再次强调：继承父母的房子再出售，不用全额缴纳20%个人所得税

众所周知，继承房子如果将房子再出售，就需要缴纳20%的个税，

很多人不理解，觉得缴纳20%的税，就意味着：继承200万的房子，个税就需要缴纳40万。即200万×20%＝40万——

“如果是这样的话，这个税也忒高了点。”

别慌，事实并非如此。 这个税不是按你卖房的总价来算的，而且还有很多情况可以免税。

01.到底什么时候要交这个税？

简单说，继承房子以后：

①自己住，不卖：完全不用交这个20%的税。

②要卖掉继承的房子：这时候才可能涉及到这个20%的个人所得税。

但如果继承以后要转售房子，就需要缴纳20%的税，这个是有法律条款明确了的。

当然，不仅仅包括继承房子后，出售房产会涉及到这方面的税收，如果是赠予的房子，出售时也会涉及到这个税收。

因为根据2006年发布的，《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》中的规定：

受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

也就是说，如果继承房子，接受赠予房子，以后再出售的话，就会涉及到这20%的个税。但是，税额是按照（卖房收入 - 房子当初的购买成本 - 相关费用）x 20% 来计算的。

注意！这里的关键是 “当初的购买成本”，也就是你父母当年买这套房花了多少钱。

02.什么情况下可以完全不用交这个税？

卖出继承房子时，有一个“免税金牌”，叫做 “满五唯一”。

①“满五”：指这套房子从你父母买房算起，已经持有超过5年了。

这个也有明确的政策：根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）：

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。

其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

②“唯一”：指你以家庭为单位，名下只有这一套房子。

这个也是有政策依据的，在《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定：

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

该政策被称为“满五唯一”。

也就是说，同时符合这两个条件，卖出继承房子时，才不会涉及20%个税。

03.如果要交税，怎么算？

如果不符合“满五唯一”，那就需要交税了。但绝不是按卖出总价的20%交！

根据财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》〔2009〕78号文中已经明确规定，上述政策废止，按照以下方式计征个税：

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

注意其中关键的变化点：

“减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”。这是新增扣除项，即征收个税的基数，由“全额征收”变为“差额征收”。

计算公式就是：(你现在卖房的价格 - 你父母当初买房的价格 - 买卖过程中的一些税费) x 20%

举个例子：老爷子当年花100万买了套房。继承后，儿子以200万的价格卖掉。假设其他税费忽略不计，儿子需要交的个税就是：

(200万- 100万) x 20% = 20万元。

04.现实中的常见问题与对策

1. 父母当年买房很便宜，现在涨了上百万，差额跟总价差不多，怎么办？

这确实是很多人的烦恼。遇到这种情况，没有办法，如果能核定出当初父母的购房价格，这个差额个税是必缴的。

但是，如果没法准确证明当初的购买成本（比如找不到老发票），一些地方允许按卖房总价的1% 来核定征税，这比20%的差额税低多了。具体要看当地政策。

最好的办法，还是努力让它满足 “满五唯一” 的条件。“满五”通常不难，关键在“唯一”，这就要看你家庭的房产情况了。

2. 房子“满五”了，但不是我“唯一”的住房，怎么办？

①不出售：只要不卖，就不会触发这个税。

②先过户给名下没房的子女再出售：比如，你名下有多套房，但你的孩子名下没房。你可以先把房子赠与给孩子，再由他/她以“满五唯一”的身份出售（注意，这里赠与可能涉及其他税费，需综合计算是否划算）。

③父母在世时将房子“卖”给子女：与其等到继承，不如让父母在世时就用买卖的方式把房子过户给你。这样虽然要交契税等，但可能远比20%的个税更省钱。

不过也有老人担心，如果把房子给子女以后，子女不靠谱，或把老人赶出门，或把房子卖了，怎么办？

如果有这种顾虑，可以：老人把自己的房子卖给子女的同时，办一个“永久居住权”。

所谓的居住权，就是一种排他性物权，比如房屋设立了居住权，无论这套房屋怎样出售、 转让、抵押，都不影响居住.权人居住、使用这套房屋。

也就是说，只要老人设置了居住权，就算房子已经到了子女的名下，或者子女再将房子卖给其他人，法律也会保障老人一直住下去。