浦东成交量最大的地方，为何房价和成交量都崩了？

　　三林，很长一段时间里，都是浦东楼市成交量的王者板块。

　　前几年，按照每个月上海官方的二手房成交金额榜单来看：

　　三林的单月成交金额、套数一般都是排在前十名，大部分时候都是前五名（下图是前年的数据）。

　　但是，今年，三林的成交金额排名是大幅度下降。

　　详细看一下数据就会发现，除了成交均价和成交套数占比下降了（从1.6-1.7%的水平掉到了1.2%左右。）

　　要知道，三林之前的价格也是非常坚挺，成交量更是冠军。

　　为什么，三林楼市，量价齐齐暴跌了？

　　首先我们要搞清楚，三林这个动迁大居出身的板块，为什么之前一直成交这么好？

　　其实还是那两个字：稀缺。

　　当然，稀缺这两个字，和三林的出身非常反差：

　　因为三林的出身非常差，是一个动迁基地出身的板块。

　　但是需要注意的是，这个稀缺，在浦东是有“时代效应”的：

　　浦东之前一直被称为资源荒漠，中外环大部分板块都不成熟，要么工厂、要么菜地、要么城乡结合部。

　　三林虽然是动迁基地出身，但是同时也是90年代末期的四大“居住示范区”之一，因此三林的城市界面看起来还是比较干净整洁的；

　　三林的绿化不错

　　因为开发的足够早，三林的商业配套比较健全，既有地缘的烟火气小店，也有三林新达汇这种成体量的大商业。

　　新达汇实拍于本周

　　三林自身的位置又是一个交通枢纽位置：

　　中环线外环线无缝衔接、地铁贯穿板块直接连接浦西、浦东，三林是一个少有的可以同时吸收浦西、浦东两边购买力的板块。

　　尤其是对于那些夫妻双方分别在黄浦江两边上班的家庭，三林无疑是优选。

　　也因为开发的周期比较久，三林的产品类型丰富，置换链条很完整：

　　板块内除了早年开发的动迁房，也有三林樱桃苑、金地湾流域、万科金色雅筑、金谊河畔等品质不错的近地铁次新房，甚至还有美林别墅这种高总价的“豪宅”。

　　三林樱桃苑

　　这种楼市产品结构，就让三林能够最大程度虹吸各种总价的购买力：

　　既能满足刚需的上车，也能满足中产的改善。

　　这些优势也基本符合了一个小六边形战士的水平，尤其是在当年浦东是“城市配套荒漠”的时代，动迁基地出身的三林反而还因此充满优势：

　　因为开发的早、板块配套成熟、整片开发，成为浦东少有的比较“宜居”的区域。

　　随着浦东发展一路向南，三林取代了金桥和金杨的地位，成为了浦东成交量最高的区域。

　　直到最近这些年浦东城市继续扩容，周康融入了浦东的城市边界而崛起，三林的浦东宝座才被夺走。

　　但是由于三林位置的优势，无论是到前滩、张江、徐汇滨江、徐家汇、甚至陆家嘴都不算远，三林成交量依然站稳在全市前列。

　　房子不会卖，价格不好谈

　　卖房策略轻度咨询

　　在前一阵我写过一个讲浦东楼市格局变化的文章，叫浦东楼市最“混乱”的洗牌，正在上演：

　　随着浦东近几年城市化进程的加速，浦东中环的板块大规模开发，浦东正在逐渐脱离资源荒漠的状态，一大批新的中产板块正在成型。

　　而三林成交量下降的原因，其实就藏在浦东楼市的格局变化里：

　　就是三林在这轮浦东楼市格局重塑的过程中，成为了受伤者，大量的购买力被分流。

　　时间回到几年前的2021-2022年，三林的定位很清晰，就是抓刚需（300w-700w）和初级改善（900w-1500w）的入门级中产客群。

　　当时，浦东的中产新房还没有进入大规模供应时间段，三林凭借着自己身的板块优势，不断虹吸着300-1500万总价购买力。

　　无论是楼梯房、电梯动迁还是商品房、高品质商品房，三林成交的都不错。

　　但是当下的环境，随着市场环境和格局的变化，三林楼市几乎在各个总价段受到了冲击。

　　首当其冲的就是一千万预算以上的中产购买力，被新房大量分流。

