谢逸枫：房价上涨是房地产止跌回稳的关键，需更强更猛的刺激政策

文/谢逸枫

9月15日，统计数据显示，前8月全国新建商品房销售面积5.7304亿平，同比下降4.7%，降幅比上月扩大0.7%。其中住宅销售面积4.8086亿平，同比下降4.7%，降幅比上月扩大0.6%，说明市场降温加剧，处于低迷、下行、探底的调整期。

前8月全国商品房销售额5.5015万亿元，同比下降7.3%，降幅比上月扩大0.8%。其中住宅销售额4.8447万亿元，同比下降7.0%，降幅比上月扩大0.8%。说明目前房地产市场尚未止跌回稳，二手房市场对新房冲击大，以价换量是主流。

正如统计局2025年9月15日所说，从前8个月情况看，受国内外形势变化影响，房地产市场虽有所波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场仍朝着止跌回稳方向迈进。

近期，部分城市进一步调整优化住房政策，效果有所显现，市场交易出现改善。前8个月，房地产市场运行有以下特点，一是房地产市场销售降幅收窄。二是新建商品住宅价格同比降幅收窄。三是房地产企业资金和库存有所改善。

但要看到，房地产销售仍在下降，房地产市场修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。下阶段，要积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

笔者认为，宏观经济下滑，房地产下降不可避免。不管是固定投资、出口、消费方面，都出现下降，其中固定投资中的房地产下降幅度最大，其次是出口在抢出口窗口期后出现下降，消费在刺激之后出现下降。所以，房地产下降幅度扩大。

目前房地产市场未“止跌回稳”，不仅未达到市场止跌预期，也没有巩固回稳态势，关键是下行趋势进一步恶化，指标下降、部分核心指标降幅加大，总体改善不明显，分化严重，处于降温加快、震荡下行、探底的筑底调整阶段。

房地产最大的问题，首先是预期和信心差。其次是房价、销售面积和销售额的下降幅度扩大。再次债务重组困难、交房难度加大、房企资金状况恶化、国房景气指数下降扩大。最后房地产下降加剧，止跌回稳的动能减弱，政策堵点未打通。

笔者呼吁，国家马上出台4万亿-10万亿强刺激计划；取消住宅、商业地产限制措施和再下降房贷首付及利率、税收减免；打通城市更新专项借款和货币化安置及收储商品房用作安置房、保障性住房，收回空闲土地的政策堵点、融资限制。

当前市场止跌特征为结构性、城市分化、一二线强城市弱复苏，总体止跌、企稳的根基尚不稳固，反弹的条件不具备，依然处于核心城市、核心区域止跌、底部修复、边际改善阶段。巩固房地产市场止跌、回稳成效，需政策持续发力。

高能级一二线热点城市、核心区域、核心板块保持一定的热度，新房与二手房市场存在分化，二手房强于新房。销售严重分化，央国房企销售强于民企。土地市场分化，热点城市强于其他城市。毫无疑问，分化将贯穿2025年-2026年。

前8月房地产市场指标跌幅扩大，分别为投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、销售额、房价、房企到位资金、国房景气指数。指标跌幅收窄为土地购置面积和土地购置金额。指标上涨为地价，指标好转为库存面积。

第一是供应端，投资额跌幅扩大。前8月房地产开发投资6.0309万亿元，同比下降12.9%，降幅比上月扩大0.9%。住宅4.6382万亿元，同比下降11.9%，降幅比上月扩大1.0%。办公楼2301亿元，同比下降17.8%，降幅与上月持平。

商业营业用房4264亿元，同比下降9.5%，跌幅比上月扩大0.7%。其中办公楼的跌幅最大，反映出企业需求的萎缩，市场严重供应过剩。其次是住宅开发投资，一定程度上反映出房企不敢拿地、生产、新开工的意愿，同时住宅库存大。

前8月房地产开发投资6.0309万亿元，同比下降12.9%，降幅比上月扩大0.5%。比2024年开发投资10.0280万亿元，同比下降10.6%，跌幅扩大1.3%。跌幅小幅度扩大，呈现投资未止跌回稳，下行压力加大，政策传导到投资端减弱的趋势。

前8月住宅开发投资4.6382万亿元，同比下降11.9%，降幅比上月扩大1.0%。比2024年住宅开发投资7.6040万亿元，同比下降10.5%，跌幅扩大1.4%。开发投资同比累计已经连续下降3年8个月（44个月），预计短期内难改变下降趋势。

