主城一环内，熬过10余年纠葛的新盘即将入市！

拉扯10余年，这个位于成都主城一环内、规划占地近400亩的项目总算迎来实质性进展。

今天，中铁二局正式公布了其通锦路约24.5亩地块案名——中铁·博雅艺术城。有消息人士透露，项目将规划为3栋建面约170-230㎡的大平层，项目预计于四季度开盘。

中铁·博雅艺术城实拍图

值得关注的是，对于主城住宅市场而言，2025上半年，成都总共拍出涉宅用地56宗，其中二环内土地仅2宗，这一项目“一环内”的地段具备稀缺性，有望为核心区市场注入新的供应。但另一方面，历经长达多年的合作纠葛后，重新回到由中铁二局独立操盘，能否在当前的市场行情下，以非新规、非创新的产品实现高去化，仍是项目面临的现实挑战。

容积率3.0，将打造170-230㎡产品

从现场来看，项目位于金牛区北一环内侧，但地处青羊与金牛交界处，北侧即是青羊体育中心。项目距离地铁5、6号线换乘站西北桥站约500米，门口的通锦路、通锦西二巷能直接联通一环路、沙湾路等城市干道。

商业方面，项目紧邻中铁鹭岛艺术城，其自带的商业步行街目前已经开放。距离项目约200米处，还有汇龙湾广场和沿街商铺，基本可以满足日常的生活需求。

中铁鹭岛艺术城及商业街实拍图

教育方面，项目紧邻成都七中万达学校（通锦校区）。根据今年的学区划分政策，其所属片区对应的是成都市五丁小学校，其前身是创建于1954年的铁路子弟校——成都市铁二院小学。

中铁·博雅艺术城实拍图

具体至这块约24.5亩土地，容积率3.0，因为拿地时间较早，地块条件和指标优势并不突出，住宅部分也只能参照老规打造。从此前公开的规划报规图可以看到，3栋住宅采用围合式布局，为2T3、2T2设计，面积段为165-225㎡；商业部分以独立盒子的形式存在，主要分别在地块西侧，和住宅部分以通透式围栏方式分割。

拉扯12年，市场机遇与挑战同在

该项目引起市场关注的原因，一方面是因为“一环内”的地段，另一方面则与项目过往曲折的开发历程密切相关。

2013年，中铁二局、厦门滕王阁、厦门龙邦置业签署了《中铁二局金牛片区旧城改造项目开发建设合作协议》，其中涉及旧城改造项目总计约381.21亩，一期就是曾引起市场较大反响的中铁鹭岛艺术城。

根据当时的规划，中铁二局金牛区城市更新项目位于金牛区北一环路附近，毗邻金牛政务中心和老沙湾会展中心，和成都铁路局、西南交大、中铁二院、火车北站等共同构建著名的成都“铁半城”。项目包含五大片区，其中一环路内为通锦路和马家花园两大片区，一环路外为沙湾、铁路新村和西一环三大片区。

中铁·通锦坊实拍图

其中，通锦路片区160.5亩、西一环路片区46亩、沙湾片区43.5亩、铁路新村片区131.2亩。

由于合作纠纷等各种原因，该项目在中铁鹭岛艺术城之后便停滞不前。直至2023年，厦门滕王阁转让了所持股份，“金牛片区旧城改造项目”自此由中铁二局独立操盘。

中铁鹭岛艺术城实拍图

换言之，历时12年，这一规划达381.21亩的项目中，商品住宅部分只完成了中铁鹭岛艺术城首个约62亩地块以及于2023年入市的通锦坊项目。

从某种程度上说，项目股权重新100%回到中铁二局手里，对于重启有着积极的意义。但也应看到，当前成都的城市发展水平、市场环境和片区功能与12年前已截然不同。面对剩余大量待更新用地，或尚有不确定性。同时，这对于未来开发主体企业的资金实力、资源整合能力等都提出了更高的要求。

至少5盘围猎“一环内”，项目胜算几何？

未来入市后的压力还不止于内部。

据不完全统计，成都一环内住宅市场即将迎来一波集中供应，包括中铁·博雅艺术城、通锦阁、华添太升南路项目、邦泰339项目及西派少城在内的5个项目，即将推新或首开入市。

从上图可以看到，除西派少城占地约51亩之外，其余项目体量均不大，均在35亩以下，属于典型的“小而精”项目；产品定位上，除通锦阁最大面积约166㎡外，其他项目都直接锚定200㎡+的高改户型。这意味着竞争将直接围绕同一批客户展开，即普遍瞄准500万-1000万的客群。

对于所有房企而言，一环内高端改善市场的竞争已不再是简单的价格或产品比拼，更深层次上是对城市稀缺土地价值理解与兑现能力的一次综合较量。

开发商需要回答：除了地段，还能为客户提供什么差异化价值？

停摆多年后再次启动，加之中铁二局近几年在成都主城市场声量缺失、老规产品的“天生”局限，让项目若想在这场“硬仗”中胜出，需要在产品细节、生活场景营造、营销策略等方面展现出与对手“正面刚”的硬实力。尤其对于中铁二局而言，不仅要克服市场对其品牌焕新的认知挑战，更需通过极具说服力的产品呈现和生活方式提案，重塑高改客群对其的信任。

那么，今天案名的公布将只是这一项目迈出的“一小步”，真正的考验将在接下来开盘后到来。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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