55万买到“凶宅”！两年后起诉退款为何能获得法院支持？律师解读→

（来源：法治日报）

转自：法治日报

9月8日，

湖北省鄂州市人民法院

此前审理的一起

男子买到“凶宅”两年后要求退款案，

引发关注。

据报道，2021年10月，湖北鄂州的陈先生以55万元向王女士购买城区房屋，贷款后完成过户，购房合同中约定“买方已知房屋情况，卖方无瞒”。

2023年8月，陈先生意外得知该房屋内曾发生王女士母亲自缢身亡的事儿，认为王女士隐瞒“凶宅”事实构成欺诈，遂起诉要求撤销合同、返还房款及中介费等，并让王女士代偿剩余贷款。

王女士则辩称房屋质量无问题，且合同已约定“无隐瞒”，拒绝担责。

最终，法院认定房屋属“凶宅”，王女士未履行告知义务构成欺诈，判决撤销相关合同，王女士返还钱款并代偿贷款。

那么，

什么样的房屋会被认定为

法律语境下的“凶宅”？

房屋出卖人未主动告知房屋

是“凶宅”会承担什么法律后果？

购房者若买到“凶宅”，

可通过哪些法律途径维护

自身合法权益？

一起来看《法治日报》律师专家库成员、北京德和衡律师事务所高级合伙人、管理主任吴学联律师的专业解读！

1.什么样的房屋会被认定为法律语境下的“凶宅”？本案中法院为何认定案涉房屋是“凶宅”？

吴学联：法律层面虽未对“凶宅”作出统一的立法定义，但结合司法实践和社会普遍认知，“凶宅”通常指房屋内发生过非正常死亡事件（如自杀、他杀、意外事故致死等）的房屋。这类事件可能对购房者产生心理不适、影响居住体验，进而实质性影响交易意愿，成为房屋交易中的重要信息。

本案中，法院在认定时会综合考虑以下因素：首先是事件性质，案涉房屋内发生过非正常死亡事件（如自杀、他杀等），这与因疾病、衰老等自然原因导致的死亡有本质区别。其次是社会普遍观念，该事件是否在社会普遍观念中被认为是不吉利的，足以对居住者的心理产生负面影响，进而影响其购买决策。案涉房屋发生过王女士母亲自缢身亡的事件，属于自杀这种非正常死亡事件，符合社会公众对“凶宅”的一般认知标准，所以法院认定该房屋是“凶宅”。

2.房屋出卖人是否有义务主动告知购房者房屋是“凶宅”？未告知会承担什么法律后果？

吴学联：根据《中华人民共和国民法典》第七条“诚信原则”及房屋交易的特殊性，房屋出卖人对“凶宅”信息负有主动告知义务。原因在于：一方面，“凶宅”信息不属于“肉眼可见的房屋瑕疵”，购房者难以通过自行查验发现，卖方作为房屋的原权利人“非正常死亡事件”的亲历者，处于信息绝对优势地位；另一方面，“凶宅”信息直接影响购房者的“意思表示”——若知晓该信息，购房者可能选择不购买或压低价格，属于“影响交易意愿的关键因素”，卖方隐瞒则违背诚信原则。

本案中，王女士不仅未主动告知“凶宅”事实，反而在合同中承诺“卖方及营销中心无隐瞒”，属于“故意隐瞒重要信息”，符合民法典第一百四十八条“欺诈”的构成要件（一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为）。最终，法院判决撤销相关合同，王女士需返还购房款、中介费、税款，并代偿银行贷款本息，正是对“未履行告知义务”的法律追责。

3.本案中合同约定“买方已知悉房屋产权及居住情况，卖方及营销中心无隐瞒”，为何法院仍认定卖方“隐瞒”并构成欺诈？

吴学联：合同中的“无隐瞒”条款不能成为卖方“免责的挡箭牌”，关键在于条款是否覆盖“凶宅”这类“关键信息”，以及卖方是否真正履行了告知义务。

首先，“房屋产权及居住情况”是概括性表述，而“房屋内发生非正常死亡事件”属于影响交易核心决策的具体信息，不能仅凭概括性条款推定买方“已知悉”——买方签订合同时，难以预见到“居住情况”包含“凶宅”事实，卖方需针对该特殊信息作出“明确、具体的告知”，而非依赖笼统条款规避义务。其次，王女士在明知房屋是“凶宅”的情况下，未向陈先生作出任何提示或说明，反而通过合同条款“承诺无隐瞒”，本质是“以虚假承诺掩盖真实信息”，主观上具有“故意隐瞒”的恶意，符合欺诈的主观要件。因此，法院未认可该条款的免责效力，仍认定卖方构成欺诈。

4.购房者若买到“凶宅”，可通过哪些法律途径维护自身合法权益？本案中陈先生的诉求为何能得到法院支持？

吴学联：购房者若买到“凶宅”，可以保留购房合同、交易凭证、付款记录等材料，收集卖方隐瞒房屋是“凶宅”的证据，包括邻居的证人证言、社区记录等，以及与卖家关于房屋情况的沟通记录、聊天记录、通话录音等，通过与卖方协商、向相关部门投诉或向人民法院提起诉讼等途径维护权益。

本案中陈先生的诉求能得到法院支持，是因为卖方故意隐瞒“凶宅”事实，构成欺诈，陈先生在不知情的情况下签订合同属于受欺诈而做出的意思表示，根据相关法律规定，他有权请求撤销合同。隐瞒“凶宅”信息不仅违反法律规定，也违背了社会善良风俗，为司法实践所坚决否定，所以法院判决撤销相关合同，判令卖方返还购房款、中介费和税款，并代为偿还贷款银行本息。法院判决旨在纠正因欺诈导致的不公平状态，保护善意买方的合法权益，并维护市场交易的诚信基础。