新政策冲击！学区房价格，要破防了？

打破学区房 “价格神话”：租购同权时代真的来了？

“德胜学区均价从 18.2 万 /㎡跌到 15.5 万 /㎡，部分房源跌破 13 万”“梅园新村对口学区房价格腰斩，成交周期长达半年”……

《住房租赁条例》尚未正式实施，一线城市学区房市场已提前 “震动”。

这部将于 9 月 15 日生效的法规，以 “租购同权” 为核心，直接冲击着 “买房才能入学” 的传统逻辑，让存在多年的学区房价格泡沫首次出现 “破防” 迹象。

租购同权：从 “纸上平等” 到 “实操革命”

《条例》第六条明确 “推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，其中教育权益的平权最受关注。

山东、广州等地试点已显示，只要租房合同备案且住满规定时间，孩子可与买房家庭 “就近入学”。更关键的是，上海、深圳等地细则突破了 “房东配合” 的限制 —— 即使房东拒绝提供材料，租客仍可自行登记备案，子女凭租赁合同即可获得对口入学资格。这种 “学位与房产的解绑”，彻底动摇了学区房的稀缺性基础。

价格 “腰斩” 背后：三重压力挤压泡沫

学区房价格的剧烈波动，是政策、市场与社会因素的共振结果：

• 政策冲击：租购同权直接稀释了学区房的 “学位刚需”。深圳罗湖东门 168 小区对口螺岭外国语小学，房价从 2021 年最高 18 万 /㎡跌至目前最低 6 万 /㎡，跌幅达 70%。
• 供需逆转：出生率持续走低（2024 年新生儿仅 750 万）叠加教育资源扩容（教育部计划 2025 年新建改扩建 1000 所优质学校），学位紧张的矛盾逐步缓解
• 租金管制：《条例》虽未直接限制租金，但明确要求 “租赁合同实名备案”，部分城市试点 “租金指导价”。

博弈仍在继续：学区房会彻底 “凉透” 吗？

尽管一线城市学区房价格出现 “断崖式下跌”，但市场的博弈远未结束：

• 执行差异：优质学区仍存在 “隐性门槛”。广州要求租房家庭 “无房、备案且积分达标”，但积分排序中租房家庭仍排在户籍和房产家庭之后；绍兴市越城区明确入学顺序为 “户籍生→积分生→优待生”，租房家庭只能 “捡漏”。
• 租金上涨：部分房东将 “学位权益” 折算进租金。北京海淀某学区房租金从 8000 元 / 月涨至 1.2 万元 / 月，租客实际成本增加，但相较购房仍划算。不过，租金回报率（年租金 / 房屋总价）仅 1.65%，难以支撑房价。
• 教育均衡：只有当教育资源真正普惠，学区房才会失去溢价基础。深圳、滁州等地已启动 “集团化办学”，扩大优质学校招生范围，这或许比租购同权更能根治学区房问题。

学区房的 “黄金时代” 落幕，但价值不会清零

《住房租赁条例》的实施，标志着学区房 “单边上涨、永保稀缺” 的神话终结。未来，学区房价格将更多由居住属性决定，而非 “学位门票”。对于真正有教育需求的家庭，租房或许成为更理性的选择；而对于投资者，学区房的 “金融属性” 已大幅褪色。
当然，彻底消除学区房溢价仍需时间。毕竟，优质教育资源的均衡分配、租购同权的全国性落地、租金市场的规范管理，都需要一步步推进。但可以肯定的是，9 月 15 日之后，学区房的价格体系可能将迎来一次 “重构”—— 泡沫被挤出，价值回归本质。