最高院：购房和抵押，购房人是否享有房屋所有权？

案情简介：上诉人建行某分行因与被上诉人华融某公司及原审第三人英某公司、东某公司、华某公司、谢某、陈某案外人执行异议之诉一案，不服高院（2020）湘民初1号民事判决，向本院提起上诉。

上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令不得执行案涉房产；3.确认华融某公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行某分行；

事实与理由：

一、《执行异议和复议规定》）第二十八条及《民事执行查扣冻规定》（2005年施行）第十七条适用于申请执行人对执行标的享有担保物权的情形，应当作为本案的审理依据。

1.《执行异议和复议规定》第二十八条至第三十条是第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定中的除外情形。

2.《执行异议和复议规定》第二十八条至第三十条，实际上保护的是买受人的物权期待权。这三条司法解释所要解决的，就是特殊情形下虽未取得物权但对该物享有特定请求权的优先保护问题。

3.《执行异议和复议规定》的理解与适用对第二十七条的解读也明确该条中“但法律、司法解释另有规定的除外”包括该司法解释第二十八条至第三十条。

4.最高院（2018）最高法民申4090号民事裁定，亦认定《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条属于第二十七条的除外情形，符合第二十八条、第二十九条规定条件的买受人物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。

根据同案同判的原则，该判例在审理本案时应予以参考。

二、建行某分行购买、占有案涉房产的相关事实，完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（1）.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（3）.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（4）.非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，及《民事执行查扣冻规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，建行某分行对于案涉房产未过户或者预告登记无任何过错。

1.在抵押及人民法院查封之前建行某分行已签订合法有效的书面买卖合同。建行某分行与英某公司就案涉房产签订《商品房买卖合同》的时间为2013年1月31日，而华融某公司办理抵押的时间为2013年5月27日，人民法院查封案涉房产的时间为2014年9月29日。

2.在抵押及人民法院查封之前建行某分行已合法占有该不动产。依照案涉《商品房买卖合同》约定，英某公司在2013年3月29日前，就需将案涉房产交给建行某分行，建行某分行自2013年3月起占有了案涉房产后，在2013年8月进行装修，并持续使用至今。建行某分行对案涉房产占有的时间，也均早于华融某公司办理抵押和申请查封的时间。

3.建行某分行已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。建行某分行在2013年3月28日，就已经支付了95%的房款；在2013年11月27日，又将价款支付至98%，在抵押和查封前，建行某分行已经几乎支付了全部房款。剩余房款，建行某分行也愿意按照法院要求交付执行。

4.非因建行谋分行自身原因未办理过户登记或预告登记。

（1）.案涉房产未办理过户登记是因房屋本身原因和出卖人原因，建行某分行对此无任何过错。由于案涉房产在买卖时属于期房，无法办理房产证，且该房屋因出卖人英某公司原因（包括抵押及查封的问题）至今不能办理房产证。因此，案涉房产未办理过户登记的手续，并非建行某分行的原因，建行某分行对此无任何过错。

（2）.依约定对《商品房买卖合同》进行预告登记的义务人为出卖人英某公司而非建行某分行，且出卖人在极短时间内就将案涉房产抵押给华融某公司，建行某分行无力避免，案涉房产未办理预告登记并非建行某分行的原因，因出卖人违约未办理预告登记不应归咎于建行某分行。

（3）.本案中认定建行某分行对于案涉房产未过户或办理预告登记存在过错，不符合最高人民法院有关司法精神。本案案涉房产未办理预告登记手续，建行某分行既有向出卖人提出办理登记请求的积极行为，也有关于未办理预告登记的充足客观理由，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第127条的规定，不应认定建行某分行有过错。

（4）.建行某分行在购房后即缴纳了契税，履行了办理预告登记所需的各项前置义务。且建行某分行与出卖人签订的是外表为红皮硬壳、由怀化某工商行政管理局和房产管理局联合监制的正规商品房买卖合同文本。这些都足以给建行某分行形成购房行为合法有效的合理信赖。

三、在华融某公司对案涉房产办理抵押及法院查封案涉房产之前，建行某分行已经依法占有了案涉房产，依合法有效的《商品房买卖合同》对案涉房产的合法占有同样属于受法律保护的权益。

综上，无论是从法律还是情理上，建行某分行对案涉房产的权益，均应当优先于华融某公司的抵押权，足以排除华融某公司对案涉房产的执行。

华融某公司答辩称：

（一）、建行某分行认为其对案涉房产的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于一般不动产买受人排除执行的条件，于法不符，不能成立。

