南沙，还是妥协了

最近，南沙公布了两个重磅改规消息。

一个是灵山岛“商改住”又有新宅地了，一个是横沥岛创新，首次采用了过渡开发模式。

·横沥岛TOD地块-1.5级开发

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横沥岛岛主们和开发商最关心的一块地了，购物中心到底什么时候能来，填补板块的商业空白。

进入蓝皮书快3年了，中途吹风过几个开发商，但都没定下来。

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这次改规最关键的是采用了1.5级开发模式，先进行过渡性开发，引入商业配套功能，提升区域活力，未来逐步建成TOD综合体。

改规后，商业用地面积3.44公顷，容积率1.5，建筑高度不高于24米，计容建面约5万方，对标天河万菱汇的商业体量。

相比此前4块地联合出让5.13公顷和4.6-8的容积率，调整后是明显缩水，这与开发模式息息相关。

这是南沙第一宗明确提到使用1.5级开发模式的重要商业地块，说人话是不卖，做长租。

地块先找个承租人进行建设和运营；期满后，可以选择续约或者回收地块。

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1.5级开发模式出来的优质效果，例如万科前海企业公馆，最终出来就是一个个小盒子类型的产业园。

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图片源于深圳市建筑设计研究总院

如果，换作是商业的话，会有点像成都太古里。当然，只是形态上而已。

其实，我们今年去参加土地推介会的时候，官方就说过横沥TOD的邻里中心会在下半年率先出让。

参考广州比较出名的就是知识城超级邻里中心↓

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这么做有两点好处，一个是解决燃眉之急，板块内的商业缺口，地块公示期30天，最快月底就可以挂牌出让了。

前面提到的万科前海企业公馆，临时建筑为缩短建设周期，均采用的是钢结构、网架、幕墙、PC板等装配式的技术，西区从设计到施工周期不足一年。

快的话，横沥岛TOD明年就能搞定了。

另一个是，提前铺路、验验货。商业开出来的几年，无论是运营者和潜在开发商都能看到灵山+横沥+万顷沙板块的消费潜力够不够。

不过，问题也是存在的，1.5级开发模式始终是过渡开发，能做出像万科前海企业公馆的效果固然好。最怕是为了赶时间做出了周边项目底商的效果，就失去意义了。

这也是横沥岛妥协的一种模式。

虽然，岛主们还是想要COCO Park、万象、太古、万达等大型商办，既能填补商业空白，也能拉高片区价值。但现在的市场和板块显然吃不下这个接近20-30万方的大型商办TOD。

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另一方面，岛主们心心念念的名校终于来了。南沙与中国教育科学研究院正式签约，合作共建中国教育科学研究院南沙实验小学，已经正式开学了。

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换句话说，如果横沥能把商业稳稳落地，凭借18号线半小时到琶洲、珠城的速度，以及教科院管理的小学，还有原本不错的江景，横沥岛的生活氛围可以慢慢做起来。

·灵山岛-成熟板块的老树开新芽

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很久没卖过商品房宅地的灵山岛，也掏出新地块了。

更加靠近岛尖的商业总部区，原本是商业街规划，一南一北两块地改成了商住地。居住建筑面积增加9.42万平，商业、商务建筑面积减少13.67万平。

相较于此前的灵山岛西地块，新地块这边离学校更远，氛围更安静，多了江景，容积率3.0。

灵山岛周边小区都入住了，环境和氛围比横沥要成熟很多，这是我们7月份晚上去拍的。

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目前，灵山岛二手主流成交价在1.5-3.4万/平，江景好的产品价格在2.6-3.4万/平。

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从成交均价和挂牌均价对比可以看出，业主们的要价仍然很高，对板块有很大的期待。

比如说这套瑞府的江景叠墅，挂牌去到9.8万/平。

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不过，整体板块成交量仍然感人，比较好卖的两个盘瑞府、柳岸晓风。

瑞府是南向江景盘，华润做的质感不错；柳岸晓风则是更靠近学校，绿城打造的房子，面子没有太大，门槛更友好。

整体来看，相比另一边更靠近金洲蕉门板块的南沙金茂湾、滨海珺城，还是不算活跃。

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·除了灵山岛外，金洲也出手了

曾经的南沙第一地标高楼南沙太古城市广场改规，将会改成商住地块出让。这两宗地块靠近万达广场，南沙区府，离地铁站也近。

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金洲和灵山岛的几块地，对接下来的南沙楼市是会有不小冲击的，也是一种为了维稳的妥协。

南沙也是两条腿走路，一方面出让位置好的商品房，控制入市规模，保证去化；另一方面，出让安置地块、房票去化。

上个月的南沙市场，卖最好的几个盘中铁阅江来、招商林屿境、越秀滨海花城、科苑壹号，有几个特点。

1.新规才好卖，旧盘卖到现房

这三个盘都配了新规户型，单价和总价都不算高，这三个都是刚改盘，大家还是更倾向于买到使用率更高的新规，也是一种降价。

尤其是四代宅招商林屿境的横空出世，实际上就给整个横沥乃至南沙板块的刚改客群设定了一个价格锚点，82平210-220万，单价2.5万左右。

岛内的其它盘湾区金融城、海语天悦湾、旭辉曜玥湾纷纷推出特价2.1-2.2万左右，总价175万就能买3房，和林屿境做出价差。

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一些老的旧规盘，由于使用率和户型相对一般，已经卖到准现房了。

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2.房票安置去化

作为今年市场的中坚力量，村民正成为南沙房子去化的重要力量。

上半年，南沙区去化周期达到31.8个月，仅次于黄埔，这还是在库存基本没有怎么增加的情况下。

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细数今年南沙成交高的几个楼盘，很多都在房源超市内，全民皆兵。

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近两个月楼市网签数据得以回暖，也得益于房票的大规模使用。比如说曾经无人问津的科园壹号，已经成为村民们的新宠。

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3.番禺降价，南沙也面临挑战

作为18号线和4号线一条绳上的蚂蚱，番禺市场对南沙是有很大影响的。举个例子，珑曜上城150万买3房，学校和地铁配齐，抢走了同预算的珠城、琶洲客。

虽然，南沙在定位高度上远超番禺，政策支持力度也很强。但作为单核城市，以珠江新城、琶洲、金融城组成的铁三角CBD客群，是近郊和远郊楼市的主力。

此外，随着各个城市限购的开放，比如说深圳周边板块的限购放开，南沙在投资客的吸引力上，会面临挑战→大动作！深圳松绑限购

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不可否认的是，南沙在横沥、金洲、灵山所做的调规，实际上也是根据市场需求来改的，继续低价出让一些区位不好的地块，反倒会对库存有更大压力。

而横沥岛创新使用1.5级开发模式，引入教科院也是倾听了岛主们的需求，希望把横沥也做成一个学铁商的住宅板块。

南沙，要走得更稳。

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