广东
这轮周期，走到尾声了。
这不，又一家百强房企，准备上岸！
昨晚，旭辉发布境内债务重组最新消息：
境内债券重组方案已经获得相关债券持有人会议表决通过。
据 猫崽了 解，这次境内债券重组，7笔境内债涉及资金规模为100.6亿元。
早在今年5月底，旭辉首次公布境内债券重组框架，到7月初优化方案。
优化后，提高了现金兑付比例至20%。
并且还提高以资抵债兑付 率至40%、提高定增股票上限至10.2亿股，缩短留债展期时间至7至8年。
这份方案，应该是旭辉能拿出来的最大诚意。
与此同时，旭辉的境外债务重组方案也已经在今年的6月底获法院批准。
预计削减境外债务约52.7亿美元，即379亿人民币，占境外债务总额的66%。
毕竟早期的境外债，融资成本偏高。削债后，旭辉的偿债压力也有所减缓。
意味着，旭辉的境内、境外债务重组都在今年完成，终于是跨过这道坎。
图源自旭辉官网
债务重组，让房企卸掉债务的包袱，回归经营发展。
旭辉创始人林中称，完成境内外信用债重组是公司活下来的前提之一，这将极大改善公司的资本结构、修复资产负债表。
2022年 陷入流动性危机以来，旭辉便开启了积极自救。
如今，境内外债务重组后，旭辉的资产负债表也将得到改善。
房地产行业在经历四年调整周期后，开发商终于可以从债务困境中走出来，思考下一步发展的问题。
话又说回来，债务重组这两年，旭辉的基本面还剩什么？
首 先看旭辉的债务情况，截至6月末，旭辉未偿还有息负债合计842亿。
和 年初相比，这半年，有息负债下降了24亿。
看旭辉的债务结构，境外债务合计475.8亿，占比达到56.5%，也就是超一半都是境外债；
整 体看，旭辉的信用债（境内+境外）占比超7成，境内银贷占比29.2%。
信用债占 比高，从侧面反映出，旭辉的 融资渠道是多样的，且过去的信用评级和市场形象都不赖。
截至今年6月底，旭辉的现 金为101.61亿， 但估计绝大部分都处于受限状态 。
旭辉的业务，主要由三个部分构成：房地产开发、投资和物业管理。
首先是开发业务，今年楼市仍在筑底的过程。
不过 得益于旭辉早年布局的逻辑，一二线城市的销售额占比高达87%。
地段决定房子价值，旭辉主要布局在北京、广州等重点城市。
在热点城市的房地产项目，更有利于旭辉穿越这轮房地产周期。
除了卖房，旭辉的投资物业和物业服务也贡献了不少收入。
先看投资物业，上半年，旭辉的租赁收入为7.86亿，主要来自上海及北京的商业地产项目。
而且，旭辉持有33个投资物业，其中27个都已经开始出租，形成现金流。
旭辉CFO杨欣曾提到，这部分持有物业估值高达460亿，去年一年就贡献了18亿的收入。
而物业管理更是“现金牛奶”，上半年收入33.75亿，占总收入的27%，接近三分之一。
也就是，物 业管理的收入，逐渐成为旭辉的重要分支。
最后来 看资产负债的表现，截至6月末，旭辉的总资产为2413.2亿，总负债1969.14亿。
净资 产为444.06亿，归母净资产64亿，可见旭辉仍有资产垫，资产远大于 负债。
此前 民营房企爆雷，资不抵债的民营房企挺多的， 比如恒大、奥园、佳兆业等。
最主要的原因是：地产调整周期，资产端的大幅缩水，降负债效果不明显。
房地产的这轮调整，也让开发商完成从疯狂的规模扩张到理性发展的转变。
只有活下去，才能有资本再谈“站起来”。
对于 旭辉而已，境内外债务重组完成，也算轻舟已过万重山了。
但旭辉面临的挑战和压力，依旧不小。
今 年前8月，旭辉实现合同销售金额约121.6亿元，同比去年下滑49.6%。
卖房业绩接近腰斩，一线的压力更大。
对此，你怎么看？
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