马云预测2025年房地产将发生重大转变

八年前，马云在公开场合提出房产将丧失稀缺性，转为寻常商品的观点，当时引发广泛争议。那时房价正处于高位，多数人视其为投资首选。

2025年，市场格局已悄然演变，供给过剩与需求疲软交织，房价走势呈现明显分化。这番预言虽未全面兑现，却在某些层面映照现实，尤其在非核心区域，房产价值回归理性成为主流趋势。

回顾马云言论的语境，2017年房地产市场正值高峰期，全国房价平均水平持续攀升，投资热情高涨。

他的判断基于人口结构变化与供给饱和预期，指出房产将不再是财富快速增值工具。

八年过去，2025年上半年数据显示，全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额微跌1.1%，库存压力持续积累。

根据国家统计局数据，待售面积已达历史高位两倍以上，整体市场进入调整周期。

一线城市如北京、上海房价相对坚挺，受益于政策支持与资源集中。2025年上半年，北京五环外松绑限购后，成交量小幅回升，平均房价环比微涨1.3%。

上海外环外类似举措，成年单身人士购房视作家庭，公积金贷款上限提升，刺激部分刚需入市。这些城市教育、医疗与就业资源集聚，形成需求支撑，房价下行空间有限。

相比之下，三四线城市房价承压明显。2025年上半年，三四线库存去化周期延长至18个月，部分区域开发商面临流动性考验。

典型如东北某些城市，房价已跌至低位，个别房产成交价仅两三万元一套。整体看，全国70城房价指数显示，三四线同比跌幅达4.59%，环比持续下行。这种分化源于人口外流与经济活力不足，投资需求锐减。

市场调整的深层原因在于供需失衡。过去几年，房地产投资增速放缓，2025年上半年住宅投资下降10.9%，新开工面积减少近20%。

同时，居民收入增速趋缓，就业竞争加剧，购房预算收缩。即便房贷利率下调，心理预期仍未快速扭转，许多潜在买家选择观望，导致成交低迷。

政策层面，2025年上半年已出台多项措施稳市。约170地市发布超340条房地产政策，包括发放补贴、降低首付比例与减税二手交易。这些举措旨在消化库存，提振信心。央行多次降息，房贷成本降低，为下半年市场回暖奠基。

进入下半年，房地产市场或迎来关键节点。惠誉评级预测，2025年全年新建住宅销售面积减少5%，平均售价下降2%，但下半年政策效应可能放大。地方政府化债与房地产企稳将夯实经济基础，若需求端政策持续发力，核心城市房价有望止跌趋稳。

开发商资金链面临考验。2025年房企到期债务超5000亿元，第三季度高峰期近1600亿元。销售疲软下，民营房企或加大打折促销，以价换量成为常态。国家推动闲置土地处置，覆盖9万公顷，旨在缓解供给压力。

购房心态转变是另一变量。过去抢购盛行，如今观望为主。一旦价格触底信号显现，买家可能集中入市，形成短期反弹。这种结构性行情预计在核心城市显现，非核心区继续调整。整体神话破灭，房产转为实用商品，正如马云所言。

经济环境影响深远。2025年上半年GDP增长5.3%，但房地产拖累明显。下半年若中美贸易摩擦缓和，制造业采用新技术提升，家庭消费稳定增长，或间接支撑楼市。

风险犹存。标普全球分析，中国房地产可能触底，但基于二手房成交增长的假设，下半年总成交额或持平17万亿元。二手房占比升高，达76%，新房市场收缩。

人口因素加剧挑战。2025年社保断缴人数超4200万，青年群体主动断缴率升8.6%。出生率下降，未来新房需求比2017年峰值低75%，房价长期承压。

马云预言的核心在于趋势判断，而非精确价格。2025年下半年，若政策激进与信心回暖，市场分化调整将成复合状态。核心区刚需窗口期有限，非核心持房者出手机会渐少。投资时代结束，买房逻辑转向实际需求。

展望长远，中国房地产从增长引擎转为稳定器。创新与内需培育逐步主导，房产价值集中在重点城市。2025年下半年变化，或定调未来格局，印证理性回归的必然。