前8月房地产开发投资发生新的变化，供给端呈现不稳定、萎缩下降、下降加快的信号。透露出房地产、投资情绪已经有了一定程度的恶化，开发投资总额已经回到2018年-2019年同期水平，尽管总体风险可控，但已现恶化趋势。

背后主要原因是土地购置金额和购置面积及新开工面积、竣工面积跌幅大并长时间深跌，修复缓慢，房企资金状况恶化和库存高。2023年以来三大工程中的城中村改造、保障性住房建设缓慢，其中去库存、保交房成为房企的首要任务。

按照分区域来看，开发投资跌幅最大的为东北地区，同比下降22.9%。其次是东部地区，同比下降15.2%。中部地区，同比下降10.6%。最后是西部地区，同比下降6.5%。按照物业类别看，开发投资跌幅扩大是因为住宅、商办投资跌幅大。

按照物业类别投资看，办公楼和商业营业用房投资好于上期，同比跌幅持续改善，住宅投资、办公楼投资跌幅继续扩大。其中住宅投资占总投资比重76.9%，与上期持平，说明住宅投资占开发投资比较大，呈现一枝独秀的现象。

单月来看，8月开发投资6729亿元（7月6922亿元、6月1.04万亿元），环比微涨，同比下降19.5%（7月下降17.04%、6月下降12.9%），降幅较7月扩大2.4%，投资同比降幅扩大，主要是因为施工、建安投资持续下降。

8月住宅开发投资金额5174亿元（7月5438亿元、6月8039亿元），同比下降19.1%（7月下降14.1%、6月下降11.8%），降幅较7月扩大了5.0%，表明投资改善需依赖销售端实质性回暖，市场复苏基础不稳固，短期下行趋势难改。

第二是供应端，施工面积跌幅扩大。前8月房屋施工面积64.3109亿平方米，同比下降9.3%，比上月扩大0.1%，房屋施工面积连续下降3年8个月（44个月），说明房屋施工面积边际改善、修复缓慢的趋势不变，主要是拿地面积下降。

前8月房屋住宅施工面积44.8460亿平，同比下降9.6%，跌幅比上月扩大0.2%。办公楼施工面积2.7465亿平，同比下降5.5%，跌幅比上月收窄0.1%。商业营业用房施工面积5.5847亿平，同比下降9.5%，比上月扩大0.4%。

前8月房屋施工面积64.3109亿平方米，同比下降9.3%，比上月扩大0.1%。比2024年51.3330亿平方米，下降13.1%的降幅收窄3.8%。毫无疑问，商品住宅施工面积的跌幅保持高位水平，与保交房持续加大、库存高有直接的关系。

主要是新开工面积的跌幅大、下跌时间长、收窄缓慢，商品去库存缓慢，房企拿地面积下降，房地产项目白名单和融资协调机制覆盖有限。商品房销售回款下降和融资困难的环境下，房企不敢大规模开工，保交房成首要任务。

第三是供应端，新开工面积跌幅扩大。前8月房屋新开工面积3.9801亿平，同比下降19.5%，跌幅比上月扩大0.1%。比2024年7.3893亿平方米，同比下降23.0%的降幅收窄2.6%，连续下降4年8个月（56个月），呈现边际改善、修复放缓。

前8月住宅新开工面积2.9304亿平方米，同比下降18.3%，跌幅与上月持平。办公楼新开工面积991万平方米，同比下降21.9%%，跌幅比上月收窄1.2%。商业营业用房新开工面积2583万平，同比下降21.3%，跌幅比上月扩大0.6%。

前8月住宅新开工面积2.9304亿平方米，同比下降18.3%，跌幅与上月持平。比2024年住宅新开工面积5.3660亿平方米，同比下降23.0%的降幅收窄4.7%。新开工面积的跌幅扩大，与保交房放缓慢、房企拿地面积下降、销售下降有关。

单月来看，8月单月房屋新开工面积4595万平方米，同比下降20.3%（7月下降15.4%、6月下降9.4%），降幅较7月扩大4.9%，绝对值处于2005年以来同期最低位。库存高倒逼供给端收缩，库存去化周期较长，新开工规模很难再提升。

开发企业土储缩量、资金承压和高库存持续抑制新开工需求，短期仍将处于收缩阶段。在政策协同下，随着好房子供应、城市更新项目和保障性住房建设提速，预计未来新开工和竣工规模有望低位走稳，但短期难改下降趋势。

