外企撤资跑路1.8万人失业！上海8月新政：商办楼改租赁房能救市？

最近要是你常去上海陆家嘴、张江或者漕河泾这些地方，肯定能感觉到一股说不出来的冷清——以前早晚高峰的时候，写字楼底下的咖啡店永远排着长队，地铁口全是拎着电脑包赶时间的人，就连楼下便利店的便当到了晚上都能卖断货。可现在呢？不少写字楼门口的旋转门半天转不起来一次，一楼的商铺关了好几家，甚至有些楼挂着“招租”的牌子挂了小半年，都没见有人搬进来。

你可能会问，好好的写字楼怎么就没人了？说起来还真有点扎心——这两年不少外企开始往外面撤，不是关厂就是缩减规模，咱们普通打工人最直观的感受就是：身边突然多了些“失业找工作”的朋友。根据上海人社局7月底刚公布的统计数据，今年上半年，光浦东、闵行这两个外资企业扎堆的区，就有83家外企直接终止了在沪业务，还有40多家把生产线搬到了东南亚，算下来直接让1.8万人没了工作。这里面一半以上都是制造业的工人，比如某家日本电子厂3月份突然撤资，500多个组装车间的工人当天就收到了解雇通知；还有写字楼里的岗位也没幸免，某欧美咨询公司裁了近200人，以前坐在格子间里做数据分析的白领，现在也得抱着简历到处跑。

其实不光是上海，全国范围内外资撤离的苗头早有了，国家也不是没动作。今年5月18号，国务院特意发了《关于进一步稳外资稳外贸的指导意见》，里面写得很清楚：全面取消制造业外资准入限制，在电信、医疗这些以前管得严的领域搞开放试点，还特意提了要帮外企解决跨境数据流动的问题——毕竟现在不少外企担心数据出境不方便，干脆就把业务挪走了。

上海作为外资最集中的城市，自然也急。6月份的时候，上海先出了个《促进就业专项行动方案》，比如给失业的人发每人最高3000块的培训补贴，帮着对接家政、物流这些行业的岗位，但效果好像没那么快。你想啊，1.8万人里有不少是干了十几年技术的老员工，让他们突然转行去做家政，不是说不行，但心里肯定不踏实；而且那些空下来的写字楼、商场，一栋栋就跟“空架子”似的，开发商急得跳脚，政府也担心浪费资源。

就在大家都琢磨“接下来该咋办”的时候，上海8月10号突然甩出了个新政——由住建委、发改委、商务局三个部门一起发的《关于推进商办类项目改建为租赁住房的实施意见》，说直白点就是：以前那些没人租、没人用的写字楼、商场，只要符合安全标准，就能改成出租的公寓，政府还给实实在在的好处。

咱们先掰扯掰扯这个新政具体是啥意思。首先，不是所有商办楼都能改，得满足几个条件：比如位置不能太偏，得靠近地铁或者公交站，楼的结构也得适合住人（比如层高够、能装上下水）。然后就是补贴，改造的时候每平米能补200块钱，要是改出来的房子租给刚毕业的大学生或者低收入群体，补贴还能再涨50块/平米。更重要的是审批流程，以前改个房子要跑规划、消防、住建好几个部门，最少得等3个月，现在搞“一窗通办”，20个工作日就能批下来——这对开发商来说，可是省了不少时间和麻烦。

可能有人没概念，上海现在的商办楼到底空了多少？根据戴德梁行7月份的报告，上海核心区的商办空置率已经到了24.8%，快接近25%了——啥概念？就是每4栋写字楼里，就有1栋是空着的。张江科学城那边更夸张，有些2020年建好的写字楼，到现在空置率还超过40%，一层楼里就一两间办公室有人。这次新政明确说了，今年年底前先在浦东、徐汇、长宁这三个区试点，预计能改出5000套左右的租赁房，而且租金要比周边小区便宜15%-20%。比如浦东张江那边，周边小区两居室月租大概要6000块，改好的商办公寓估计4800-5100块就能租到，这对在附近上班的年轻人来说，确实能省不少钱。

但问题来了——这新政真能“救市”吗？咱们先说好的方面，至少有三个好处：

第一，空着的商办楼终于能“活”过来了。以前那些开发商拿着空楼，卖又卖不掉，租又租不出去，只能眼睁睁看着折旧，现在改成租赁房，好歹能有稳定的租金收入，不至于亏得太惨。比如徐汇滨江有栋2019年建好的写字楼，空了快4年，这次已经提交了改造申请，预计改成300多套公寓，按每月5000块一套算，一年就能有1800万的租金，开发商总算能喘口气。

