上海优化调整个人住房房产税政策，哪些人群将受益？

9月19日，上海市财政局、国家税务总局上海市税务局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》（简称《通知》），对个人住房房产税试点有关政策进行优化调整。

上海中原地产分析师卢文曦指出，该房产税收优化政策属于“8·25上海楼市新政”的配套政策，是楼市新政在住房税收领域的进一步详细落地。

降低非本市户籍家庭住房持有成本

今年8月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，其中明确，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

此次通知明确，符合条件的非本市户籍居民家庭包括两大类：一是持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才；二是持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人。

按照新政，符合条件的非本市户籍居民家庭在本市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。在本市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号，简称“暂行办法”）的规定计算征收房产税。

中指研究院认为，此次政策增加对于符合条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房的税收减免。对比来看，在2011年发布的《暂行办法》中，二套及以上住房的房产税税收减免政策仅针对上海市本地居民家庭，当时非本市户籍家庭在上海限购1套住房，近几年随着限购政策的持续优化调整，非本市户籍家庭在上海已经可购买多套住房，但二套及以上房产税仍需全额缴纳，增加了非本市户籍家庭购买多套住房的持有成本，一定程度影响了购房需求释放。本次优化政策落地后，符合条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房的房产税与本市户籍家庭采取同样的税收减免，将降低其住房的持有成本，促进需求释放，对市场也将形成一定带动效果。

同时，对比两次文件内容，此次非本市户籍家庭首套房产税减免需符合的人才条件及居住证持有年限均未进行调整，即“持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才”以及“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人”。

对于居住证未满3年的非沪籍购房者，则实行“先征后退”的规则。新政明确，持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按《暂行办法》的规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其新购的家庭第一套住房在本市居住证持证期间已征收的房产税、新购的家庭第二套及以上住房中人均不超过60平方米部分在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

据了解，由于个人住房房产税按年征收，因此上述通知自2025年1月1日起执行。购房人已购应税住房符合上述暂免征收规定的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，对所属期在2025年1月1日以后多征收的税款可予退还。

新政后楼市多项指标现积极变化

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海此次房产税政策进一步体现对“8·25上海楼市新政”政策的落实，也充分说明对合理住房消费需求的支持。政策出台有一个重要的出发点，就是外地户籍居民家庭（包括单身）有了二套房的购买资格，所以针对买二套房的房产税政策必须补全。此次政策总体上对有3年及以上居住证的非户籍居民家庭的改善性购房需求给予了非常大的支持。

卢文曦表示，当前上海房地产市场整体运行平稳。“8·25楼市新政”出台后，外环以外市场的交易占比持续处于较好水平，与政策前相比有明显变化，这一态势也反映出政策对市场的调控效果较为明显。

据安居客上海监测，截至9月18日，上海9月份二手房（含商业）已网签11623套，同比增加36%；一手房（含商业）网签7940套，同比增加49%。

另从一线中介机构数据看，新政实施后的三周，上海二手房市场的多项指标呈现积极变化。上海链家数据显示，该机构新增二手房挂牌量增长15%，其中外环外新增增长21%；新增客户咨询量增长12%，其中外环外增长19%；二手房带看量持平，其中外环外增长4%；二手房成交量增长11%，其中外环外增长15%。