　　在2022年=2023最高峰的时候，三林的标杆社区樱桃苑挂牌价一度高达11-12万，而且还有成交。

　　当时金地湾流域的挂牌价也是10w+，当时买入三林次新高品质社区的门槛基本已经到了1000万以上。

　　这几年随着新杨思、北蔡楔形绿地、张家浜、前滩南、唐镇新房的大量供应，三林高总价的房子率先就不好卖了，基本上浦东的中产都去买新房了。

　　毕竟，随着首付比例和利息的下降，原来可以在三林买三房的预算，如今也完全可以去买这些新开发区域的两房或者三房。

　　大量购买力选择新房，成交量自然下降；

　　而之前我也说过，新房的供应其实是补充了浦东楼市的价格链条：

　　曾经浦东1300-1800万这个档次的新房断档，才有了三林这种地段高总价大户型的高单价。

　　如今随着这个总价段被补齐，三林的商品房价格必然也要掉一个档次。

　　三林樱桃苑最新的成交价已经到了8w+，相比于巅峰跌去了35%。

　　当然，还有一部分购买力选择去买了浦东内环暴跌的商品房们，只不过冲击没有新房那么大。

　　举个例子，像上海绿城价格和樱桃苑也差不多了，部分买家自然会选择位置更好、品质不弱的内环商品房。

　　私信免费标的选择咨询

　　前文说过，三林是一个置换链条很完整的地方，但这就意味着：

　　三林板块内价格的传导作用很强。

　　随着樱桃苑跌到8w+，湾流域出现了7w+的成交，整个板块的价格自然都跟着应声下跌。

　　更麻烦的是，三林主体仍是一个老破小为主的板块。

　　三林广大的老破小和动迁房，不仅仅受到价格传导的影响，更还受到浦东整个老破小成交大盘下跌的影响，可谓双重夹击。

　　↑地铁口老破小跌去30%

　　我们多次提过，老破小产品的主要接盘人群是本地人，他们是无论楼市下跌多厉害都会买的客群，保证了板块基础的成交。

　　因为这个特性，浦东的老破小相对于浦西一直都是更加不抗跌的：

　　因为浦东还是新上海人为主，没有那么多地段信仰，又非常不喜欢没有电梯的老破小。

　　因此下行市场下，浦东老破小的成交量、成交价下降幅度相比于浦西都会更大。

　　今年，其实不仅仅三林的成交量占比在下降，包括金桥（去年全年成交量第二）、陆家嘴（以前经常前五）这种曾经浦东成交量和金额长期排在前列的区域，今年都出现了大规模下降。

　　三林自然也是其中的一部分，虽然有相对充裕的本地购买力，也无法正面对抗浦东老破小不好卖的“楼市大环境”。

　　而三林处在中间600万-800万预算段附近的带电梯房房源，也受到了新本地新房的冲击和邻居板块二手市场的背刺。

　　新房层面，三林本地今年有两个新房，一个永泰三里城、一个招商臻境。

　　二者虽然项目都有些硬伤，但是还是一定程度上分流了这个总价段的购买力。

　　二手房层面，三林又受到了御桥的背刺。

　　以前御桥南部的片区，在买房选择的时候，优先级其实相比于三林是偏弱的，地铁、配套都一般，也没有学校。

　　但是这个片区，2024年开业了由建平地杰支持办学的建平御山中学。

　　图源网络

　　众所周知，建平地杰已经成为了浦东学区新三杰之一，其支持的新学校，直接带火了御桥南部这个片区的二手房成交。

　　很多曾经选择三林的购房者，转而投向了这里，再次对三林市场造成了一轮冲击。

　　结语

　　几乎全部总价段全部被冲击，三林的成交量和成交价才出现了如此大幅度的下降——

　　这才让三林的成交排名从全市前五跌到了20名左右。

　　随着浦东楼市的格局变化，三林其实正在经历一场板块定位的下降：

　　原来勉强能算一个入门级中产社区，如今基本就是一个比较优秀的近郊刚需板块。

　　当然，随着新房的逐渐去化、浦东新房的逐步涨价，三林凭借着强大的交通优势和成熟度，价格和成交量肯定还会回升——

　　不过，三林买房的安全边界已经回落到了500-800万这个区间，太高的预算，买入三林就要斟酌一下了。