家理律师宋钊视点： 从两则家事案例看房产纠纷的破局之道

在房产交易与家庭关系交织的领域，虚假的意思表示会因违背真实意愿而归于无效，更可能成为撕裂亲情的利刃。律师从参与北京某法院审理的两则案例出发，分别从法律裁判与纠纷调解的角度，揭示了虚假行为的法律后果，也展现了在维护权益的同时守护亲情的智慧。分别从法律裁判与柔性调解的角度，清晰界定了虚假行为的法律后果，也为 “法理框架下守护亲情” 提供了实践样本。

一、柔性解纷：房产纠纷中的亲情守护之道

王女士为解决孩子就学问题，计划购置北京市某房产（下称 “房产 A”），因受北京购房限购政策限制，与母亲李女士协商后，以 “买卖” 形式将房产 A 过户至李女士名下，实际购房款由王女士支付，房产 A 也一直由王女士控制，双方未签订书面代持协议。后二人因家庭琐事产生矛盾，李女士拒绝配合将房产 A 转回王女士名下。王女士担心母亲年事已高、兄弟姐妹众多，后续可能衍生更多权属争议，遂委托律师起诉，要求确认代持关系并返还房屋。承办律师并未局限于 “胜诉” 目标，而是以 “化解矛盾、守护亲情” 为核心，采取了三步柔性解纷策略：

首先，夯实证据，还原事实：调取房产 A 原始购房登记材料、过户变更手续，证明王女士是实际出资人与控制人；收集家庭群聊记录、通话录音，还原 “代持合意” 的形成过程；整理北京购房限购政策文件，佐证 “以买卖形式代持” 是无奈之举，构建完整的 “证据链”，为调解奠定法律基础。

其次，采取联动多方，软化态度：庭审前向法官说明家庭矛盾背景，争取法院对 “和解优先” 的支持；庭审中借助法官释法，让李女士理解 “代持关系的合法性” 与 “王女士的真实诉求”，缓解其对 “房产失去控制” 的担忧。

同时通过共情沟通，重建信任：律师以 “晚辈” 身份与李女士沟通，倾听其对 “房产安全感” 的需求，解释王女士 “为孩子就学购房” 的初衷，消除 “女儿争夺财产” 的误解。最终，李女士同意配合过户，为降低诉累，律师建议王女士先行撤诉，双方自行办理过户手续。北京市海淀区人民法院准许撤诉，律师陪同母女完成过户，亲情裂痕得以修复。

案件本身并不复杂，但跳出了 “非黑即白” 的诉讼思维，证明家事纠纷的解决需兼顾 “法理” 与 “人情”。房产是家庭生活的物质载体，但亲情才是 “家” 的精神内核。当权属争议与亲情交织时，柔性调解比强硬裁判更能实现 “权益与情感双赢”—— 既通过证据明确了房产归属，又以温和方式避免了家庭关系的彻底破裂。同时，律师也要提醒大家注意，案件犹如双面镜，一面折射出家事纠纷解决中 “法理与温情并重” 的重要性，为类似案件提供了可借鉴的路径。另一方面，也映照出法律对虚假民事行为的否定态度，明确了房屋交易的合法性底线。

二、虚假意思表示：房屋买卖合同无效的法定情形

刘甲、刘乙与刘女士系兄弟姐妹关系，三人父母为刘父、刘母（均已去世）。2001 年，刘父因危旧房改造与房地产公司签订购房协议，后于 2004 年取得北京市某区某房屋（下称 “案涉房屋”）所有权证，登记在刘父名下。2011 年 11 月，刘父与刘女士签订《存量房屋买卖合同》，约定以30 万元价格转让案涉房屋，次年 12 月刘女士取得房屋所有权证。但庭审中刘女士自认，未实际支付 30 万元购房款，该 “买卖” 实质是父母以交易形式将房屋赠予自己，并提交了刘父、刘母的视频及录音文字整理稿佐证。刘甲、刘乙以 “未经刘母同意、损害继承人权益” 为由，诉请确认《存量房屋买卖合同》无效。

法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。本案中，刘父与刘女士签订的《存量房屋买卖合同》虽形式完备，但无实际购房款支付，结合刘女士提交的证据可认定，双方真实意图是 “以买卖名义实现房屋赠予”，买卖合同仅为隐藏真实民事行为的 “形式载体”，属于典型的虚假意思表示。最终，法院判决确认该《存量房屋买卖合同》无效，案件受理费由刘女士负担。这一裁判明确了房产交易的核心原则：合同效力的认定以 “真实意愿” 为根本。无论是以 “买卖” 掩盖 “赠予”，还是以 “交易” 规避其他法律规定，只要缺乏真实的交易合意与价款支付，合同均会因 “虚假性” 被否定。此类判决不仅维护了物权变动的合法性，更警示家庭成员：试图以虚假合同处分共有财产，不仅无法实现目的，还可能激化家庭矛盾，损害亲情根基。

三、两则案例的启示：房产纠纷中的 “法理底线” 与 “亲情温度”

从王女士与李女士的代持纠纷撤诉案，到刘甲、刘乙与刘女士的合同无效案，两则案例形成了鲜明对比与互补：前者以边界柔性调解展现 “亲情优先” 的智慧，提供了 “解纷不伤情” 的实践路径；后者以法律裁判划定 “虚假交易无效” 的底线，明确了家庭成员处分房产的合法性。

对家庭成员而言，这两则案例带来双重启示：一方面，在房产处分中应恪守法律原则，避免以虚假合同规避规定或损害他人权益，须知 “违法求利” 不仅会导致合同无效，更可能让亲情陷入无法挽回的僵局；另一方面，当矛盾发生时，应优先选择 “沟通 - 调解” 的柔性方式，若需借助法律途径，也应选择注重 “亲情修复” 的专业服务 —— 毕竟，房产可以过户、合同可以无效，但断裂的亲情，需要更多耐心与温度去弥合。

本文作者

北京家理律师事务所资深律师宋钊

宋律师婚姻家事专业型律师，亲办婚姻家事案件300+擅长谈判、调解、诉讼。中国政法大学法学专业毕业，法学理论功底扎实，熟悉民商事、家事法律法规，注重理论与实践相结合。具有十余年公司法律顾问及律师事务所执业经验，积累了丰富的民商事及家事法律服务经验，办理大量民商事诉讼案件，其中婚姻家事案件300余件。

宋律师深耕婚姻家事法律服务领域多年，具有深厚的理论功底、敏锐的案件分析能力及优秀的庭审应变能力。擅长与法官及当事人进行有效沟通，从当事人的角度考虑问题，制定多元化的争议解决方案，尽力促成当事人以最合理的方式解决争议。善于运用深厚的法律功底和灵活的办案技巧，通过情理交融的方式制定代理思路，最大化保障当事人的合法权益。