本案法律适用的焦点问题是，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的一般不动产买受人是否有权排除作为抵押权人的申请执行人对执行标的执行。建行某分行认为有权排除执行，属于对法律的理解错误。

1.从对《执行异议和复议规定》第二十七条规定的理解来看，第二十八条规定的一般不动产买受人不属于第二十七条“但法律、司法解释另有规定除外”的情形。

即在申请执行人对执行标的享有抵押权的情况下，《执行异议和复议规定》第二十八条规定没有适用的余地，案外人是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项条件不是裁判要件事实，无论是否符合都不能排除抵押权人对抵押物的申请执行。

2.最高院类案裁判认为一般买受人不能对抗抵押权的执行（详见《类案检索报告》）。

3.从最高院法官的学理解释来看，均认为一般不动产买受人不能对抗抵押权人。

（二）、即使将《执行异议和复议规定》第二十八条规定视为第二十七条规定的除外条款，建行某分行也不符合适用第二十八条规定的条件。

1.建行某分行对案涉房产的占有不是合法占有。

华融某公司办理抵押登记的时间为2013年5月27日，无论是华融某公司与英某公司签订的《抵押协议》，还是登记机关颁发的房屋他项权证，抵押物均记载为在建工程。所谓在建工程，即尚未完成竣工验收还处于建筑安装施工的建筑物，而且至今该抵押物仍未完成竣工验收，仍然是在建工程。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”依据法律的禁止性规定，英某公司将在建工程向建行某分行交付，建行某分行占有、使用未经竣工验收的在建工程，其行为都是违法的，故本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。

2.建行某分行不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。最高人民法院在多份判决中都指出，要符合这一条件，必须存在“不动产买受人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的情形”，但本案建行某分行却无任何证据证明其与英某公司共同向不动产登记机关有过过户登记的申请；尽管建行某分行与英某公司签订的《商品房买卖合同》中有“在交付之后30日内，将办理权属登记的资料报送产权登记机关备案”的约定，但事实上英某公司并未将买卖合同进行备案，建行某分行也未督促其进行合同备案或权利预告登记。实际上，只要进行了《商品房买卖合同》的备案登记，相关登记机关就会依据《城市房地产管理法》，将交易的房产设置为权利受限状态，英某公司也就不可能将案涉房产作为抵押物设立抵押。

此外，2013年5月27日华融某公司对案涉房产取得抵押权，而在此之后，建行某分行才于2013年11月27日向英某公司支付最后一笔购房款，于2013年11月18日与物业管理公司签订物业管理合同，实际占有案涉房产。可见，在交易过程中，建行分行仍有机会发现案涉房产被抵押的事实，并及时采取补救措施，但由于疏忽大意而错失。

从以上事实可以看出，建行某分行对购房交易的合法合规与安全性未予以重视，案涉房产未能办理过户登记乃至被另行抵押均与建行某分行的疏忽有关。故建行某分行对案涉房产的占有是非善意，且未办理过户登记与其自身原因有关。

3.建行某分行引用原《中华人民共和国物权法

》及《民事执行查扣冻规定》等司法解释的规定，明显与本案争议无关。建行某分行对本案诉讼程序的意见也与最高人民法院生效的裁判相悖，华融某公司对此无需答辩。

综上，无论是根据法律规定、法理还是同案同判原则，建行某分行援引《执行异议和复议规定》第二十八条规定，阻却华融某公司抵押权实现的理由均不成立，且建行某分行也未能满足前述第二十八条规定所设置的适用条件，故其上诉请求与理由均于法相悖，不能成立。

本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：建行某分行对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

（一）、关于本案的法律适用问题

本案中，参照《执行异议和复议规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在抵押权人与购房人发生权利冲突时，抵押权应给予优先保护是一般原则，除非法律、司法解释另有规定。原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，对所购商品房享有的权益可以对抗建设工程价款优先受偿权和抵押权，以保护消费者的生存权。但是，由于建行某分行并非商品房消费者，所购房产系用于经营，故其不享有商品房消费者基于生存权而具有的特殊保护权益。

建行某分行主张《执行异议和复议规定》第二十七条“但书”包括该司法解释第二十八条关于一般不动产买受人（非消费者）物权期待权可排除执行的规定，本案应适用该条规定进行审查，而华融某公司则坚持认为《执行异议和复议规定》第二十七条“但书”不包括第二十八条，本案没有适用该条规定的余地，双方并就各自主张提交了相应的依据和类案。

为此，在法律、司法解释对此问题尚无明确规定的情形下，一审判决认为本案不宜直接适用包括该司法解释第二十八条在内的其他条款的规定，有一定的理据，但一审判决未结合执行异议之诉的自身特点，对案外异议人和申请执行人所享有的民事权益进行实体比较并依法作出相应的判断，仅依据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，认定建行某分行不属于商品房消费者，即驳回其异议请求，适用法律存在一定瑕疵，本院予以纠正。

