魔都大型商业中心新一轮洗牌又要开始了

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转自：魔都财观

作者：清风

任何一个城市的未来发展，都需要充足的人流。而人流的持续聚集，往往需要商业中心的持续繁荣。

截止到2024年底，上海的购物中心数量已经超过430家。这其中，不少的传统商场都在走下坡路。而新开业的商场，主打特色化竞争，各有各的花样。

种种迹象表明：魔都大型商业中心新一轮洗牌又要开始了。存量博弈的时代，各大商业中心的竞争，将愈发激烈。

01

老牌商场步入衰退期

最近几年，上海很多知名老商场，都在接连关停并转。去年南京西路的梅龙镇商场关停消息冲上热搜，引发一波回忆杀。商场里的伊势丹百货，更是不少上海人心中的白月光。

徐家汇的太平洋百货、东方商厦，上海六百，都在去年歇业改造。上海的巴黎春天，从最高峰时的11家门店，到现在还剩下7家店。有的被改建成了人工智能产业基地，有的改造引进二次元。

随着这些老牌商场的逐渐落幕，上海百货商场最后的荣光也在缓缓消退。细究这些老牌百货商场衰败的原因，无外乎几条：

1）消费降级

最近几年，互联网大厂裁员、金融行业减薪、外资撤离等等，老百姓收入减少，资产缩水，消费能力自然就会降低。2024年，上海社消增速同比下降了3.1%，北京下降了2.7%，是全国为数不多出现负增长的城市。

传统高端商场，是一线城市消费降级最直接的牺牲者。

2）新电商和新零售的冲击太猛

各种购物APP，24小时营业、品类丰富、价格透明，还送货上门。大众的购物需求在手机上动动手指就能解决，谁还会去商场里穿梭购物？像大润发这样的大商超，都快在上海绝迹了，更别说那些好地段的百货中心。

如今，中国的网上消费已经占整体零售额的三分之一。传统百货商场的市场份额，所剩无几了。

3）跟不上年轻人的步伐

年轻人喜欢的潮牌、快时尚，很少出现在传统的百货商场里。很多商场都还是老一套的品牌组合，很难吸引追求个性的年轻人。品牌更新速度慢，商圈活动配套跟不上，老牌百货倒闭是必然的。

02

新建商业各具特色

存量化竞争时代，新建的商场玩起了差异化生存。公园式商场、二次元商场、宠物、文旅，工业遗址改造全都往上铺。

2025年上半年，上海的商业项目虽然数量较少，但各具特色。

今年上半年，上海有6个商业项目焕新升级/开业。分行政区来看，虹口区一口气开了2个，暂时领跑。长宁、浦东、奉贤、徐汇各开了1个。

从商业内容来看，主要聚焦二次元、社区商业。年初虹口今雨荟摇身一变，成了亲子欢聚活力场，充盈了凉城板块甚至北虹口暂缺的商业版图。徐汇的鑫耀光环二期，号称漕河泾秋叶原，打破次元壁垒，化身二次元爱好者的游玩天堂。长宁的巴黎春天·悦汇天山，也是融入二次元焕新升级。

浦东的浦发唐城印象天地和滨港商业中心，也是可圈可点。

最让人惊喜的是奉贤古华庭，另辟蹊径，打造“甜蜜商圈”火爆出圈。古华庭开业首日，客流量就突破6万人次，五一假期迎来超20万人次的到访。公园式商业漫步街区，把购物、文化、休闲装进一座园，一站式体验一步到位。

在经济增长放缓的背景下，消费者尤其是年轻人的购买行为已经发生转变。大众对实体商场的要求，早不仅是“买东西”那么简单。现在的商场，要把每个寻常周末，变成一场主题乐园式奇遇。

03

下半年商业大爆发

2025年下半年，上海商业将迎来全面爆发。据不完全统计，今年下半年，上海商业新开及调改项目约有29个。分区域来看，新增商业项目，闵行、浦东有5个，徐汇4个紧随其后，黄浦、松江有3个。

远郊区域商业发展提速，奉贤、金山等区均有新项目入市。

具体来看，在下半年拟开业的商场里，最值得期待的是闵行。

闵行华漕板块，虹桥前湾印象城MEGA，预计年底营业。这是继南翔印象城之后的上海第二座MEGA，40万㎡巨无霸联手Costco首店和虹桥商务中心，无疑会是西上海的商业新地标。项目紧邻13号线西延伸段季乐路站（在建），20分钟直达虹桥机场，1小时高铁车程触达长三角。

虹桥前湾印象城MEGA效果图

闵行莘庄板块，则将迎来两大重磅项目：一个是曾引领莘庄商业辉煌的仲盛世界商城，预计今年第三季度焕新竣工。另一个是，总规模超70万㎡的真TOD项目，TODTOWN天荟广场，堪称莘庄航母级天空之城。其中商场总面积约14万㎡，轨交与商场无缝衔接，出站就能直接进商场。

文章来源：魔都财观（ID：moducaiguan）（作者 | 清风）

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨

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