第二，能缓解租房压力。上海这几年租房越来越贵，尤其是核心区，刚毕业的学生想租个近点的单间，每月没个3000块下不来。这次改出来的5000套房子，大部分都是30-50平米的小户型，正好适合单身青年或者情侣，租金又便宜，相当于多了一批“平价房源”，对租房族来说是实打实的好处。

第三，还能创造不少临时岗位。改商办楼不是拍脑袋就能成的，得拆墙、装水电、搞装修，需要装修工人、设计师、监理；改好之后运营，还需要物业、保洁、维修师傅。根据上海装修行业协会的估算，一套房子改造大概需要2个工人干10天，5000套就能带动1000个短期岗位，后续运营还能再提供200多个长期岗位。之前在某外企做车间主任的老李，被裁后找了俩月工作没着落，最近就去了一家装修公司，专门干商办楼改造的活儿，虽然每天要爬脚手架，但每月能挣8000多块，比之前在厂里还多一点，他说“先干着，至少能养活家里”。

不过话说回来，这新政也不是没顾虑，有几个问题绕不开：

首先是改造成本。虽然政府给了补贴，但很多老商办楼的结构根本不适合住人，比如有些写字楼没有阳台，厨房只能放在过道里，还有的楼水管老化，得全楼换新，这些都要花钱。有个开发商跟我吐槽，他们在闵行有栋老写字楼，算下来改造每平米要花1200块，政府补200，自己还得掏1000，5万平米的楼就要花5000万，回本至少要10年，“要是租金涨不上去，说不定还是亏”。

其次是居住体验。商办楼大多建在商务区，周边全是写字楼，买菜、逛超市得走好几公里，而且很多楼没有小区环境，楼下连个遛弯的地方都没有。年轻人可能觉得无所谓，能省房租就行，但有家庭的人肯定不愿意租——总不能让孩子在写字楼底下玩泥巴吧？之前我问过一个在张江上班的程序员，他说“要是租金真便宜，我可能会租，但要是以后结婚有孩子，肯定还是得换小区房”。

最关键的是，这新政解决不了“外企撤资”的根本问题。1.8万失业人口里，有不少是做研发、市场、管理的高端岗位，这些人总不能去干装修、物业吧？比如之前在某德国汽车零部件公司做研发的小张，被裁后投了几十份简历，要么薪资砍一半，要么岗位不对口，她说“我干了8年汽车研发，现在让我去做物业管家，我肯定不甘心，但也没别的办法”。说白了，这新政更像是“补窟窿”——把空楼利用起来，解决部分住房和短期就业问题，但要想让外企回来，让那些高端岗位重现，还得靠优化营商环境、给外企稳定的预期，这些都不是改几栋楼就能做到的。

不过话又说回来，上海能推出这样的新政，至少说明政府没在“躺平”，而是在实实在在想办法。比起以前光喊“稳外资、促就业”的口号，这次有具体的补贴、明确的试点区域、清晰的时间表，已经算是进步了。至于能不能“救市”，现在下结论还太早，咱们可以等等看年底的试点结果——比如到底改出了多少套房子，有多少人愿意租，又有多少失业的人靠这个新政找到了工作。

要是后续能再补点配套政策，比如在改造的商办楼周边加建菜市场、幼儿园，给愿意长期运营租赁房的开发商更多税收优惠，再配合国家层面的外资扶持政策，说不定能形成“1+1>2”的效果。毕竟上海作为中国对外开放的“窗口”，这么多年见过不少风浪，之前疫情的时候那么难都扛过来了，这次说不定也能找到新的出路。

最后跟大家说个事儿，我上周去浦东张江办事，路过一栋正在改造的写字楼，门口挂着“商办改租赁房试点项目”的牌子，工人师傅们正忙着往楼上运建材，楼下还贴了招聘物业的启事。虽然现在还不知道这栋楼改好后会怎么样，但至少那一刻，我觉得这事儿不是“纸上谈兵”——总有一些改变，是从这样的小细节开始的。至于这波操作到底能不能稳住上海的局面，咱们再等等，让时间给答案。