按照供求关系的市场规律看，大幅度且持续的新开工面积下降将对未来2年-3年的房屋供应产生直接影响，出现供小于求的现象。这将导致未来一段时间新房供应规模维持低位，部分库存低的热点城市，将可能出现结构性供应短缺现象。

房企的经营风险、财务风险、债务风险、库存风险、交房风险、融资困境尚未解除，市场信心和预期及供需关系、房地产市场的基本面修复过程拉长。目前房地产市场处于止跌阶段。长期看，构建房地产新发展模式成为必然趋势。

第四是供应端，竣工面积跌幅扩大。前8月房屋竣工面积2.7694亿平，同比下降17.0%，跌幅比上月扩大0.5%，比2024年房屋竣工面积7.3743亿平，同比下降27.7%的降幅收窄16.7%，连续下降1年8个月（20个月），表明保交房压力大。

前8月住宅竣工面积1.9876亿平方米，同比下降18.5%，跌幅比上月扩大1.2%。办公楼竣工面积933万平方米，同比增长9.3%，止跌上涨。商业营业用房竣工面积2001万平方米，同比下降16.8%，降幅比上月收窄3.9%。

前8月住宅竣工面积1.9876亿平方米，同比下降18.5%，跌幅比上月扩大1.2%。比2024年住宅竣工面积5.3741亿平方米，下降27.4%的降幅收窄8.9%。毫无疑问，房地产项目白名单覆盖范围有限和销售回款缓慢，保交楼压力大。

单月来看，8月房屋竣工面积2660万平方米，同比下降21.4%（7月下跌29.4%、6月下降1.7%），同比降幅较7月收窄8%，绝对量处于2007年以来同期的最低水平，累计降幅持续扩大。竣工面积规模降幅收窄，说明商品房去库存速度加快。

按照2年-3年房地产的项目工程进度来计算，竣工面积将延续周期性的缩量， 预计2025年竣工面积将持续出现负增长。前期房企拿地减少、库存规模较高、销售未回暖等情况并未出现实质性改善，当前房企发展战略为以投定销、以销定产。

第五是供应端，土地供应跌幅收窄。前8月全国房土地购置面积收窄，已经累计同比下降6年10个月，连续下降80个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置费的数据再没有公布出来，但在统计年鉴中披露。

2023年全国房企购置土地总金额10855亿元，同比下降6.6%。2024年全国房企购置土地总金额9280亿元，同比下降29.7%。2025年全国一季度土地购置费7191.34亿元（前2月3722.71亿元），同比下降4.5%（前2月同比下降0.3%）。

2025年1月-4月土地购置费用10564.72亿，同比下滑5.90%；1月-5月土地购置费用14211.83亿，同比下滑7.1%；1月-6月土地购置费用18452.16亿元，同比下降7.0%。1月-7月土地购置费累计为21140.85亿元，同比下降8.9%。

到2025年8月土地购置费用已经连续下滑41个月。数据显示，2024年四季度全国（300城）土地成交总价同比下降3.1%，2025年一、二季度同比增速转正（3.3%、12.6%），预计对今年三、四季度投资、新开工修复形成一定支撑。

结构上看，目前全国城投拿地占比下降、一线及高能级二线城市及国企、央企占比最高，其次是城投，而民营开发商占比上升、以及土地溢价率回升，都显示土地市场底部正在渐渐形成过程中。毫无疑问，土地市场呈现结构性的火爆行情。

2011年后土地购置面积跌破4亿平方米。2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米，增长25.2%。2011年4.43亿平，增长10.9%。2012年3.56亿平，负增长19.5%。2013年3.88亿平，增长8.8%。2014年3.33亿平，负增长14%。

2014年后土地购置面积跌破3亿平方米。2015年2.28亿平方米，负增长31.7%。2016年2.20亿平方米，负增长3.45%。2017年2.55亿平方米，增长15.8%。2018年2.91亿平方米，增长15.2%。2019年2.58亿平方米，负增长11.4%。

2020年2.55亿平方米，负增长1.1%。2021年2.15亿平方米，负增长15.45%。2022年1.0041亿平方米，负增长53.4%。2023年-2024年预计0.9亿平方米-0.8亿平方米，同比下降超过20%。毫无疑问，土地购置面积已经连续6年多负增长。

