盐田首个新规盘来了，合泰嘉悦公馆有些鸡肋

文/粤进深 严明会

“嘉悦公馆作为沙头角新规住宅标杆，不仅是合泰匠心凝萃，更是集团焕新城市界面、致敬山海生活的重要实践。”

不久前的9月8日，在嘉悦公馆封顶仪式致辞中，合泰集团董事长邱传津这样表示。

这个位于深圳盐田的新规项目，抢抓“金九银十”黄金期，正在紧锣密鼓准备上市。

项目在几天前已拿预售证，预计在9月21日正式开盘。

本次预售共1个楼栋，预售房源包括174套，建筑面积约72-99㎡的3-4房住宅产品。

交付时间预计为2027年1月18日前。

先来看下整个项目的情况。

嘉悦公馆位于盐田区梧桐路与叶屋西街交汇处。

总占地面积约0.62万㎡，总建筑面积约4.90万㎡。

由当地开发商合泰集团开发建设。

整个嘉悦公馆分为两个地块。

其中，北地块为1栋17层办公楼，以及1栋33层的住宅。

但北地块这栋住宅含回迁房、保障房及公配设施（幼儿园、社区体育场地等）。

南地块则为1栋31层高的住宅，全部都是商品房，规划174户，3梯6户设计。

项目拿证即将入市的，便是南地块的这栋住宅。

说说项目的优缺点。

优点方面。

位于盐田区府附近，位置还算核心。

距离地铁8号线海山站、沙头角站都不算远，步行七八百米左右。

地铁出行较为方便。

另外，项目还是盐田沙头角首新规楼盘，所以市场关注度也挺高。

不足的话。

其实也不少。

上面也说了，整个项目只有两栋住宅。

北地块的住宅有回迁房、保障房。

只有南地块这一栋是纯商品房。

并且，这两栋住宅还是分开的，被道路所隔开。

意味着，南地块这个住宅就是一个“独栋”。

小区的园林、绿化以及休闲空间这些可想而知了。

可以说几乎没有。

还有，南地块这一栋住宅，总户数是174户。

但规划的机动车位只有117个，车位比只有0.67。

现在的家庭，人手一部车，项目后续停车是一个问题。

另外，小区还有一个比较受关注的点。

楼栋北向一路之隔有一个小型的变电站。

项目距离高压电塔比较近。

这一点也挺多人在意的。

嘉悦公馆的户型图，目前也已经出来了。

有72、81㎡的3房2厅1卫；

88㎡的3房2厅2卫；

以及99㎡的4房2厅2卫；

共4个面积段的产品。得房率大概在86-90%左右。

整体来看，项目的户型布局还算可以。

但并没做到全部朝南。项目81、88㎡朝南，72、99㎡朝北。

另外，个别户型的阳台并不方正。

如72、99㎡的户型，都是斜边阳台。

这在新规产品里面其实并不多见。

这导致，99㎡的户型，阳台面积比81、88㎡的还要小。

景观上，72、99㎡的户型朝北，阳台看出去是道路跟变电站。

81、88㎡虽然朝南，但南边有19层高的蓝田壹站华苑楼体。

距离也挨得很近，中低层户型采光和景观会有所遮挡。

只有在20层或以上，越过该楼梯，景观上会好些。

目前，嘉悦公馆的价格也已传出，备案均价5.75万。

开盘给出9.3折综合优惠，折后均价5.34万/m²，折后单价4.48-6.25万/m²。

3房折后总价336万起，4房折后总价484万起。

不过在眼下的盐田市场，加上小区的整体情况。

不少市场声音认为，这样的价格其实略高。