至于建行某分行主张《民事执行查扣冻规定》（2005年施行）第十七条应当作为本案审理依据的问题，因《民事执行查扣冻规定》是为“进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施”而制定的司法解释，其中第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；

第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，系对第三人已经支付价款并实际占有但尚未办理产权过户登记的财产能否查封、扣押、冻结而进行的程序规定，并未涉及申请执行人与购买该财产的第三人对该财产权利的实质比较判断以及第三人享有的民事权益能否排除强制执行的问题，并非当然适用执行异议之诉案件。

（二）、关于建行某分行对案涉房产享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题

本案中，针对建行某分行对案涉房产享有的民事权益是否足以排除华融某公司申请的强制执行，可基于双方权利的性质，取得权利时间的先后，权利取得有无过错以及如何降低或者预防风险再次发生等因素，并结合具体案情，对双方享有的权利进行实体审查，比较何者占优，何者应优先保护，进而作出相应的判断。

1.从权利的性质看，建行某分行对案涉房产享有物权期待权，而华融某公司享有抵押权，均优先于一般债权

物权期待权作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，以实际占有为表征，具有与一般债权相区别、与物权相类似的效力特征。

本案中，建行某分行基于其与英某公司签订的《商品房买卖合同》，有权请求英某公司依约交付所购商品房，该请求权作为一般合同债权没有优先保护的权利基础；但建行某分行在依约支付了绝大多数购房款并实际占有所购房产的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为对该房产的物权期待权。

尽管该物权期待权仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。英某公司作为出卖人向买受人建行某分行让渡了其对所售房产享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，建行某分行也因实际占有该房产获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。

据此，建行某分行对案涉房产所享有的权利虽尚不属于《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，建行某分行可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国民法典》意义上的物权（所有权）；

而且该基于占有产生的权利亦应受《中华人民共和国民法典》有关占有制度的保护，故该物权期待权具有优先于一般债权保护的权利基础。

而抵押权属于《中华人民共和国民法典》明确规定的一类担保物权，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形下，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。

本案中，华融某公司与英某公司签订《抵押协议》，英某公司以包括案涉房产在内的英某国际项目二期未售商业地产在建工程及其分摊的土地为其所欠华融某公司债务提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记，华融某公司对案涉抵押物享有的抵押权依法设立；湖南高院（2014）湘高法民二初字第32号民事判决对华融某公司就前述抵押物依法享有的优先受偿权也予以确认。由此，华融某公司享有的抵押权具有优先于一般债权受偿的法律依据。

2.从权利取得时间的先后看，华融某公司的抵押权在先、建行某分行的物权期待权在后

就建行某分行对案涉房产享有的权利而言，基于已经查明的事实，2013年1月31日，英某公司与建行某分行签订《商品房买卖合同》，约定英某公司将其开发的案涉房产出售给建行某分行，总售价17 013 800元，税费1 055 891元；合同签订前后，建行某分行分别于2009年12月31日、2013年3月28日、2013年11月27日向英某公司指定账户汇入1 000 000元、15 163 110元、500 000元。

2013年11月18日，建行某分行与某管理有限公司签订《物业管理合同》；2013年12月2日，建行某分行缴纳23 679元物业管理费。虽然建行某分行主张依据《商品房买卖合同》约定，交房时间为2013年3月29日之前，其于2013年3月28日支付了大部分房款，并于当日实际收房，但建行某分行并未提交此时实际收房的任何证据；而英某公司提供的《交房流程表》显示2013年11月29日办理的交房手续，建行某分行对该证据的真实性并无异议，只是庭审时主张交房流程表记录的时间与实际交房时间不一致，与《金融机构营业场所安全设施建设工程验收审批表》上记录的时间也有矛盾，庭审后提交质证意见进一步认为该流程表存在瑕疵，不是正式交房手续证据。

实际上，即便依据建行某分行提供的《建设工程验收审批表》以及《建设工程验收审批表》所载，工程开工日期为2013年8月28日，某市公安机关验收时间为2013年12月6日，但仅依据该审批表尚不足以推定建行某分行在该工程开工之日即实际占有该房产，更难以得出建行某分行于2013年3月28日已经实际占有该房产的结论。