第六是需求端，销售面积跌幅扩大。前8月新建商品房销售面积5.7304亿平，同比下降4.7%，跌幅比上月扩大0.7%。比2024年新建商品房销售面积同比下降12.9%，降幅收窄8.2%。已经连续下降3年8个月（44个月），表明销售动能下降。

前8月住宅销售面积4.8086亿平，同比下降4.7%，跌幅比上月扩大0.6%。办公楼销售面积1400万平，同比下降5.4%，跌幅比上月扩大2.4%。商业营业用房销售面积3319万平，同比下降7.1%，跌幅比上月扩大1.0%。

需求侧筑底的基础不牢固。前8月商品房销售成交面积同比下降4.7%，累计同比降幅比上月扩大0.7%，销售动能减弱。主要原因是政策端在落实方面有待加强，实体经济的恢复，需要时间。因此，市场底部的基础不牢固。

房地产市场止跌、复苏基础依然较弱，房企加大了以价换量力度，延续量价齐跌的弱复苏态势。当前房地产市场的“止跌、回稳”具有明显的结构性特征，根基尚不稳固，巩固止跌、回稳成效仍需更大力度的房地产政策持续发力、加码。

单月来看，8月商品房销面积为5744万㎡，同比下降10.6%（7月下降7.8%、6月比下降5.5%），降幅较7月扩大了2.8%，连续2个月跌幅高于5.0%。绝对值处于2009年以来同期最低水平，单月销售降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。

单月连续下降44个月，说明房地产市场的销售处于止跌筑底的下行调整阶段，企稳基础不牢固。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售基数比较高、销售动力走弱，预计政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售下降幅度会收窄。

前8月住宅销售面积4.8086亿平，同比下降4.7%，跌幅比上月扩大0.6%，降幅比2024年同比下降14.1%，收窄9.4%。商品房住宅面积累计同比已经连续3年8个月下降（44个月），表明商品住宅销售企稳的基础不牢固，复苏动能弱。

单月来看，8月住宅销售面积同比下降9.7%（7月下降7.1%、6月下降7.3%），降幅比上月扩大2.6%，下降幅度时隔8个月后，连续2个月高于7.0%。绝对值处于2009年以来同期最低水平，单月住宅销售降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。

按照地方区域来看，前8月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为下降13.8%、 下降11.6%、 下降4.3%、下降22.8%。 从各地区销售情况看，整体跌幅均较上期扩大，其中中部地区销售面积连续3个月下降。

按照分类物业类型来看，整体销售情况低于上期，办公楼和商业营业用房两项销售面积的指标同比跌幅扩大，商品房销售面积跌幅连续5个月扩大，说明目前商品住宅销售、办公楼和商业营业用房的销售形势差。

前8月新建商品房销售金额5.5015万亿元，同比下降7.3%，跌幅比上月扩大0.8%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄9.8%。表明房地产市场边际改善不明显，效果减弱，处于止跌调整阶段，企稳的基础不牢固，以价换量成主流。

前8月住宅销售金额4.8447万亿元，同比下降7.0%，跌幅比上月扩大0.8%。办公楼销售金额1776亿元，同比下降7.9%，跌幅比上月扩大3.3%。商业营业用房金额3094亿元，同比下降11.8%，跌幅比上月扩大0.4%。

单月来看，8月商品房销售金额5449亿元，同比下降14.0%（7月下降14.1%、6月下降10.8%），降幅较7月收窄0.1%，时隔8个月再度出现连续多月双位数负增长。降幅扩大与核心区好产品交易下降相关，房企以价换量成主要销售策略。

前8月住宅销售金额4.8447万亿元，同比下降7.0%，跌幅比上月扩大0.8%。降幅比2024年住宅销售额同比下降17.6%，收窄10.6%。表明房地产市场止跌回稳的效果减弱，行业整体处于在止跌调整阶段，以价换量是市场主流的趋势。

单月来看，8月住宅销售金额同比下降13.6%(7月下降13.7%、6月下降12.6%），降幅比上月收窄0.1%。从一二季度住宅销售金额数据来看，二季度数据较一季度明显走弱。二季度商品房销售面积同比下降4.0%，降幅较一季度扩大1.0%。

第七是需求端，库存缓慢下降。8月末商品房待售面积7.6169亿平方米，比7月末减少317万平方米，增长3.1%。截至8月末商品房待售面积连续6个月减少，库存总量持续收缩，按现房去化周期为19.4个月，较上期有所缩短。

