中山市“地王”进化史1：地王之缘起

按百度百科的解释：所谓“地王”，是社会舆论对在房地产开发土地招标活动中以刷新纪录的高价拍得自己属意地块的中标单位的谐称。在商品房用地拍卖中，以极高价被拍得的建筑用地，由于中国房市一直居高不下，因此地价随房价一起只涨不降，地价记录经常被刷新，这些创纪录的高价地便被称为“地王”。

全国“地王”进化史

我国商品房市场起源于80年代初期，但一直不温不火，为防止通胀，政策上总体还是以抑制为主。

直到1998年，受金融风暴影响，出口下降、内需不振，为扭转经济下行趋势，政府全力启动内需，房地产业首当其冲。当年7月，取消福利分房和和允许按揭贷款政策重磅出台，地产热自此开始。

2002年国土资源部推行土地“招拍挂”制度后，地王开始出现。此后，征地卖地成为很多地方政府的重要财政来源，而以2003年“温州炒房团”为代表的炒房热潮席卷全国，合力不断催生着地王。

随着房价不断上涨，民怨逐渐蔓延，2004年3月到5月，政府出台了包括土地管管理、贷款管理等一系列严格调控措施，房地产业骤然降温，地王熄火！

然而，2006开始全国房价又全面上涨。2007年更是一路狂飙，很多城市甚至都涨了1-3倍！2007年10月，美国《福布斯》公布的中国富豪榜，前四位都是地产大佬：碧桂园杨惠妍、世茂许荣茂、复星郭广昌、富力张力；前100名中有39人从事房地产业。由此，催生着地王继续刷新记录。

2008年初，房地产又开始了严厉的宏观调控，地产业又开始降温。此时，美国次贷危机爆发，进而引发全球金融危机，促使政府宏观调控政策，在下半年开始发生了180度的大转变，印钞机开始高速启动！进而到2009 年“四万亿”刺激政策出台后，开发商融资更加便利，地王记录更是被不断刷新，2009年全国土地出让金总额高达破记录的1.5万亿元！

2008年1月，恒大地产以41亿元拍得广州绢麻厂地块想继续大干一番，不料经济开始衰退，叠加房地产宏观调控，房地产迅速降温。恒大地产想退地又不被政府允许。雪上加霜的是，同年恒大地产香港上市失败，资金链即将崩溃的传言风起云涌。9月恒大地产在全国很多项目开盘即打八五折售卖，想快速回笼资金。

许家印焦头烂额之际，突然宏观政策转变，银行想方设法放贷，地王不断涌现，房价不断上涨。2009年11月，恒大地产顺利在香港上市，那一年，许家印位居《福布斯》公布的中国富豪榜首位，一跃成为中国首富！当然，现在首富进去了，留下一地鸡毛！

此后房价继续上涨，2013年又开始严厉的房地产限购政策，房价降温，地王消火。2014年9月楼市又开始松绑，地王热再次席卷全国。一次次循环，直到如今的楼市政策松绑。

可能很多人不知道，国家税改之后，地方政府对于土地财政的依赖性有多重要。财政部数据显示，土地出让金占地方财政收入比重，多年在三分之一左右，高峰时曾接近60%！许多时候，如果政府不卖地，很多地方根本没钱搞开发，甚至连公务员的工资发放都困难。

中山市地王之缘起

在中山传统楼市格局中，本土成长起来的雅居乐可谓一家独大，从占地超过1000亩的三乡雅居乐新城，到3000多亩的凯茵新城，再到占地1600亩的世纪新城等等，雅居乐为中山建造了众多标杆性千亩社区，也在中山房地产市场份额中独占鳌头。此外，本土的利和、大信、顺景、华鸿等房企也占据着一定的市场份额。

自2002年全国推行土地“招拍挂”制度后，一些外来开发商便开始落子布局中山。2004年，万科和中海进入中山市场，分别开发了万科城市风景和中海翠林华府，但市场反响一般。中山房地产市场仍然以本土开发商为主，且多年号称是珠三角价格洼地。

2005年12月，远洋地产正式进入中山市，开发了千亩大盘——远洋城，其后连续多年蝉联中山市单盘销冠。但外来开发商真正集中入驻中山市，则始于2007年。

2007年，中山市政府发布《中山市土地使用权公开交易管理办法》，明确土地出让需通过招拍挂方式公开进行，中山市土地市场开始逐步活跃，高价地开始不断涌现，中山市地王概念开始出现。2007年，也是全国房价狂飙的一年。

很多外来开发商，几乎都是以地王作为敲门砖进入中山市。

2007年2月16日，澳门文根置业以4.44亿元竞得西区商业广场地块，楼面价1535元/平方米，就是现在的利高广场。这是中山市首个地王！然而命运多舛，这个当年的地王项目，历经多次转让和建设延迟，直到18年后，2025年5月营销中心才装修完成，并计划于今年准备开售。

2007年8月7日东区地王诞生，雅居乐以301万元/亩、总价1.7亿元竞得库充地块，楼面价2052元/平方米，刷新了当时中山的单价记录。2010年8月，雅居乐·熹玥对外开放，依托毗邻市第一中学、博爱医院等配套，均价1万元/平方米。对面的朗晴轩2002年拿地是每亩80万元，当时销售均价5000元/平方米。而2010年，中山全市住宅销售均价才是5139元/平方米。

地王记录很快被打破。2007年9月18日，昌盛经过308次举牌拿下西区沙朗广丰社区地块，总价7.9亿元，再度刷新记录。然而，2008年，昌盛因资金问题，被中国奥园以6.4亿元接手，成为奥园在中山的第一个项目。

