还得继续降

前文回顾：

我再次确认了一下，我们历史上是真的没有低于3%的房贷利率，2015年前后打折最狠的时候也是3以上。

按照目前全面的了解，我认为到年底前：

降息的概率是100%；

降息20-30BP的概率80%；

当然，因为受到公积金利率下限的影响，最大尺度空间是不可能突破40BP的。

其实现在的利率很有意思，已经卡到历史的分隔线上了，就算只降息10BP，我们也降见证按揭利率2时代的到来。

那么有三件事，就一定会发生：

1.五年期定存无限触碰到1%的边边

不要讲谁到哪哪理财、买什么险，对于绝大多数人来说，铆大劲买点银行的PR1-2级别的中低风险理财，而且这还得靠抢名额。

我在之前文章里说过，我们现在的居民存款已经到了162万亿。五年前，这个数是82万亿，五年翻一倍，这里面还包括了疫情三年，这是住户存款，就是每家每户实实在在存进去的。

而且我可以非常明确地告诉你，不要听那些短视频胡说八道，你真以为真正的大佬有钱人会把现金存在银行？你说的那些应该是某手土大款网红吧？这这162万亿里绝大多数就是每家每户的中产劳动积攒所得。

对于中产而言，这种钝刀子割肉对储蓄者来说其实很难受，又有苦说不出，还得佯装开心地说“干啥啥赔钱，我存钱多舒坦呢”，内心憋不憋闷，只有自己知道，就像那种有全身的力气，但是不知道往哪里使的感觉。这还没吃到老本的时候呢，因为财产性收入一降再降，如果到了吃老本的程度，那更是另外一种酸爽滋味。

2.租售比变得奇香无比

这里要讲的，不是劝谁买房，恰恰是警醒各位，在历史上的任何一个时期，房价快速下跌的末期，人们的“安全感”会非常低， 会主动寻求稳定性高现金流的资产避险。

以北京为例，超高租金的房产可真不是什么好东西。先说个上限，一般超过2.5%就该十分警惕了（租售比=年租金/房价）。

我之前是有提到过这件事的，但是最近无论直播间还是后台，又多了不少这样的问题，而且很具体，并且特上头。

“北先生，某某某公寓/哪哪哪住宅，行不行，上个月买了租出去，租金真高，还想把隔壁买了！”

这里不需要多么专业的知识，你只记住一点就行了：

所有的超高租金，都是破坏居住属性得来的。

住宅拿来办公，这是典型的破坏居住属性；群租短租，这是常见的破坏居住属性；也不排除仍然有些做灰色行业的，这就更不用说了。

明明是住宅，你破坏了居住属性，买房者更大比例的还是“自住为主”，自然，从供需关系来讲，这种房子的供需关系永远是失衡的，赚的是现金流、亏的是本金，不要用几个个例代表全部来欺骗自己。

在利率越来越低的背景下，2%左右是十分合理的租售比，高并不一定是真香，合理才是。

（其实还有很多房产深度逻辑和接下来的预判，我会在本周六线下沙龙讲，报名）

3.会出现1字头长期稳定贷款

目前实证实操的20年稳定贷款的利率是2.2%（某些超低息都是虚假引流），那么按照上面说的，但凡再稍微降一降，就马上突破2字头，很可能来到1字头了。

说实话，这对房贷持有者是非常不利的，一方面是持续被“吃差价”，比如按揭个300万，房产持有期间，每年就是几万的差价；另一方面，持续消耗现金流，还是以按揭300万为例，3.05%的房贷月供是12729/月， 而2.2%的贷款月供是5500/月，差了一半都不止，就算你是组合贷贷满公积金其实也没低多少，月供12441/月，也不止差了一倍（而且公积金记录这东西，最好不要碰得好，毕竟上限已经十几年没动了，未来如大动，你再赶上换房，肠子会悔青）。

换句话说，在即将触碰到1字头的贷款面前，其他都是过渡。

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