住宅待售面积4.0229亿平方米，比7月减少307万平方米，增长5.4%。办公楼待售面积5135万平方米，下降1.6%。商业营业用房待售面积1.4211亿平方米，下降0.5%。收购存量房举措不断优化，推进收购工作落地，去库存效率将逐步提升。

8月末商品房待售面积7.6169亿平，7月末7.6486亿平、6月末7.6948亿平，超过2015年7.1亿平、2024年7.5亿平，堪称天花板水平，创1987年以来历史最高纪录之一。7.6169亿平部分是现房库存，部分期房，多为待交付与卖不出去的房屋。

2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平、2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平。

在销售改善的带动下，商品住宅库存量与去化周期环比均下降，总库存面积来看，依然为历史最高，去化压力大。其中商业库存去化周期超过36个月，商业库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。

现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到四分之一。全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至8月末，我国商品住宅广义库存面积为16.1亿平，环比下降0.9%，同比下降16.6%。

去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.8个月，环比下降0.4个月，同比下降3.5个月。全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至8月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.02亿平，环比下降0.8%，同比增长5.4%。

现房去化周期为19.4个月（由于8月现房销售未公布，采用2025年2-7月销售均值计算），环比下降0.1个月，同比下降1.5个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为25.1%，环比提升0.03%，同比提升5.3%。

8月末待售面积较上月有所减少，同比增长3.1%，涨幅进一步收窄0.3%。按当前销售面积计算，库存总量还有超过19个月的消化周期，消化周期依然长，去库存任务艰巨。城市试点推进现房销售，将有效控制供应规模，加快库存去化。

商品房去化周期达超过19个月，依然处于历史高点。由于商品房库存量保持高位，销售回款逐渐下降，导致部分房企资金周转问题非常严峻，现金流告急，债务集中到期，部分房企选择二次或多次债务重组，面临较大的债务风险。

商品房库存处于2015年以来历史新高，说明房子的供应多。与过去的高库存不同的是，这三年房企投资拿地的萎缩状态有关系，同时与保交楼的政策有关。由于保交楼的政策推进，部分现房没有按时交付，或者出现退房情况。

第八是价格端，房价跌幅扩大。前8月全国商品房销售均价9601元/平（前7月9613元/平、前6月9649元/平、前5月9653元/平、前4月9566元/平、一季度9510元/平、前2月9547元/平），绝对值来看，回落至2024年9月政策前水平，要防跌。

前8月销售均价9601元/平，同比下降2.7%（前7月下降2.6%、前6月下降2.1%、前5月下降0.93%、前4月下降0.4%、前3月上涨0.93%、前2月上涨2.6%），跌幅扩大0.1%，比2024年9935元/平，同比下降4.8%，跌幅收窄2.1%。

累计房价下跌幅度扩大，说明与结构性、季节性变化有关，平均房价连续下降1年零2个月（14个月）、连续收窄3个月、连续3个月上涨后连续5个月下跌，房价处于止跌筑底的盘整阶段，企稳基础不牢固，大涨的条件不具备。

单月来看，8月商品房销售均价9486元/平，环比上涨1.7%（7月下降3.2%，同比下降3.8%（7月下降6.7%），降幅收窄2.9%;6月环比下降3.7%，同比下降5.6%;5月环比上涨2.54%,同比下降2.8%;4月环比上涨3.3%,同比下降4.7%）。

前8月住宅销售均价10158元/平（前7月10086元/平、前6月10128元/平、前5月10125元/平、前4月10005元/平、前3月9935元/平、前2月9949元/平），环比上涨，同比下降。2024年10419元/平，环比上涨1.6%，同比下降7.0%。

单月来看，8月住宅销售均价9971元/平，环比上涨2.2%(7月下降3.7%），同比下降4.3%（7月下降7.0%），降幅比上月收窄2.7%；6月环比下降4.5%，同比下降5.7%。5月环比上涨3.6%（4月上涨3.3%），同比下降1.6%（4月下降4.3%）。

表明短期内房价大涨的概率为零，与结构性、季节性变化有关。目前各地房价调整大，中部、东北部地区“以价换量”较为明显，房企以价换量的趋势依然是主流。目的是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，应对债务到期。

第九是资金端，房企到位资金跌幅扩大。前8月房企到位资金6.4318万亿元，同比下降8.0%，跌幅比扩大0.5%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄9.0%，累计下降3年8个月（44个月），说明房企资金状况呈现边际改善放缓，有所恶化。