同样在2007年，广州合生骏景房地产有限公司以5亿元拍下南区“东坑”地块，正式布局中山。

另外，2007年10月，合生创展以5.22亿拍下西区彩虹近14万平方商住用地。拿地近18年了，还未曾有动工迹象。之前确认动工时间为2012年10月17日，不了了之。2025年4月，官方回复：地块受深江铁路规划影响，未动工开发建设，用地位于深江铁路征收范围内的土地需办理征收手续后，剩余用地才能动工开发，相关工作正在推进中。

2007年12月，远洋地产以1598元/平方米的楼面价拿下远洋城B及C地块之间的土地，继续打造远洋大城。中山地产史上沸腾的2007年土拍市场结束。

2008年上半年的房地产调控，叠加全球金融危机，中山土地市场暂时恢复平静。

2008年4月16日，中山市金鹰房地产投资有限公司逆势以4.43亿元竞得原威力洗衣机厂房地块，楼面价3000元/平方米，再创中山新高。闲置5年后才开工，打造出完美金鹰广场和完美金鹰半山花园。其中完美金鹰广场于2019年11月1日正式开业，2022年2月10日以升级改造为名闭店，直至与华润打造成现在的石岐万象汇；万象汇于2022年11月25日正式开业。

2008年下半年，地产调控政策风云突变，2009年“四万亿”刺激政策横空出台。与全国一样，2009年，中山地王卷土重来！

2009年7月，万科以250万元/亩、总价2.86亿元拿下雅居乐·熹玥旁边的地块。万科·朗润园开盘价同样超万元/平方米，成为万科在中山布局的第二个楼盘。

2009年10月21日，广州领美投资有限公司以近1.7亿底价竞得石岐区106亩商住地，直到15年后的2025年，才推出江景楼盘海怡半岛。当时的楼面价为960元/㎡，现在都基本可以忽略不计了！而从2010年到2011年间，领美地产还在中山拿下至少四宗地块，都是闲置多年未动工，地价都增长不少啊！另外，火炬建发2009年至2010年1月期间也拍下6宗地块，不着急开发。

2009年11月，北京大龙地产首进中山，打造出火炬区裕龙君汇；多年以后又继续布局中山。

2009年12月24日，越秀地产经过22轮竞价力压万科，以218万元/亩、总价5.44亿元拿下南区地块，成为南区新地王，打造出越秀·星汇云锦项目。

2010年1月，中海地产以3.86亿元竞得石岐区“台湾仔”地块，溢价高达79%，并凭借304万元/亩的单价成为中山新地王。中海龙湾国际成为中海地产在中山布局的第二个楼盘。

2010年，保利地产以“总价地王”之名强势进驻中山，打造出风头强劲的保利林语和保利国际广场两大知名楼盘。其中保利国际广场2012年6月9日首次开盘，劲销3.5亿，震撼了中山！背靠雄厚资源，保利数次活动都闻名遐迩，如2011年的圆明园国宝展、2013年的大型国防兵器展、2015年的航天火箭展等等。

记录又一次被打破！2010年8月31日，东区兴文路南地块，最终以306.47万元/亩的价格被本土房企华鸿地产收入囊中，总成交价3.2亿元，楼面价达2298元/㎡，当年创下中山史上单价最贵记录的地王。地块所在兴文路板块汇集了万科·朗润园、雅居乐·熹玥、帝璟东方、远洋城等多个高端项目，当时该地段楼盘均价已经超过9000元/㎡，远远高于全市均价。

2010年，中山市商业单价地王由宁邦英联置业创造，打造成为东区地标之一的英联时代广场。

2011年，碧桂园首次进入中山，在五桂山开发了高端住宅项目——碧桂园秀丽湖。多年后，碧桂园的楼盘遍布中山。

继2007年后，2011年是中山土拍市场的又一个高峰，当年成交合计高达287宗，总金额近94亿元。不过有影响力的土拍地块不多，比如领美、盛迪嘉都曾在2011年拿地。

2012年，中山土拍市场稍显沉闷，说得出来的地块有：万科地产首进东凤的金色家园、龙光地产海悦城邦、大信彩虹家园、泰立地产的泰瑞轩等。

从房价来说，直到2006年，中山市住宅均价从未超过3000元/平方米，楼市以本土开发商和本地置业者为绝对主力，“价格洼地”实至名归。2007年，中山房价才进入快速增长通道，但随后几年又是不愠不火的缓慢上涨；2011年中山土拍市场出现高峰时，中山住宅全市均价，也达到史上最高值的5825元/平方米。

而中山房价的上涨幅度远远低于地价上涨的幅度。价格洼地、珠中江一体化、城际轻轨、港珠澳大桥、深中半小时生活圈等等，这些当年美丽的蓝图，吸引着外来开发商前仆后继布局中山，地王带动地价以数倍于房价的增长速度攀升，以至于中山业界普遍流传一句话：“炒房不如炒地。”

直到2013年4月份，中山出台《中山市闲置土地处置实施办法》，效果仍然不理想。有很多地块，仍然闲置多年未动工；而地价，早已天壤之别。

中山当年的楼市，是一个诡异的市场：产品规划超前，楼盘品质上乘，房价却不温不火。2007年频出的地王，曾吸引了一批闻名遐迩的温州炒房团来到中山，最终却无功而返。此后，再没有什么炒房团来过中山。

未曾料到，多年以后，以深圳客为代表的外来置业者，来中山直接买断货，而中山地王更加疯狂！