中交地产剥离“旧壳” 转型轻资产驶入新航道

来源：滚动播报

（来源：北京商报）

历时近半年的重大资产重组圆满画上句号。近日，中交地产发布公告称，公司已完成重大资产重组交割工作，将房地产开发业务相关的资产与负债全部置出至中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”）。紧随资产重组步伐，9月5日中交地产再度宣布高层人事调整方案。董事长郭主龙、总裁徐爱国等多位管理人员因工作变动辞任，同时聘任具有丰富轻资产运营经验的曾益明为新任总裁，组建全新管理团队。在业内人士看来，此次人事调整主要是基于上市公司平台业务已全面转向轻资产运营，因此管理团队也相应由具备轻资产专业背景的人才接任，体现了业务转型与管理结构优化的高度协同。

从开发商到运营服务商

1元置出开发业务，相关资产及债务同步剥离，高层团队焕新，中交地产用一场深度改革，宣告全面拥抱轻资产运营新时代。

北京商报记者注意到，中交地产剥离房地产开发业务已持续近半年时间。2025年4月22日，中交地产便与中交房地产集团就本次交易事宜签署附条件生效的《资产出售协议》。6月16日，中交地产披露重大资产出售草案，中交地产拟以1元的对价整体剥离地产开发业务的相关资产及负债，接盘方为控股股东中交房地产集团。

剥离房地产开发业务的同时，中交地产也将债务一并置出至中交房地产集团。公告显示，此次债券清偿涉及5只债券，合计金额达38亿元。

5只债券分别为“21中交债”“23中交06”“25中交01”“25中交02”“25中交03”，对应的发行规模分别为11亿元、3亿元、10亿元、7亿元和7亿元。

至此，中交地产不再作为上述5只债券的债务人，其清偿义务由中交房地产集团继续履行。

对于债务重组，中交地产方面表示，为更好地应对市场变化、实现上市公司向轻资产业务的战略转型，同时优化资产负债结构、降低资金偿还压力、提高上市公司抗风险能力。

紧随资产重组步伐，中交地产同时宣布高层人事调整方案。9月5日，中交地产公告宣布，郭主龙辞去公司董事长职务，徐爱国辞去公司总裁职务，同时聘任曾益明为公司新任总裁，李进军、田玉利为公司副总裁，何海洪为公司财务总监。

北京商报记者了解到，此次人事变动主要是因中交地产主营业务已由房地产开发转为轻资产运营，从开发商到运营服务商，中交地产引入具有轻资产运营经验的新管理团队，以匹配新阶段的业务发展需求。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，中交地产在顺利完成房地产开发业务剥离后，立即启动管理层调整，体现了战略执行的连贯性和果断性。

轻资产业务稳步增长

重组带来的财务优化立竿见影。根据中交地产披露的《备考审阅报告》，完成重组后公司财务状况发生根本性改善。最显著的变化是资产负债率从89.75%大幅降至40.17%，彻底摆脱高负债运营的风险隐患。归母净利润实现从巨额亏损到盈利的转变，虽然营收规模从183.02亿元调整至10.97亿元，但盈利质量显著提升。

轻资产业务已成为新的增长引擎。2025年上半年，中交地产营业收入约132.46亿元，同比增长41.3%。其中，房地产开发业务营收126.2亿元，房产租赁、物业管理、代建项目管理费收入及其他营业收入分别为0.61亿元、4.85亿元、0.18亿元及0.61亿元，共计约6.25亿元。

反观去年同期，中交地产房产租赁、物业管理、代建项目管理费收入及其他营业收入总和仅为4.92亿元。

从经营层面来看，2025年上半年，中交地产物业管理业务新拓物业面积313.89万平方米，在管面积5576.69万平方米，规模效应逐步显现。

这种“规模换效益”的转变，体现了轻资产模式的核心优势——摆脱对资本投入的过度依赖，通过提升运营效率和服务附加值创造可持续利润。

谢逸枫表示，房企要实现轻资产运营，需具备三大基础，首先是匹配转型方向的自身资源，如部分房企转向物业、租赁或代建领域，均需依托自身资源支撑。其次，需要多元资金渠道，以获取新融资。此外，优质管理团队与成熟运营模式，也是保障转型有效落地的关键。