随着销售面积、金额下降，跌幅扩大，其中一二线城市销售呈现止跌回稳放缓态势，部分房企开发经营和回笼资金改善不明显。总的来看，今年以来市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进，但是复苏动力弱。

前8月房企到位资金6.4318万亿元，同比下降8.0%，跌幅比上月扩大0.5%。其中，国内贷款1.0232万亿元，增长0.2%，增幅比上月扩大0.1%，连续3个月小幅度增长。利用外资18亿元，同比下降11.5%，出现止涨下降。

自筹资金2.2974万亿元，下降8.9%，跌幅比上月扩大0.4%。定金及预收款1.8844万亿元，下降10.5%，跌幅比上月扩大0.6%。个人按揭贷款8857亿元，下降10.5%，跌幅比上月扩大1.2%。表明这三项资金的跌幅扩大。

房企资金压力依然大，首先是债务。房企大量的到期债务，销售回款大量减少，缺乏流动性，债务出现多次违约、多次重组，部分房企资不抵债现象。其次是库存，积压资金。最后是待交房规模大，需要庞大资金。毫无疑问，风险未出清。

销售降温对房企资金的拖累明显，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、跌幅最大，预示房企自筹资金难度上升，销售回款压力上升。市场环境下加杠杆动力不足。继续降低房贷首付和利率及税收、扩大房企融资是主要的政策方向。

前8月国内贷款1.0232万亿元，增长0.2%，连续3个月增长(前7月增长0.1%、前6月增长0.6%），比2024年末同比下降6.1%，大幅度的增长，反映房企国内融资环境明显改善，但增量贷款困难，是房企缩减投资（拿地、新开工）原因之一。

外资18亿元，下降11.5%，比2024年末下降26.7%收窄15.2%，连续3年4个月（40个月）下降，连续4个月上涨后又降。自筹资金2.2974万亿元，下降8.9%，比上月扩大0.4%。比2024年末下降11.6%，跌幅收窄2.7%，资产处置等改善放缓。

定金及预收款1.8844万亿元，下降10.5%，跌幅扩大0.6%，比2024年末下降23.0%，跌幅收窄12.5%。个人按揭贷款8857亿元，下降10.5%，跌幅扩大1.2%，比2024年末下降27.9%，跌幅收窄17.4%，主要是销售面积、金额跌幅扩大。

国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款四项资金分占全部房企到位资金的94%以上，后三项合计超过77%。受8月商品房销售面积、商品房销售金额下降，跌幅扩大的影响，房企资金来源有所下滑，资金面依然承压。

单月来看，8月房企到位资金7031亿元，同比下降11.9%（7月下降15.8%、6月下降9.8%、5月下降10.1%、4月下降5.3%、3月下降3.9%），降幅比上月收窄3.9%。资金降幅收窄，主要是房企内部融资差，外部融资改善。

第一是房款2968亿元，同比下降16.6%（前值下降15.7%），房款降幅扩大主要是因为按揭贷款降幅扩大。定金及预收款同比下降15.2%，降幅较7月收窄了9.0%，个人按揭贷款同比下降19.5%，增速较7月下降了26.4%。

第二是非房款4063亿元，同比下降8.1%（前值下降15.8%）。8月国内贷款1025亿元，同比增长1.1%，同比增速较7月提升了5.1%。自筹资金2744亿元，同比下降11.7%，降幅较7月收窄了4.4%。

房企资金压力是房企缩减投资（拿地面积和金额、新开工和竣工面积下降）的主要原因。总体来说，目前房企资金改善不明显，主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，前期同比下降幅度大。

销售回款缓慢和债务到期及融资限制未全放开，导致房企流动性、经营、财务紧张。目前支撑房企资金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，已经连续下降44个月，市场处于继续止跌阶段，风险压力依然存在。

第十是国房景气端，跌幅连续5个月扩大。2025年8月末，全国房地产开发景气指数，简称国房景气指数为93.03%，环比下降0.30，连续11月呈现小幅度回升后出现连续5个月下降。国房景气同比已经连续3年8个月（44个月）跌破100。

国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌过程，2024年6月国房景气指标开始边际修复，但是速度非常缓慢，连续5个月跌幅扩大。值得注意的是国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。

表明目前房地产景气、活跃、信心、繁荣度未改善，呈现恶化趋势，总体处于止跌筑底的阶段，企稳的基础不牢固，持续边际修复放缓转停止，刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，主要是房地产依然在深度调整中，与季节性有关。