农房转售构成善意取得，原房主腾房诉求遭驳回 北京房产律师分析

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原房主将农村房屋出售后，通过诉讼与第一任买家达成 “退钱退房” 调解协议，却因房屋已被转售给第三方且第三方已实际居住多年，要求现任房主腾房时被法院驳回。近日，北京市房山区人民法院的判决，明确了 “农村房屋善意取得受保护，原房主不能凭调解书直接要求后手买家腾房” 的裁判规则。

一、案情梳理

1. 房屋流转历程：两次转手，现任房主善意取得并长期居住

2005 年，张建国（原告）将自己名下的 “一号宅院”（房山区某村，含北房 4 间、东房 3 间、西棚子 3 间）出售给第一任买家李某。2006 年 11 月，李某未告知张建国，又以 3.5 万元将 “一号宅院” 转售给周志强（被告周磊之父，已故）。

交易时，某村村委会在原《集体土地建设用地使用证》上背书 “同意将使用者由张建国变更为周志强”，并收取周志强房屋买卖管理费 700 元。周志强购得房屋后，于 2014 年对房屋进行翻修（拆除西棚子建西房、更换门窗、重修院墙），与家人长期居住。2013 年周志强之妻去世，2024 年 1 月周志强去世，其子周磊（被告，胜诉方）作为继承人继续在 “一号宅院” 居住。

2. 原房主维权波折：调解协议生效却难执行，起诉现任房主遭抗辩

2006 年 11 月，张建国起诉李某要求解除房屋买卖合同，经法院调解达成协议：张建国退还李某 1.7 万元购房款，李某于 2007 年 5 月 1 日前返还 “一号宅院”。但李某未履行义务，张建国申请强制执行时，因李某下落不明，执行程序终结。

2007 年 5 月，张建国首次起诉周志强要求腾房，法院以 “一事不再理” 为由驳回起诉，二审维持原判。2024 年，张建国得知周志强去世、周磊居住 “一号宅院” 后，再次起诉要求周磊腾退房屋，周磊以 “房屋系父亲善意取得、自己基于继承居住” 为由抗辩。

二、案件分析

1. 争议焦点

张建国能否凭与李某的调解协议，直接要求周磊腾退 “一号宅院”？

周志强购买 “一号宅院” 是否构成善意取得，周磊基于继承的居住是否合法？

张建国本次起诉是否违反 “一事不再理” 原则？

2. 胜诉关键：善意取得成立，调解协议不能对抗后手买家

（1）周志强购买房屋符合善意取得要件，合法取得占有使用权

法律依据：《民法典》第三百一十一条（善意取得需满足 “善意、合理对价、登记或交付”）、《土地管理法》第六十二条（农村房屋流转需经村委会同意）。

事实推导：① 周志强购买时，查看了《集体土地建设用地使用证》，村委会背书同意变更使用者并收取管理费，其对 “李某无权处分” 不知情，主观善意；② 支付 3.5 万元合理对价，有房款收条、管理费收据佐证；③ 村委会同意变更并实际交付房屋，周志强已占有使用 18 年并进行翻修，符合 “交付” 要件。虽未办理产权过户，但农村房屋流转中 “村委会同意 + 实际交付” 即可认定为权利公示，构成善意取得。

（2）张建国与李某的调解协议仅约束双方，不能对抗善意第三人

法律依据：《民法典》第四百六十五条（合同仅对当事人具有法律约束力）、第二百三十六条（排除妨害需以 “物权受侵害” 为前提）。

事实推导：① 调解协议是张建国与李某的约定，仅能约束李某履行退房义务，不能直接要求合同外的周志强、周磊腾房；② 张建国未实际收回房屋，未重新取得对 “一号宅院” 的占有使用权，其物权并未恢复，无权向周磊主张排除妨害；③ 周磊基于继承居住，并非 “非法侵占”，张建国的诉求缺乏物权基础。

（3）本次起诉不违反 “一事不再理”，但核心诉求无事实依据

法律依据：《民事诉讼法》司法解释第二百四十七条（“一事不再理” 需满足 “同一当事人、同一诉讼标的、同一诉讼请求”）。

事实推导：① 本次被告为周磊，与 2007 年起诉的周志强并非同一当事人，诉讼标的和主体不同，不违反 “一事不再理”；② 但如前所述，因周志强善意取得成立，周磊居住合法，张建国的腾退诉求仍无事实和法律依据，应予以驳回。

三、裁判结果

驳回原告张建国要求被告周磊腾退位于北京市房山区某镇某村 “一号宅院” 的诉讼请求；

本案案件受理费由原告张建国负担。

四、案件启示

1. 农村房屋买家避坑：3 个核心风险防控要点

交易前核实权利来源，确保村委会同意

购买农村房屋时，需要求卖方提供《集体土地建设用地使用证》《房屋买卖合同》等，核实其是否为合法权利人；务必经村委会书面同意（如背书、出具证明），避免 “私下交易”，确保流转合法。

留存完整交易凭证，证明善意取得

支付房款时通过银行转账并备注 “购房款”，留存收条、村委会收费凭证、房屋交付清单等；对房屋进行翻修时，保留装修合同、付款发票、施工照片，证明 “实际占有使用”，为善意取得提供证据支撑。

继承房屋需明确亲属关系，及时办理权利确认

若基于继承取得农村房屋，需提交亲属关系证明、被继承人死亡证明、村委会出具的 “同意继承使用” 证明等，明确自身权利来源；若涉及产权纠纷，可提前向法院起诉确认继承权，避免因 “权利不清” 陷入诉讼。

2. 原房主警示：2 个 “不可为” 行为

不可凭与前手的协议直接要求后手腾房，需先追究前手违约责任

若前手买家未履行退房义务且已转售房屋，应先起诉前手要求赔偿损失，而非直接要求后手腾房；若后手为恶意取得（如明知前手无权处分仍低价购买），可另行起诉撤销后手交易，而非直接主张排除妨害。

不可忽视执行时效，及时申请恢复执行

调解书生效后，若前手买家下落不明导致执行终结，发现其财产线索（如转售房屋所得款项）时，应及时申请恢复执行，通过执行前手财产弥补损失，而非反复起诉后手买家。

3. 核心提醒：农村房屋流转 “合法为先，证据为王”

本案的核心裁判逻辑是 “农村房屋流转中，经村委会同意、支付合理对价并实际占有使用的，构成善意取得；原房主与前手的合同纠纷，不能对抗善意后手的合法权益”。

建议涉及农村房屋交易时，务必严格遵循 “村委会同意” 的法定程序，留存完整交易证据；发生纠纷后，需明确权利主体和责任边界，优先通过追究违约方责任解决问题，必要时咨询专业律师梳理法律关系，避免因 “程序瑕疵”“证据不足” 导致维权失败。

法律小贴士

《民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。” 本案中，周志强的购买行为完全符合上述要件，故其合法占有受法律保护，张建国无法要求其继承人周磊腾房。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）