9.45亿火速成交！国资微亏退场，资本抄底核心资产？

近日 ，上海联合产权交易所一纸公告，上海陆家嘴集团旗下公司上海前滩国际商务区投资有限公司位于前滩首个租赁住房项目 —— 前滩雍萃 46 以 9.45 亿元正式易主，创下上海长租公寓单价新高。

从挂牌到成交仅用一个半月，这一速度远超行业平均水平。

然而细算账目却发现，持有方陆家嘴集团若计入11年资金成本，实际或微亏退出。为何亏损资产仍被资本争抢？

9.45亿元成交

此前维C公寓传媒曾经发布了一篇文章《》，仅仅一个半月时间，这个国企项目就成交了。

8月18日，上海联合产权交易所宣布，上海鸿霈置业有限公司100%股权及债权项目以9.45亿元的挂牌底价正式成交。

此次交易采用“股权+债权”的复合定价模式，其中股权部分作价4.56亿元，债权部分为转让方对标的公司4.89亿元的债权同步转移。

该标的由上海陆家嘴集团旗下公司挂牌转让，核心资产为上海前滩首个租赁公寓——前滩46-01地块，总用地面积11746平方米，总建筑面积57943平方米，其中地上建筑面积22346平方米，折合成交单价约42289元/平方米。

前滩雍萃46项目地处前滩九宫格，紧邻地铁6/8/11号线东方体育中心站，另有规划中的19号线及龙水南路隧道加持。该项目也是上海及全国首个要求全部自持的土地挂牌项目，同时也是前滩区域首个装配式建筑试点项目。

2014年12月，陆家嘴集团通过上海鸿霈置业以5.61亿元底价竞得该地块，楼面价约15929元/平方米。2017年项目封顶，2019年入市运营，由3栋租赁住宅及1栋商业办公楼组成。公寓部分体量约1.76万平方米，提供184套主力85-97平方米两居室，月租12000-19000元，长期保持满租状态，并配有240平方米超大户型，主打中高端长租市场。

值得注意的是，这一火速交易的神秘买方并未披露，众说纷纭，有的说买方是上海某家有实力的国企，有的说是险资机构，有的猜测是外资机构。买方隐匿的背后是政策合规的被动沉默、资本战略的主动蛰伏，又或是交易结构中的“特殊安排”？我们暂时无从知晓。

火速成交背后

从表面上看，这笔成交价9.45亿元比当初地块竞得价5.61亿元，高出 68.8%，似乎是赚了。

但这里面的成交价9.45亿元，包含了债权部分4.89亿，是债务转移，真正属于“增值”的部分是股权交易的4.56亿元。

2014年的原始土地成本5.61亿元，11年后的股权交易价为4.56亿元，如果按照资金成本计算（复利5%年化，参考上海国企企业平均融资成本），这里还没考虑开发、运营成本，那意味着亏损1.05亿元。

如果加上其他成本，比如建安成本，按地上面积22,346㎡、单位成本1.5万元/㎡计算，约 3.35亿元；运营成本，2019-2025年共6年，年均管理费+税费按租金收入（4700万/年）的20%估算，累计约 0.56亿元，还要追加投入成本约为3.91亿元。

这么粗略算下来，不算资金成本的话，总投入变成了9.52亿元（土地价5.61亿元+开发运营3.91亿元），现在实际交易价9.45亿元，净亏损700万元。

从财务角度看，考虑11年资金成本和开发投入，项目确实微亏，但亏损主要源于长期自持的资金沉淀压力，而非资产本身贬值。

这笔交易从7月4日挂牌到8月18日成交，仅用1个月零14天，确实远快于大宗资产交易的常规周期（通常需3-6个月甚至更久）。

该笔交易得以迅速成交的背后，有着多方因素。

第一，资产稀缺性。

项目位于前滩九宫格核心区，紧邻3条地铁线（6/8/11号线）交汇的东方体育中心站，且是前滩首个租赁住房项目，具有标杆意义。

该地块为上海首个“100%自持”出让地块，同类资产在公开市场极度稀缺，买方无需担心竞品冲击。

未来19号线通车和龙水南路隧道开通将进一步拉升区域价值，对长期资本具有天然吸引力。

第二，收益确定性。

项目184套公寓长期满租，主力户型月租1.2万-1.9万元，租客为前滩金融、科技企业的高收入人群，租金抗风险能力强。

机构投资者（如保险资金、REITs）更青睐租金收益率4.5%以上的优质资产，该项目4.97%的Cap Rate已达标。

项目含1栋商办楼，租户可能为配套服务企业（如咖啡厅、健身房），进一步强化现金流稳定性。

第三，交易结构设计，“股权+债权”降低买方门槛。

买方实际股权出资仅4.56亿元，其余为承接现有债务，大幅减少短期资金压力。

上海陆家嘴集团作为国资背景，有着不可忽视的信用背书，项目债权风险低，买方融资难度小。

从交易逻辑看，快速成交源于“国资退、资本进” 的双向需求，买方以接近成本价获取了核心区稀缺资产，未来可通过REITs或租金增长实现退出盈利。

可以肯定地是，若换作非核心区位或租金波动大的项目，即便降价也难以快速脱手。这一案例印证了上海核心区租赁住房的资本吸附力，也为后续同类资产交易提供了参考模板。

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