华润置地广州旧改项目入市 黄埔润府打响“金九”第一枪

观点网 “金九银十”向来是房地产市场传统的销售旺季，在经历上半年的市场调整后，各大开发商纷纷布局，准备争夺市场份额。

今年广州楼市的“金九”序幕由华润置地黄埔润府率先拉开。

9月9日，华润置地黄埔润府率先开盘，项目开盘价3.8-4.1万/㎡，比网传的吹风价4.5-4.6万/㎡低了不少。

从早前预售详情来看，此次项目获批房源共计135套，批准预售建筑面积为1.36万平方米。产品层面，项目主打建筑面积约88-113平方米三至四房户型，均采用全南向设计，其空间使用率最高可达120%。

该项目开发主体广州新润房地产有限责任公司成立于2022-08-16，注册资本74306万元，法定代表人、董事长为张曜三，总经理为陈亮，经营范围含土地使用权租赁、物业管理、房地产经纪、房地产开发经营等。

据观点新媒体查询资料，公司大股东为华润置地，持股24.99%。其他股东，广州市黄埔区黄埔街下沙第九股份经济合作社、广州市黄埔区黄埔街下沙股份经济联合社、广州市黄埔区黄埔街下沙第十股份经济合作社各持股17%，广东安德股权投资有限公司持股16.66%，广州开投润埔实业发展集团有限公司（广州开发区投资集团全资子公司）持股7.35%。

该项目是新溪村旧改的核心组成部分，据了解，新溪村旧改项目于2020年启动，项目用地性质为70年住宅，正式土地手续于2025年7月完成办理，其改造范围总用地面积达14.64公顷，规划计容总建筑面积39.62万平方米，北至新安苑，南至黄埔东路，西至丰乐中路，东至乌涌，涵盖居住、商业、教育等多元功能。

根据城市更新规划方案，整个项目划分为7个地块，包括2个复建地块、2个融资地块、2个商业地块及1个学校地块。其中复建区总用地10.09公顷，主要用于村民回迁安置；融资区总用地4.56公顷，为商品房开发区域。

2024年10月底，黄埔润府位于地铁5号线大沙东站E出口的售楼部率先开放，首次对外披露项目规划细节；同年12月完成样板间改造升级，原定2025年一季度入市计划后调整为9月开盘，期间经历约一年的产品优化。

从地理位置看，项目坐拥地铁5号线和7号线在此交汇。其中5号线连接金融城与珠江新城，7号线通往科学城和长隆万博区域，规划中的13号线二期预计近期开通

从区域发展数据来看，广州黄埔区2024年GDP为4326亿元，在全市各区中排名第二；常住人口123万，户籍人口年增长率连续三年位居全市首位。人口与产业的持续流入，使该区域商品住宅需求保持稳定增长。

商业设施方面，项目配建3万平方米商业体，距离惠润广场、大沙地商圈约500米，通过地铁三站可抵达美林天地、山姆会员店等商业场所。

产品设计上，黄埔润府首推1#、2#楼栋包含88-113平方米的三至四房户型，采用新规设计标准，主要户型实现四开间朝南、LDKG一体化等布局。目前项目处于准现房阶段，按计划年底前可完成交付。

作为华润置地在广州东部的重要布局，黄埔润府的市场策略延续了该企业的一贯风格。

资料显示，华润置地自2014年进入广州以来，已在番禺、荔湾、天河等区域开发多个项目。

根据安居客数据，截至目前，华润置地在广州地区还有4个住宅项目在售，分别是华润置地润悦、金沙瑞府、公园上城以及路劲金茂桐悦，售价在1.25万-3万元之间。

据不完全统计，9月份广州将有16个项目首开或加推，多数全新盘集中在天河、白云、黄埔、荔湾等广州市中心六区，以总价300万元至500万元产品为主。

核心城区方面，天河区保利辰园·湖境以2.07的低容积率成为中心六区少见的低密项目，主推75㎡至128㎡三四房，单价4.65万元/㎡；珠江·天河都荟二期“峯荟”组团临近地铁智慧城站，主打71-143㎡三至五房，使用率约120%。

荔湾区方面，保利翡丽甲第作为保利置业的最高端项目，主推170-255㎡大户型，新世界·天馥产品包含建面约 98㎡四房、126㎡南向中央园景四房、139㎡东南向江景四房。

近郊区域方面，黄埔区除了黄埔润府以外，新世界四季山水也作为黄陂板块新规盘推出，91-116㎡全南向户型使用率114%-118%，认筹中吹风价3.2-3.9万元/㎡。

白云区新增供应集中在嘉禾望岗板块，越秀贝好家·嘉悦云启为三轨交汇TOD项目，将推84-126㎡产品。

据业内人士，9月作为传统旺季，预计房企推盘积极性与让利促销力度会稳步恢复，前期积压的购房需求有望逐步释放。

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