至于英某公司二审中提交的建行某分行于2013年5月10日向英某公司出具的《关于申请安装三相电到户的函》，即便真实存在，因其内容仅系建行某分行向英某公司申请安装交流三相电到户以及承诺负担因此产生的分摊费用，故难以据此认定此时或之前案涉房产已经实际交付给建行某分行。而且英某公司在二审庭审中陈述基于《交房流程表》，其售楼部签字交房时间为2013年11月29日，而对是否存在提前向建行某分行交付案涉房产的事实，英某公司在庭后也提交书面说明，明确表示无法核实。综合案涉《交房流程表》、《物业管理合同》等证据材料及相关事实，英某公司向建行某分行交付案涉房产，建行某分行实际占有案涉房产、对该房产享有物权期待权的时间应为2013年11月，如此认定符合本案实际情况。

而就华融某公司的抵押权而言，基于已经查明的事实，2013年5月23日，华融某公司与英某公司签订《抵押协议》，约定英某公司以包括案涉房产在内的英泰国际项目二期未售商业地产在建工程及其分摊的土地为其所欠华融某公司债务提供抵押担保；2013年5月27日，华融某公司与英某公司对上述抵押物在某市房产管理局办理了在建工程抵押登记，华融某公司对上述抵押物享有的抵押权依法设立。

由此，尽管建行某分行签约时间早于华融某公司，但其对案涉房产享有的物权期待权明显晚于华融某公司依法设立的抵押权。

3.从权利取得有无过错的角度看，现有证据不能证明华融某公司在办理抵押过程中存在过错，而建行某分行在购房过程中未尽应有的审慎注意义务，存在一定过失

二审中，华融某公司提交了湖南某律师事务所于2013年5月17日出具的《商业化收购并重组业务法律尽职调查报告》，结合其一审提交的《某市房管局网上签约信息系统查阅结果证明》，拟证明其在办理包括案涉抵押时已经尽了审慎核查义务，其委托的中介机构对案涉房产进行了现场查看且到房产登记部门查询了不动产登记状况，并未发现建行某分行已经签约购买、实际占有案涉房产以及案涉房产被抵押、预告登记等事实。

建行某分行不认可前述《商业化收购并重组业务法律尽职调查报告》的真实性、合法性及关联性，并提交本院（2021）最高法民终534号民事判决作为二审新证据，以该案认定华融某公司在董某容所购房产上设定抵押权时未尽应有的审慎注意义务为由，主张华融某公司在本案中亦存在重大过错。经查，在（2021）最高法民终534号案中，董某容作为购房人签约、占有所购房产均发生在华融某公司设定抵押之前，与本案中建行某分行占有所购房产在华融某公司设定抵押之后的事实明显不同。

在（2021）最高法民终534号案中，董某容提供了《交房流程表》、《物业管理合同》、《业主公约》、《消防安全责任书》等证据证明英某公司于2013年5月9日将所购房产交付给董某容；而本案中，《交房流程表》、《物业管理合同》等证据显示英某公司将案涉房产交付给建行某分行的时间为2013年11月。在开发商英某公司恶意进行“先卖后抵（押）”，建行某分行对所购房产未依规依约办理网签备案、预告登记，亦没有实际占有所购房产的情况下，华融某公司设定抵押权时未能发现案涉房产已被出售的事实，并不违反惯常情理。由此，现有证据不能证明华融某公司在办理案涉抵押过程中未尽审慎注意义务，建行某分行主张华融某公司在本案中存在重大过错，依据不足，不能成立。

而建行某分行作为专业金融机构，往往具有更完备的合同管理措施，更严格的款项支付流程，更高的内控风险防范能力，在购买案涉房产过程中应尽到比其他一般购房人更高的审慎注意义务。

本案中，出卖人与买受人于2013年1月31日签订的《商品房买卖合同》第二十四条约定：“本合同自双方签订之日起生效”；第二十五条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向当地房产管理局申请商品房预告登记”。尽管合同约定办理预告登记系出卖人英某公司的责任，但由于预告登记直接涉及买受人对所购房产的实体权利，建行某分行作为买受人在英某公司未在合同生效后30日内办理预告登记的情况下本应积极作为，采取催告或者暂停支付购房款等措施督促英某公司依约办理预告登记。

原《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此，案涉房产若办理了预告登记，就能受到物权法的保护，就会产生向不特定多数人公示该房产已被建行怀化市分行所购买的法律效果，也就可以避免英某公司恶意进行“一房二卖”“先卖后抵（押）”等违规操作，建行某分行作为购房人的权益亦能得以有效保障。

