《住房租赁条例》落地，行业只会留下专业选手

9月15日，《住房租赁条例》正式实施。

作为中国住房租赁领域的首部行政法规，条例意义非凡，对于行业像是一张清晰的“通行证”：明确了规则、划定了边界、界定了选手，谁还能留在牌桌上，答案已然明晰。

当制度补齐了“租”的短板，在强化监督管理、维护市场秩序的同时，行业也进入到了“换轨时刻”。

01 明确细节，量化“专业租房”的定义

机构数据显示，目前全国租房人口达到2.6亿人，特别是北京、上海、广州、深圳四大一线城市，超过一半的人群靠租房安家。租房早已不是“临时过渡”，而是与购房并行的长期选择。

在这样背景下，专业化、规模化的住房租赁企业展现出了显著优势。

比如作为国内专业化长租机构的开创者，自如在2021年推出的“增益租”模式，机构与业主不再是单一的租赁关系，而是转为深度合作伙伴，推动行业向更健康、更可持续的长期运营方向转型。

目前自如已经成长为中国规模最大的住房租赁企业，通过提升存量房居住品质、优化资产价值、构建稳定的租赁关系，让房东的资产保值增值，让租客租到更好的房子，在租住市场扮演了头雁角色。

原因并不难解释。

自如代表的长租机构凭借自有资金、规范管理和服务能力，不仅满足合规要求，还能够以规模化运营提升租住体验，成为市场稳健发展的重要支撑。

为引导行业走向成熟、健康、可信赖的方向，《住房租赁条例》进一步明确了“住房租赁企业”与“经纪机构”的区分，并提出“国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业”，从多个维度对租赁行为作出严格规范：

• 在空间方面，除客厅和起居室外，明确规定厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住，正式在制度层面防止火灾、坍塌、通风采光不达标等安全风险。
• 在信息方面，住房租赁企业发布的房源地址、面积、租金等必须真实、准确、完整，房源图片需与实物一致，目的是通过堵住“假房源”引流、虚假宣传的灰色手段，提升信息透明度和市场信任度。
• 在资金方面，从事转租经营的住房租赁企业，必须设立资金监管账户并向社会公示，通过该账户办理住房租赁资金收付，从源头切断“资金池”风险。
• 在稳定方面，押金数额、返还时间、扣减条件必须写入合同，房东无正当理由不得克扣，并规定出租人不得采取暴力、威胁或非法方式逼迫租客搬离，保护租客的居住稳定权，保障租赁关系的公平。

条例的出台，系统性地回应了以往市场中存在的虚假房源、押金难退、安全风险等问题，为租住双方建立了清晰的法律边界与规则框架。

随着市场准入门槛提高，小散二房东及非规范中介将逐渐被淘汰，像自如这样具备合规能力、规模优势与管理经验的住房租赁企业，不仅完全符合条例所提出的各项要求，更以高标准服务推动行业走向专业化、确定性体验的新阶段。

同时也预示着，以自如为代表的专业化住房租赁企业未来具有广阔发展空间，整个租住市场的逻辑正在发生根本性转变。

02 去浊留清，属于专业选手的时代

《住房租赁条例》最深刻的变化在于，过去买房是主角，租房只是过渡；现在租房不再是一种妥协，而是有保障的生活方式。

无论是租客，还是房东，都将是这场范式转移的受益者。

站在租客的视角上，有了稳定、安全的心理预期，租房将成为一种更加“体面”的生活方式。

过去，租房意味着没得选：居住环境差，房东说涨就涨，押金想退就退，随时面临被赶走的风险。《住房租赁条例》实施后，租客第一次拥有了制度级的保障：合同必须备案，押金返还有约束，房东不能随意驱逐。

特别是自如等专业化平台的崛起，意味着租房也能拥有标准化的保洁、及时的维修、贴心的管家服务。对于越来越看重体验、灵活性和生活品质的新一代年轻人而言，长期租房成为可能。

站在房东立场上，可以将房子交给专业机构运营，从“包租公”进阶为“躺着收租”的投资人。

《住房租赁条例》的规范化，同样深刻地改变了供给侧的逻辑：过去是“包租公”模式，寻找租客、筛选资质，到催缴租金、处理维修，再到应对空置期和与租客的潜在纠纷，每一个环节都耗时耗力。

专业住房租赁企业的崛起，为房东提供了更加省心的解决方案：将房产委托给专业机构进行全流程管理，平台通过规模化的获客能力、标准化的装修配置、专业化的服务团队，让房东从琐碎的租务中解放出来。

等待住房租赁企业的，则是危与机并存，条例确认了专业机构的生态为，也拉开了新序幕。

如果说《住房租赁条例》已经解决了“规范”的问题，接下来行业真正要回答的是“价值”问题：需要在“供需撮合”的基础上，深入探索怎么降低房产的空置率，怎么通过精细化运营提升资产价值，必须要跳出“中介思维”，用“运营思维”让每一套房子的价值最大化释放。

过去很长一段时间里，租房市场呈现出的是“碎片化”格局，租赁企业的规模小且高度分散。条例落地后，租客对品质、服务有了更高的要求，房东对口碑、专业性有了更高的期待，势必会进一步改写市场格局。

对于自如等头部企业来说，无疑是一次“政策红利”，有望借着先发的规模和品牌优势迅速抢占市场：缺乏专业能力的中小玩家加速出局，专业选手不断在服务、风控、运营上做厚护城河，市场不断向头部平台集中。

做一个总结的话，条例的实施伴随着住房租赁行业的系统性进化：从“灰色地带”走向“透明规范”，从“散点供给”走向“专业运营”，从“临时过渡”走向“长期选择”。谁能在规范化的赛道上形成规模、打造品牌、沉淀服务，谁就能成为“长租时代”的真正主角。

03 写在最后

历史的洪流滚滚向前。

《住房租赁条例》的施行，为住房租赁市场供给提供了法治保障，注定会是中国住房市场发展史上的里程碑事件，给行业注入前所未有的秩序与规范，开启一场“良币驱逐劣币”的结构性变革。最终指向的，将是一个更公平、更稳定、更具品质的城市居住未来。

对于所有参与其中的人而言，机遇与挑战并存。而唯一可以确定的是，游戏规则已经彻底改变了。