央企全产业链优势凸显

中交地产的转型背后有着强大的资源支撑。作为特大型基础设施综合服务商中交集团旗下企业，中交地产享有独特的全产业链优势。

中交集团本身是特大型基础设施综合服务商，也是亚洲最大的国际工程承包公司，拥有完整的工程基建业务产业链。这一产业基础不仅能为旗下房地产等业务提供从规划、设计、建设到配套、运营的全流程支撑，更能在资源整合、成本控制等方面为中交地产的转型创造有利条件。

从业务协同布局来看，中交集团100%全资控股的中交房地产集团旗下，已培育中交服务等系列专业企业，这些企业分别覆盖房产代理、商业运营、资产管理、物业服务、代建等领域，可与房地产开发业务形成高效联动，为中交地产转向轻资产运营提供成熟的业务载体。

在业内人士看来，随着轻资产转型的深入推进，中交地产有望实现估值修复与品牌重塑，重新获得资本市场认可。

业务协调是此次中交地产资产重组的核心。事实上，关于此次资产剥离，市场上的部分解读也存在偏差。这并非中交放弃房地产开发业务，而是一次深刻的战略升级与资源优化。通过将房地产开发业务相关的资产整合至中交集团旗下统一的房地产业务平台——中交房地产集团，旨在强化内部协同效应和专业化运营能力。

值得一提的是，作为绿城中国的最大股东，中交集团正是通过中交房地产集团实现对绿城中国的控股。中交地产房地产开发业务的置入，也能更好地实现资源互补与战略协同，进一步提升整体运营效率和市场竞争力。

在业内人士看来，这一安排体现出中交集团对房地产开发业务的深度整合与战略聚焦：由中交房地产集团集中负责房地产开发业务，不仅有利于资源集约和风险管控，更能与中交地产的轻资产运营业务形成清晰互补与高效协同。

财报显示，2025年上半年绿城中国实现营业收入533.68亿元，累计取得总合同销售额约1222亿元，位列行业第二；其中自投项目销售额约803亿元、权益销售额约539亿元，均稳居行业第五。今年3月，中交集团党委常委、副总经理刘成云接任绿城中国董事会主席，进一步强化了战略协同。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这一举措体现了中交集团对房地产业务的长期承诺和战略重视，通过内部资源优化和业务重组，为未来高质量发展奠定更加坚实的基础。

多家房企选择“由重转轻”

中交地产的转型是房地产行业深度调整的缩影。当下，房地产行业正在从规模扩张的“增量时代”全面进入质量效益的“存量时代”。

严跃进称，房企探索新发展模式将更加侧重轻资产运营管理业务，通过“去重取轻”实现高质量发展已成为行业共识。

财务优化是企业选择轻资产转型的核心驱动力。传统开发业务资金需求量大、负债规模高、周期性风险显著，在融资环境趋紧的条件下，重资产模式的可持续性面临严峻挑战。

战略聚焦是另一重要考量。轻资产业务具有现金流稳定、抗周期能力强、利润率高等特点，更能适应行业新发展阶段的要求。

中交地产并非个例。自2024年起，华远地产、美的置业、格力地产、冠城大通、津投城开等多家房企纷纷选择“由重转轻”。

谢逸枫认为，此次战略转型也符合行业发展趋势。在当前市场背景下，多家房企都在探索“由重转轻”的发展模式。中交地产作为央企，率先迈出这一步，不仅有助于提升自身的竞争力，也将为行业树立榜样，推动整个房地产行业向更加健康、可持续的方向发展。

随着资产重组完成和新管理团队就位，中交地产已站在新的起点。

中交地产方面也明确表示，未来将聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，转型城市智慧服务与运营商，不断优化业务布局，提升核心竞争力和市场影响力。

北京商报记者 王寅浩 李晗