但实际上，现有证据显示在英某公司未依约（自2013年1月31日起30日内）办理预告登记的情况下，建行某分行不仅未催告英某公司依约履行预告登记义务，反而又通过建行某省分行于2013年3月28日向英某公司支付了大部分购房款（15 163 110元），明显系对自己权利的漠视，表明建行某分行对其所购房产可能的权属变化、权利负担增加等未给予充分重视，为英某公司恶意采取“先卖后抵（押）”违规操作提供了可乘之机，进而导致其作为在先购房人与华融某公司作为在后抵押权人之间的权利冲突，对此建行某分行存在一定的过失。建行某分行辩称其对案涉房产未过户或未办理预告登记没有任何过错，不能成立，本院不予支持。

4.从降低或者预防风险再次发生的角度看，应公平分配前后交易相对人的风险责任承担

实践中，缺乏诚信的开发商往往利用信息不对称，卖方市场的优势地位，采取“一房二卖”“先卖后抵（押）”等违规操作，损害在先购房人的合法利益，欺诈在后购房人或抵押权人，导致大量权利冲突及相应的纠纷诉讼，不仅耗费司法资源、增加当事人诉累，而且腐蚀社会诚信、影响社会稳定。

为尽可能降低或者预防此类权利冲突、矛盾纠纷发生的风险，除依法依规由严重违背诚信的开发商承担相应的责任外，金融机构在接受抵押过程中也应严格依法依规进行审查，审慎、全面并善意地调查抵押物现状，降低或者防范开发商不诚信、恶意损害在先购房人权益的风险，亦避免自身卷入不必要的纠纷诉讼，确保信贷资金或者相关债权的安全，进而维护社会主义市场经济秩序的健康稳定发展；若抵押权人未依法依规进行审查，未尽必要的审慎注意义务，在知道或者应当知道债务人用于抵押的房产已经出售给他人情况下依然接受抵押，进而导致与在先购房人之间产生权利冲突及相应的纠纷诉讼，则可能就要承担相应的不利后果，负担相应的风险。

而购房人，尤其如建行某分行这样的专业金融机构，在购房时亦应在条件允许的情况下认真考察开发商的资质、资信及信誉，并在签约付款过程中尽快通过网签备案、预告登记、催告过户、暂停付款等合法手段积极维护自己的权利，避免所购房产因未公示、未登记导致权属一直处于未定状态，为不诚信开发商“一房二卖”“先卖后抵（押）”等违规操作提供可乘之机，让自身财产权面临被其他权利人执行以及房产无法过户登记的巨大风险；

若购房人未依约履行法定或约定义务，亦或漠视自己的权利，在完全能够采取必要措施且无须明显增加履约成本，即可以避免与他人权利产生冲突、造成自身损失的情况下，却怠于采取相关措施，则可能就要承担相应的不利后果，负担相应的风险。

本案中，诚如前述，建行某分行作为在先购房人，在英某公司未依约就案涉房产办理预告登记的情况下，漠视自己权利，怠于采取相关措施，对案涉权利冲突和纠纷诉讼的发生负有一定过失；由建行某分行在本案中承担不利后果、负担相应的风险，有利于降低或者预防案涉此类风险的再次发生，减少相关行为人不必要的诉累，亦符合公平原则和本案实际。建行某分行在未来的商业运营过程中应增强契约意识、权利意识、风险意识，强化合同签订、款项支付等内控管理，尽可能避免与他人产生不必要的权利冲突，进而造成自身损失。

基于上述分析，华融某公司对案涉房产享有抵押权、建行某分行对案涉房产享有物权期待权，均优先于一般债权；建行某分行的签约行为在先，但其取得案涉房产物权期待权的时间晚于华融某公司取得抵押权的时间；现有证据不能证明华融某公司在设定抵押权过程中存在过错，而建行某分行对于英某公司的违约行为未积极采取相应措施，对于案涉权利冲突和纠纷诉讼的发生，负有一定的过失；

本案中，由建行某分行承担不利后果有利于降低或者防范此类纠纷的再次发生。由此，华融某公司对案涉房产享有的抵押权在本案中应优先于建行某分行享有的物权期待权，一审判决未支持建行某分行的异议，驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以维持。

至于本院（2021）最高法民终534号民事判决，尽管参照适用了《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，但同时也对董某容和华融某公司就所涉房产享有的权利进行了实体比较，确认董某容购买并占有所涉房产在先，华融某公司设定抵押权在后，华融某公司在董某容购买并已实际占有的房产上设定抵押，未尽应有的审慎注意义务，具有过错，董某容对所涉房产享有的物权期待权应予优先保护。诚如前述，本案与（2021）最高法民终534号案的基本事实存在较大差异，建行某分行主张基于同案同判的原则，本案应遵循（2021）最高法民终534号民事判决支持建行某分行排除执行的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院公报》2023年6期（总第322期），案例：（2022）最高法民终34号