北京市凯诺律师事务所：实施征地拆迁，这几个程序不能颠倒

　　无论是征收农村集体土地（包括宅基地上房屋），还是征收国有土地上房屋、单位，都与老百姓的利益息息相关，因此在征收程序上，我们也一直在强调，征收方必须要严格按照《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来实现征收目的，切实维护老百姓的合法权益。

　　只不过，从实践过程中来看，仍然有个别征收方的征收行为与相关的法律法规相违背，也就是说征收方未按照法定程序来推进征收工作，比如说我们最常见到的就是土地征收、房屋征收程序颠倒等。这里凯诺拆迁律师需要提醒大家，土地征收、房屋征收程序一旦颠倒，那么从一定程度上来说，肯定会影响到被征收人的利益。因此，广大被征收人在遇到土地征收、房屋征收之后，一定要审查征收程序有没有违反法律法规，有没有颠倒，尤其是以下几个程序。

　　土地现状调查晚于征地补偿安置方案

　　集体土地征收中的土地现状调查程序，应该是在确定征收范围，发布土地征收预公告之后，就应该要尽快开展的一项征收工作。根据《土地管理法实施条例》中的规定，土地现状调查工作需要弄清楚土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况，

　　实地进行土地现状调查这个环节是必须要履行的，因为相关部门需要依据土地现状调查结果来制定具体的补偿安置方案，所以从原则上来说，土地现状调查这个程序应当是要早于作出征地补偿安置方案的，也就是先有土地现状调查，再有征地补偿安置方案。

　　只不过实践过程中，有个别征收方在什么程序都没有履行的情况下，就直接在征收范围内发布了征地补偿安置方案，按照法律法规上的来说，在没有发布土地征收预公告，没有实地对土地现状进行调查，就直接在征收范围内张贴征地补偿安置方案，或者说是，在张贴补偿安置方案之后才进行土地现状调查，才发布土地征收预公告，那么这显然属于程序颠倒，显然违反了法律法规。

　　所以，凯诺拆迁律师在这里要提醒大家，在征地拆迁中，如果广大被征收人遇到了上述这样的情况，那么广大被征收人一定要拒绝，因为征收程序颠倒，那么这也意味着，此次征收中的补偿标准也就有可能存在一定的不合理。

　　评估报告送达时间晚于作出征收补偿决定

　　国有土地上房屋价值是由评估机构评估结合被征收房屋周边房地的市场价格及被征收房屋的实际情况评估确定。评估机构在出具评估报告之后，需要及时将评估报告及分户评估报告转交给房屋征收部门，并进行公示，公示没有异议的，房屋征收部门需要将分户评估报告马上转交给被征收人。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人在收到评估报告之后，如果有异议，那么其是可以针对评估报告申请复核的，对复核结果有异议的，还可以在法律规定的期限内申请鉴定。若对鉴定结果仍然有异议，致使被征收人不愿意签订补偿安置协议的，征收方需要依据评估报告、征收补偿安置方案作出征收补偿决定。

　　但是实践过程中我们发现，有的评估机构在出具评估报告和分户评估报告之后，并没有第一时间将评估报告转交给房屋征收部门，或者是房屋征收部门在收到评估报告之后，没有及时将分户评估报告送达给被征收人，直至对被征收人作出征收补偿安置决定，房屋征收部门才将评估报告转交给被征收人，这明显是属于征收程序颠倒，明显违反了法律法规，而且对被征收人来说，这种做法在某种程度，肯定会侵害被征收人的合法权益。

　　所以，凯诺拆迁律师在这里提醒大家，在遇到土地征收、房屋征收时，一定要注意自己是否遇到了这种情况，如果遇到了评估报告迟迟没有转交给自己，便收到了补偿决定的情况，那么被征收人一定要格外地注意，建议被征收人尽快咨询专业律师，找到其更多的违法点，然后在专业拆迁律师的帮助下，通过法律途径依法撤销征收补偿决定，争取就补偿事宜重新与被征收人进行协商。

　　先搬迁、后补偿

　　无论是征收农村集体土地（包括宅基地上房屋），还是征收国有土地上房屋，征收原则都是先补偿、后搬迁，也就是先给予被征收人合理、公平的补偿，最后再按照协议中约定的进行搬迁。就这条征收原则来说，无论是什么征收项目，无论是在什么情况下都不能改变。

　　只不过，实践过程中经常有征收方会以各种理由强迫被征收人先搬迁，再给予补偿。比如说，你已经签订了补偿安置协议，可以搬迁了，搬迁之后，补偿款会如数打到账户当中，要么就是以“你先腾空房屋、交出土地，之后签订协议后会让你先选择安置房，给予你比别人高的拆迁奖励费”等。

　　对此，凯诺拆迁律师在这里想要告诉大家的是，先搬迁、后补偿这种行为肯定是违反法律法规的，而且无论有没有签订补偿安置协议，先搬迁，对被征收人来说都具有很大的风险，一旦将房屋腾空交给征收方，那么日后就会有可能出现征收方不履行承诺的情况。

　　所以在遇到征收之后，广大被征收人一定要记住，只要补偿没有到位，哪怕已经签订了补偿安置协议，被征收人都不要搬迁，也不要交出土地，除非征收方已经按照协议中约定的履行了自己的承诺，支付了具体的补偿款。