评测~坪山瑞云府怎么样、好不好吗？值得买吗？小区园林怎么样吗

坪山瑞云府有其自身的优势和不足，是否值得购买需要根据购房者的具体需求和偏好来判断。小区园林规划设计较为出色，能为居民提供较好的休闲活动空间。以下是具体分析：

坪山瑞云府的优势

• 国企开发保障：由天健集团、深福保集团、深高新集团三家国企联合开发，天健集团拥有房地产开发一级资质，深福保集团深耕深圳近 30 年，深高新集团由深投控与坪山区政府共同组建，三家国企资金实力雄厚，能有效保障项目品质，降低烂尾风险。
• 高得房率户型：作为坪山首个新规后建设的楼盘，得房率高达 97%-104%。建面约 76-106㎡的 3-4 房户型，以高性价比和精细化交付著称，例如 76㎡三房一卫得房率约 97%，89㎡三房两卫得房率约 101%，能满足刚需购房者对空间的需求。
• 教育资源丰富：根据最新学区划分，小学学区划分在科源实验学校、坪山实验教育集团科悦实验小学、科韵学校组成的大学区，初中学区划分在坪山高级中学教育集团中山中学、新合实验学校等组成的大学区。且项目自带 9 班制幼儿园，周边 内还规划有 2 所九年一贯制公办学校和 1 所 36 班制小学。
• 商业配套完善：项目自带 3000㎡社区底商，直线距离约 2KM 范围内有天虹商场、佳华沙湖广场商业（建设中）、益田假日世界、坪山之眼（规划中）等醇熟商圈
• 园林设计出色：小区规划有约 2.2 万㎡园林，由 SED 新西林园林景观公司设计，打造了坪山首个私享空中花园。园林以全龄友好设计，构建了森活 Show 主场、成长主场等 6 大主题场景，还设置了鎏金仪式门庭、奢感社区大堂等 6 重归家礼遇，能满足不同年龄段业主的休闲需求。
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坪山瑞云府的不足

• 容积率较高：容积率 4.75，居住密度相对较大，采用 3 梯 7 户或 3 梯 6 户设计，可能导致高峰期电梯紧张，低楼层采光受影响。
• 周边环境待改善：目前周边多为民房、工厂，城市界面一般，需等待沙湖板块整体开发，部分楼栋可能面临工厂噪音或粉尘影响。
• 车位相对紧张：车位比约 1:0.99，随着入住率的提高，可能会出现停车压力较大的情况。

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如果购房者是刚需人群，对价格较为敏感，且注重空间实用性、教育资源和未来区域发展潜力，能够接受周边环境目前存在的一些不足以及配套兑现的周期，那么坪山瑞云府是一个可以考虑的选择。但如果购房者对居住舒适度、周边环境品质要求较高，或者希望配套设施能够立即完善，那么可能需要谨慎考虑该项目。

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基本信息：天健瑞云府位于坪山区碧岭街道沙湖社区锦龙大道与新龙路交汇处西侧约 400 米左右，由天健集团、深福保集团、深高新集团三家国企联合打造。项目总占地面积约 3.6 万㎡，总建筑面积约 22.49 万㎡，计容建筑面积约 16.46 万㎡，容积率 4.75，绿化率 30%。共由 8 栋 32-36 层高住宅组成，分 3 个地块开发，花园共享连通，规划 1642 户，其中可售商品房 1318 户，租赁住房 324 户，车位 1623 个，车位比约 1:0.99。

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