没卖完就遭甩卖！鼓楼豪宅盘又将易主？

楼盘还没卖完，开发商就“打包甩卖”？

近日，鼓楼凤樾府作为抵押物现身阿里资产，资产处置主体为光大兴陇信托有限责任公司，债务人为宁波创金达信投资有限公司，债权总额39.0328亿。

截至目前，已有1名意向人，意味凤樾府或将再度易主。

01

通过关键时间线，回顾凤樾府的前世今生。

2018年，四平路广场东南角地块被鼓楼区纳入棚户区改造项目；2019年改造正式启动，完成后由江苏建宁府置业有限公司建设打造新住宅。

2022年5月，由“建宁府”转身而来的“凤樾府”正式亮相，由金科代建开发与操盘，规划10栋住宅和1栋办公楼，住宅为6栋4-6F多层洋房、4栋32-33F高层住宅，共约510套房源。

初登场的凤樾府，放风“对标河西海玥花园”，定调“鼓楼封面级大宅”，把高端改善的排面“拉满”：

产品配置上，高层主力建面约143-190㎡、洋房主力建面约180-230㎡，不考虑3500元/㎡装修包，参考高层首开53103元/㎡销许价（2022年6月），总价门槛750万+。

升级装修上，大金、威能、唯宝、高仪、岩板、钢琴烤漆等，放在彼时的南京楼市，足以与河西高端改善盘“掰手腕”。

但凤樾府的销售成绩，显然匹配不上它的“野心”。

2022年6月，项目首开188套房源，坊间盛传“零”成交。有媒体统计，同年9月26日，南京网上房地产数据显示累计认购27套、成交7套，去化率不足2成。

后因销售去化困难、自身资金链断裂等原因，金科退出凤樾府，操盘方变更为光大信托。

2022年12月，凤樾府促销降价，两套房源折后仅3.6万/㎡，引起轩然大波。有分销人员表示，3.6万/㎡虽有“噱头”意味，但折扣着实很给力，还不错的楼层4万/㎡左右就能入手。

2023年2月底，凤樾府因大幅降价促销，收到相关部门的警示通知函。江苏建宁府置业有限公司回函称“项目备案价格严重脱离市场”，导致项目去化艰难，经公司决策采取阶段性打折。

此次风波，以凤樾府暂停销售为结果。在售楼处关闭期间，凤樾府还因拖欠2万多的服装定制费用，被投诉至人民网领导留言版。

2024年9月，凤樾府重启销售，对园林、车位等公区进行提升，并于11月推出高层7号楼的130套房源，精装销许均价52600元/㎡。

然而，销售情况未见明显好转。南京网上房地产显示，自2022年首开以来，凤樾府共推出318套住宅（另有3套商铺），截至2025年8月，总认购20套、成交104套，去化率不足4成。

截至目前，凤樾府共推出3栋高层住宅，剩余2栋高层、6栋洋房未售。据了解，8、10号楼预计近期交付，7号楼预计年底交付；洋房即将封顶，有望下半年上市。

02

将目光瞄准此次拍卖。

该笔债权总额为39.0328亿元，处置机构为光大兴陇信托有限责任公司，债务人为宁波创金达信投资有限公司，债权招募时间为2025年07月14日-2026年01月10日，抵押物为项目公司的73.33%股权。

具体来看：

①债务企业为南京房地产开发项目公司，开发住宅项目位于南京市鼓楼区，可远眺长江，区位优质，定位改善型，户型区间140㎡-230㎡。

②项目公司运营情况良好，账户资金充裕，销售均价约3.7万元/㎡，月均流速5-10套，可以满足自主开发经营，项目五证齐全，目前在建在销状态，其中四栋楼封顶，三栋楼已预售。

③项目规划面积10.0万㎡，主要为4栋高层、6栋洋房，剩余可售建面8.3万㎡，剩余货值近30亿。

敲黑板，销售均价约3.7万/㎡，对比此前约5.3万/㎡的销许价，基本上是打7折卖房。

今年6月，有中介在小红书发帖：凤樾府建面约143㎡户型成交总价约530万，建面约157㎡户型总价约610万，算下来单价约3.7万-3.9万/㎡不等。

阿里资产信显示，此次债权资产转让目前已有1名意向人，凤樾府再易主的可能性很大。至于此次债权拍卖，是否会对凤樾府的后续交付、销售等形成影响，锐评君将保持关注。

03

凤樾府的惨淡收场，固然与市场环境、城市界面、房企品牌等因素有关，但在锐评君看来，更核心症结在于产品定位与市场需求的错位。

以高层房源为例，建面约143-192㎡、销许均价约5.3万/㎡，不含包总价约645万-1000万。

对比同期热销的金基皓樾：主力建面约122-143㎡，总价约500万起步（另有5000元/㎡升级包），价格更亲民。更何况，金基皓樾的地段位置、低密洋房、品牌实力等优势更明显。

即便当下凤樾府放低姿态，将销售价格拉低至约3.7万-3.8万/㎡，其竞争力依然堪忧。

鼓楼当下改善选择，绿城金基沁百合的品牌与产品实力更明显，建面约124-143㎡户型+4-7层低密洋房，更具吸引力；后期竞争对手，有龙湖亚伦G96、鼓楼小桃园G52等，容积率更低。

行业持续洗牌， 遭遇困境的项目远不止鼓楼凤樾府。江北世茂璀璨江山、江宁滨江蓝光G08、燕子矶宝能金融中心等，也曾经历降价拍卖，涉及住宅、商业乃至未开发地块。

市场格局重塑之下， 于购房者而言，能在南京楼市持续深耕并保持稳健的房企，多为央企、国企、优质民企，安全性相对更高。更何况，“内卷”的南京楼市，俨然已是“买方市场”，买房人可多方对比，选择优质产品。