煤老板的豪宅梦丨封面文章

文/上海进深 严明会

在恒大宣布退市的当天，原恒大北外滩地块迎来新进展。

近日，搁置五年的伊泰北外滩综合体地块设计方案正式公示，意味着项目重启，北外滩豪宅市场将再添新成员。

该项目由HK286A-03a商住办地块和相邻的HK286A-03c商办地块组成，此次公示的03a地块用地面积9963.6㎡，容积率3.47，计容建筑面积34586.76㎡。

其中，03c地块设计方案已在去年10月公示，容积率约4.03，总建筑面积约1.57万㎡。

根据设计方案，03a地块将打造2栋高层住宅及复合商业配套，具体来看：

6号楼为21F 7F组合住宅，层高约3.3米，主打大平层和洋房；

7号楼为23F住宅，层高大约3米，户型也相应缩小；

另需配建一栋5F保障房、社区配套和较多体量的商业。

该项目的定位与最初相比有所下调。

原业主恒大原本计划将其打造成400㎡左右的顶豪大平层，并命名为恒大外滩天玺，而新方案则主打改善型豪宅。

入市挑战

项目的入市时机对伊泰来说是一把双刃剑。

重启并计划入市之际，正逢北外滩板块高端住宅供应集中放量。

今年以来，虹口北外滩豪宅“神仙打架”，金茂璞元、华润外滩瑞府、绿城北外滩项目将相继入市。

8月初，金茂璞元99套房源过会，建面约130-239㎡，均价16.6万/㎡。于8月13日结束认购，最终认购数170 组，认购率约175%。

外滩瑞府展厅和样板间已经开放，建面约120-240㎡3-4房即将入市，锚定总价2000-3000万级。

绿城北外滩项目在今年六批次土拍中拿地，设计方案已公示，预计推出建面约200-310㎡大户型，价格或将冲击20万。

众多实力房企入局，为板块增加了热度，同时也加剧了竞争。

相比之下，伊泰的项目中包含大量的商业配套，仅由2栋住宅，产品的纯粹性和市场接受度可能面临一定考验。

另外，地块内保留着马厂路19弄11、25号、溧阳路125号等约5600平方米历史保护建筑，规划要求完整保留1920-1930年代建筑格局，商业占比需达35.55%以上，办公占比不超过20%，且商办部分须整体自持至少20年，对开发商运营能力提出了极高要求。

种种因素叠加之下，对于首次在上海开发豪宅项目的伊泰来说是个不小的挑战。

之前，伊泰曾通过参投上海中城联盟投资管理股份有限公司的方式间接涉足上海房地产市场，而此次是直接操盘。

这块地堪称北外滩板块中位置最好的宅地，与地标建筑上海白玉兰广场一路之隔，直线距离黄浦江仅300米，高区房源能看到江景。

项目的建设单位为上海恒耕置业有限公司，法定代表人为左凯，由伊泰置业（上海）有限责任公司100%持股。左凯同时也是内蒙古伊泰置业有限责任公司的总经理。

一波三折

回顾地块，2020年9月，恒大经过38轮的竞价，最终击败保利，以22.95亿元、10.87%的溢价率夺得上述地块，成交楼板价5.1万/㎡。

拿地后，恒大为了快速引入信托基金，将项目70%的股权转让予光大信托持股99.94%的子公司。至此，恒大持有项目30%的股权，光大信托持有70%股权。

之后，恒大深陷财务危机，项目迟迟没有进展，并因长期长期闲置会面临处罚和回收的风险。2023年底，恒大将30%的剩余权益全部转让给了光大信托。

取得该项目全部权益后不到15天，光大信托即将30%股权转让给伊泰置业（上海）有限责任公司。

在地产界，“伊泰”是个陌生的名字。但在煤炭行业，伊泰两个字响当当。

其背后是内蒙古能源领域的巨头——伊泰集团。这是一家是以煤炭生产、运输、销售为基础，集铁路、煤化工为一体，以房地产开发、现代农牧业为互补的大型清洁能源企业。

创始人张双旺曾登顶“内蒙古首富”。2024年的中国民营企业500强榜单上，张双旺与其儿子张东海再度一起上榜，财富达170亿元。

伊泰置业是伊泰集团旗下的房地产开发平台。官网显示，伊泰置业的地产业务已从内蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市，逐步形成以鄂尔多斯及整个内蒙地区为重点，以内地中心城市为点状支撑辐射全国的布局。目前开发面积约255万平方米，已开发项目15个。

伊泰似乎早有在上海投资房地产的想法。伊泰置业（上海）有限责任公司早在2019年9月就成立，远早于收购恒大北外滩地块的时间。

初始注册资本3000万元，今年5月增加至200000万元。大股东也从“内蒙古伊泰置业集团有限责任公司”变更为“内蒙古伊泰投资股份有限公司”。

但近几年来，伊泰在房地产方面的新增投资并不多，在售的大多是尾盘或机会型的新增项目。