家理案例：房产被子女恶意抵押如何要？家理律师破解5次抵押困局

一套全款购买的唯一住房，一份儿子亲笔签下的还款承诺，五次意想不到的抵押登记——75岁的刘老（化名）原本平静的晚年，因一次出于亲情的房产过户陷入困境。当案件因抵押复杂、关系特殊连法官都建议"撤诉算了"时，北京家理律师事务所高级律师王美玲、律师助理刘阔挺身而出，直面五次抵押、371万债务的复杂局面，最终通过法律博弈为老人守住300万元房屋补偿款，让晚年生活重归安宁。

北京家理律师事务所高级律师王美玲、律师助理刘阔

案情简介

疫情初始，刘老的儿子刘大（化名）以"缓解资金压力"为由，恳求父亲将名下唯一住房——北京市海淀区房子过户至其名下，并出具《承诺书》，保证在第二年前还清抵押贷款并归还房屋。出于父子信任，刘老办理了过户手续。

然而刘大并未履约，反而在第二年再次出具《保证书》承诺次年7月底前归还，却暗中将房屋进行五次抵押融资，最终拖欠银行341万最高额抵押及个人抵押30万元。2024年，刘老得知真相时，房屋已背负371万债务，面临被处置风险。

办案经过

难点一：面对 “父子亲情” 与 “法官建议撤诉” 的双重压力

案件初期，因涉及父子关系，且房屋已被多次抵押、解押过户难度极大，法官曾建议刘老 “撤诉算了”，认为 “亲情难断，强制执行可能两败俱伤”。家理律师的核心动作是 “厘清法律边界，坚定维权立场”：

明确法律关系：向法官强调，涉案房屋系刘老全款购买的个人财产，刘大的《承诺书》《保证书》均系真实意思表示，构成合法有效的合同关系，“亲情不能成为违约免责的理由，老人的唯一住房权益更需保护”；

共情传递诉求：详细陈述刘老的处境 —— 年逾七旬无其他住房，若房屋被执行将面临无家可归，而刘大多次违约、欺瞒，已严重损害父亲权益，“维权不是破坏亲情，而是让违约方承担责任，守住老人晚年尊严”；

拒绝妥协退让：顶住 “撤诉” 建议的压力，坚持主张 “要么按约定解押过户，要么赔偿房屋损失”，向法院提交《承诺书》《保证书》、房屋购买凭证、抵押登记档案等关键证据，证明刘大的违约事实与刘老的合法权益。

难点二：破解 “房屋多次抵押” 的复杂局面

涉案房屋五次抵押、现存两项有效抵押，直接过户或解押需先清偿 371 万本金及利息，执行难度极高。家理律师调整策略，聚焦 “补偿替代过户”：

评估房屋价值：结合市场行情与房屋年限，测算涉案房屋合理价值，为 “补偿款” 主张提供依据，避免因 “解押资金过高” 导致诉求无法实现；

沟通儿媳责任：虽儿媳称 “不知情”，但家理律师仍向法院说明 “涉案房屋抵押发生在夫妻关系存续期间，需结合是否用于夫妻共同生活判断责任”，间接向刘大施压，促使其正视赔偿义务；

推动调解优先：考虑到强制执行可能耗时过长，且刘老年事已高需尽快解决，家理律师在坚持核心诉求的基础上，同意以 “房屋补偿款” 替代 “过户”，为调解创造空间。

难点三：固定 “刘大违约” 的关键证据

为让法院认可刘大的恶意违约，家理律师细致梳理证据链：

书面承诺与保证：将《承诺书》《保证书》作为核心证据，标注两个违约时间节点，证明刘大两次承诺均未履行；

抵押登记档案：调取房屋五次抵押的登记记录，结合刘老 “不知情” 的陈述，证明刘大 “欺瞒抵押” 的事实，反驳其 “无恶意” 的辩解；

沟通记录佐证：整理刘老与刘大的沟通记录，体现刘老多次催要房屋无果的过程，进一步强化刘大 “违约且逃避责任” 的形象。

案件结果

经北京市海淀区人民法院调解，双方达成协议：

刘大向刘老支付房屋补偿款300万元；

刘老不再就涉案房屋向刘大及其配偶主张任何权利。

家理律说

本案的突破意义，在于面对 “亲情纠纷 + 法官建议撤诉 + 抵押复杂” 的三重困境，家理律师始终坚守法律底线，为老人争取到合理权益。核心策略有三：

一是拒绝 “亲情绑架” 的法律妥协。未因 “父子关系” 放弃维权，而是明确 “承诺即合同，违约需担责”，让法院正视刘大的违约行为，而非简单以 “亲情” 搪塞；

二是灵活调整诉求实现路径。当 “解押过户” 面临现实阻碍时，及时转向 “房屋补偿款”，既避免漫长执行，又确保刘老获得实质赔偿，符合老人 “安度晚年” 的核心需求；

三是据理力争的专业坚持。面对法官 “撤诉” 建议，不盲从、不退缩，通过证据梳理与情理沟通，让法院认可 “保护七旬老人唯一住房权益” 的紧迫性，最终促成调解。本案也印证了：即便涉及亲情，法律仍会为守约方撑腰，专业律师的坚持，能为弱势一方筑起权益屏障。

案外说法

疫情之下，房产抵押本为缓解经济压力的寻常之举，但当这把利刃挥向至亲之人的唯一居所时，便成了对家庭伦理的无情践踏。本案中五次抵押父亲安居之所的残酷现实，已然超出经济纠纷的范畴——它照见了当代社会亲情异化的痛处：当血缘沦为剥削的通行证，孝道便成了最先被抵押的牺牲品。法律最终以300万元补偿为老人守住了物质底线，但比维权更重要的，是整个社会亟待重建的财产伦理意识。老人的唯一住房不是风险资本的博弈筹码，而是人生暮年最后的尊严防线。本案警醒世人：再艰难的时刻，都不应让至亲之人的栖身之所成为代价；再急迫的困局，都不该让物质利益凌驾于血脉人伦之上。法律的判决可以补偿经济损失，但亲情的创伤更需要优良家风的滋养与愈合。