青浦楼市，联发孙涛玩饥饿游戏

文/上海进深 严明会

在竞争激烈的上海楼市，联发集团的存在感相对有限。

今年以来，集团副总经理兼沪杭事业部负责人孙涛正试图改变这一局面。其采取的策略主要有两点：

一是积极拿地，二是快速推进项目。

6月下旬的五批次土拍，联发以总价21亿元、溢价率41.68%拿下浦东曹路地块，一举打破上海自2024年8月“双高双竞”新规实施以来溢价率最高纪录。

这是联发首次在上海独立操盘项目，拿地后35天公布规划。

紧接着，7月下旬的六批次土拍，联发又以21.95亿元的底价拿下青浦区巨无霸地块，成交楼面价14925元/㎡。

其中47-04、49-01、50-01三个地块为住宅用地，合计计容面积约13.5万㎡，容积率在1.8-2.5不等；52-02、52-04两个地块为商业用地，容积率为1.2。

此项目的推进速度更快，从拿地到设计方案公示，一共11天。

零溢价拿地的平静表象之下，酝酿着波澜。

低成本拿地，为联发后续在产品打造和营销方式上预留了施展更大野心的空间。

此次公布的是住宅项目规划，3宗地块拟建洋房、小高层、高层产品，覆盖刚需和改善。一共21幢，部分楼栋做了首层架空。

三个地块各有特点，联发做了不一样的产品规划。具体来看：

1、北侧的47-04地块

距离东侧的淀山湖大道地铁站和万达茂商业最近。拟建8幢14-17层小高层住宅，主打刚需。

主出入口/人行出入口位于东侧的青衡路上，设置有风雨连廊；次出入口/车行出入口分布在青衡路和南侧的淀怡路上；地库出入口分布在小区的西侧和南侧。

2、西南侧的49-01地块

南侧有公共绿地，景观视野好。拟建7幢13-14F小高层和1幢5F洋房，呈围合式排布，地块中心配置了一个300㎡的生境花园，面向改善。

地块中轴线上的8号楼，预计会是楼王，北侧是花园，南侧是风雨连廊，且无遮挡。东南角的9号楼是洋房，直面淀浦河。

主要出入口/人行出入口位于淀怡路上，次出入口/车行出入口位于西侧的青曲路上。另有一个人行出入口位于南侧的三分荡路，此处设置了风雨连廊。

3、东南侧的50-01地块

南侧是绿地、河道，东侧紧邻公共绿地，景观视野也不错。拟建4幢14-17层高层和1幢6F洋房。其中，位于东南角的这栋洋房直面南侧的公共绿地和淀浦河，右侧是公共绿地。

主出入口/人行出入口位于青衡路上，此处设置了风雨连廊；地库出入口位于青衡路和北侧的淀怡路上。

在零溢价获取的地块上，联发充分利用了景观资源，但又显得很克制。

仅在49-01和50-01地块的东南角，规划建设两栋5-6F的洋房，一共42户。

这两栋楼，堪称青浦楼市的“稀缺王牌”，不仅能提升整体价值还能吸引高端改善客户。

在户型上，联发此次也做了突破。从规划图上来看，所有配上了双阳台/三阳台，北向或也会有阳台/飘窗，算是青浦首个配置多阳台的新盘。

来自厦门的联发，2022年前后才进入上海市场。初期多与其他房企联合拿地，合作对象包括保利、建发和象屿等已经在上海市场有一定建树的房企，开发过保利联发·光合臻园、建发联发·青云上、象屿联发·金海汀雲台，做的都是刚需和改善项目。

2024年底开始，联发集团启动大规模组织调整，总部多个部门合并重组，13家城市公司撤并为10个区域事业部。其中，上海与杭州合并为“沪杭事业部”，由集团副总经理孙涛亲自挂帅。

上述地块的项目公司上海联泓房地产开发有限公司，法定代表人亦为孙涛，由联发集团有限公司100%控股。拿地时，该地块由联发与中建三局联合竞得，目前暂未看到二者具体的股权比例。

地块周边直线距离1500米范围内近一年未有涉宅用地成交，基本无新房在售，为联发项目的入市提供了有利条件。

然而，联发在上海独立开发、操盘高端改善产品的经验尚浅。如何将规划中的“稀缺洋房”和户型亮点成功转化为市场认可的高溢价产品，并快速去化，将是孙涛和沪杭事业部面临的考验。

另外，创纪录的浦东曹路高溢价地块，也对其后续的产品定位和成本控制能力提出了更高要求。