地价仅1753元/㎡，广州保租房的“长期主义”生意经

9月17日，广州市花都区一宗建设用地面积仅3119平方米的“迷你”住宅地块以底价1312万元成功出让，竞得者为广州市花都区睿城投资有限公司。

成交楼面价低至1753元/平方米，但地块要求项目建成后须整体确权、仅办理一个不动产权证，且全部用于建设保障性租赁住房，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持保障性租赁住房整体一并办理。

此次的拿地主体广州市花都区睿城投资有限公司成立于2025年3月，注册资本2000万元，法定代表人、董事长为徐耀清。

据爱企查数据，该公司由广州市花都宏基实业有限公司、广州花都城投住宅建设有限公司分别持股65%、35%，公司实控人为广州市花都区新华街党群服务中心。

收益模型估算

从投资和运营的角度看，这笔账是否划算？

该地块成交楼面价仅1753元/平方米，远低于广州市住宅用地平均楼面价（2023年广州住宅用地平均楼面价约1.2万元/平方米）。

仅从土地获取成本看，这是一笔“捡漏”交易。

根据要求，项目须整体确权、不得分割销售，这意味着企业无法通过快速销售回笼资金，而需长期自持运营。

项目总建筑面积7486平方米，按广州保租房建设标准（建安成本约4000元/平方米计算），仅工程建设投入就需2994万元，加上土地成本1312万元，显性投入已达4306万元。

若考虑财务成本（以年利率5%计算，建设期2年）、税费及运营前期费用，总投入可能接近5000万元。

而这笔巨资投入后，无法通过销售回款，只能依靠未来数十年的租金收入缓慢回收。

从租金收益测算，广州花都区保租房租金约为市场价的90%，目前周边住宅租金约30元/平方米/月。

按此计算，该项目年租金收入约为：7486平方米×30元/月×12月×90%=242.5万元7486平方米×30元/月×12月×90%=242.5万元。（这还是按照项目满租的情况，且以花都区租金相对高位来计算，如果租金低于30元/月/平，收益还得往下降。）

扣除运营成本（约占租金收入的20%-25%，包括物业管理、维修维护、税费等），年净收益约为194万元。

据此推算，静态投资回报率：194万元/5000万元≈3.9%，低于一般商业地产的收益率（5%-6%），但接近保租房行业平均水平。

花都区非广州核心区域，人口流入和租赁需求相对有限。如果出租率低于85%（行业警戒线），净收益将大幅缩水。

即使不考虑财务成本，仅靠租金回本需超过25年（5000万元/194万元）。若计入贷款利息，实际回本周期可能超过30年，对企业现金流管理能力要求极高。

如何破局？

在收入端受限的情况下，成本控制成为盈利关键。睿城投资作为区属国企，在融资成本方面具备优势。

保租房项目通常享受税费减免、财政补贴、低息贷款等政策优惠。

例如，广州市对保租房提供专项补助（最高1000元/平方米）、金融支持（贷款利率可低至3%）。若申请到补贴，可显著降低前期投入。

此外，如果能获得政策性银行贷款（利率可低至3%以下），每年可节省大量财务费用。

如果企业成功申请到每平方米1000元的补贴，那就是约748万元，总投入可降低，投资回报率提高。

同时，通过标准化设计、装配式建筑等技术手段降低建安成本，通过智慧能源管理、数字化运维降低后期运营成本，每一个环节的优化都直接贡献利润。

纯租金收入受限，但增值服务空间巨大。

例如，提供定制化家居套餐服务，开发公共空间商业化运营（便利店、咖啡厅、共享办公），打造社区生活服务平台，收取会员费或交易佣金。

这些增值服务可能带来5%-15%的额外收入，对整体收益率提升至关重要。

企业还可通过REITs（不动产投资信托基金）或资产证券化盘活资产，但需满足运营满3年等条件。

结语

广州花都这个"迷你"项目，是中国保租房行业发展的一个缩影。它展示了一个摆脱高周转、高杠杆传统地产模式的新可能，但也面临着投资周期长、收益率低的现实挑战。

这种模式的成败，不仅取决于企业的运营能力，更依赖于政策的持续支持——包括稳定的租金定价政策、持续的税费优惠、畅通的金融支持等。

在房地产行业转型的十字路口，这类"微利可持续"项目正在为行业探索新的发展路径。

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