万物云：物业费弹性定价是市场自我调节的必然过程

自2024年上半年重庆、武汉、青岛、银川等城市出台物业费指导价之后，这些城市率先降价的小区为全国业主提供了实际可参考的成功案例，由此也引发了诸多地区和小区的仿效，在全国掀起物业费降价潮。物业费价格走向如何？将会如何影响物业企业的营收？成为行业最被关注的问题。

对于当前物业行业的形势，万物云2025年半年度业绩会上，万物云执行董事兼首席运营官何曙华表示，过去在房地产行业快速发展期，房屋供给数量以及价格都处于上行趋势，业主对物业费价格敏感度不高；如今市场调整，业主对物业的服务品质和价格的关注度显著提升，部分地方政府顺应出台相关物业费价格政策，物业行业正在从“规模扩张”转向“质量竞速”。在这个背景下，万科物业的“弹性定价”模式恰恰是目前市场自我调节的必然过程，这种定价机制本质上是对行业常态的修复：服务标准与价格将更透明地挂钩，业主可以根据需求选择基础服务或升级服务，而优质服务的溢价空间也将获得市场认可。

何曙华认为，弹性定价不是鼓吹物业费降价，它既尊重业主对于服务品质期望的合理诉求，也保障物业公司的服务品质与生存空间，最终在业主、企业、政府三方之间形成动态平衡。

数据显示，今年万科物业在重庆落地弹性定价的项目，物业费收缴率提升了20%；上半年公司在存量市场中获取114个住宅物业项目的年化饱和收入为民币6.68亿元，同比增长31.5%。

万物云2025年上半年半年报数据显示，万物云实现营业收入181.4亿元，同比增长3.1%，净利润同比增长5.4%，剔除非经损益后的核心净利润同比增长10.8%。

万物云财务负责人王绪斌表示，基于中报3.1%的营收增长与10.8%的核心净利润增长，预计这两项指标2025年全年增速会进一步扩大。业绩达成的核心路径在于通过弹性定价等带来的物业底盘的内生增长，新业务新能力价值释放，投资驱动业务增长，以及AI带来的降本增效等。

在关联方债务方面，今年上半年万科集团对万物云的部分欠款继续选择用资产抵债，引起市场分析人士对万物云经营模式会不会越来越“重”的担心。

对此，万物云副总经理、资产经营中心总经理叶菲回应称，为高效推进关联方资产的去化工作，公司于2025年3月成立了“惊蛰”专项工作组，今年很多针对每一个抵债资产做了按照资产的策略的划分以及执行落地的计划，按照收益要大于等于0的原则，分6年去化其中的销售型资产，今年上半年完成了约1.4亿元的任务目标，全年计划去化约4亿元销售型抵债资产。对于可以运营的持有型资产，例如鹿特丹广场，将会通过运营品牌逐步提升项目的资产价值，然后再选取更好的时机寻求退出。