场成交由冷转温，历来都是刚需房成交变多开始的，而且这里不乏一些占坑学区房（学区房的主力成交月份一般是上一年的10月下旬到下一年的3月下旬）。

粗略按照绿家一半的市占率看，绿家单周1900套，全市就是3800套，如果这个量持续，单月实时成交就是1.5万套。

而且最大的问题的，市场会不会维持在1900套这个量不动呢？

我的预测是，最多勉强维持一个月。

（这里还有个比较容易被唱空自媒体忽悠的地方，国庆上半月从来都是成交淡季，包括去年930新政出台，都没有带来国庆上半月的单周成交量过2000套，10月下旬才开始发力。）

即便在不继续出政策的情况下，最晚在今年11月上旬，北京绿家单周成交量就能到2000套。

此文只是提示，各位继续观察吧，没有发生的事，说多少都显苍白，我从来不删文，到时候过来夸我或骂我，我遭得住。

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