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在农村房屋买卖中，丈夫没签字，妻子和未成年儿子代签的协议是否有效？北京一起跨越二十多年的案例给出了答案：结合实际履行情况和长期居住事实，协议效力得到法院认可，为类似纠纷提供了裁判思路。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵亮（购房者，本村农业户口）
被告：钱伟（房屋原所有权人）
关联人物：
孙梅（钱伟之妻）
钱磊（钱伟与孙梅之子，签订协议时 11 岁，2023 年去世）
郑华（代笔人，村会计）
宋平、王强、张军（村委会证明人，分别为当时的村长、书记、治保主任）
（二）事件经过
1997 年 6 月，赵亮看中了同村钱伟家位于通州区宋庄镇A村西街的四号院落，院里有正房五间、厢房两间、棚子三间及门楼院墙。6 月 5 日，赵亮找到钱伟的妻子孙梅，表达了购买意愿，希望钱伟回家签订协议。
6 月 15 日，孙梅告知赵亮钱伟回不来，让 11 岁的儿子钱磊代签。当晚，在村会计郑华的代笔见证下，《房屋买卖协议》签订：钱伟将四号院落以 17000 元价格卖给赵亮，永远居住并有产权，房款当场以现金付清（经郑华清点后交给孙梅）。协议落款处，钱磊代父亲钱伟签名，孙梅未签字，事后村委会的宋平、王强、张军在证明人处签字并加盖村委会公章。
1997 年 9 月，孙梅将四号院落钥匙交给赵亮，赵亮全家搬入居住至今。期间，赵亮对房屋进行了多次改造：将正房灰瓦换成水泥瓦，2009 年拆除原厢房，新建五间正房、锅炉房、卫生间及石棉瓦车棚。
钱伟辩称：自己直到收到起诉状才知道卖房一事，四号院落是 1981 年自建的婚前财产，1985 年与孙梅结婚后一直居住到 1997 年。当年因与孙梅关系不好，自己在外居住，后来发现家被搬空，才从老丈人处得知房屋被卖。孙梅和未成年的钱磊无权处分自己的婚前财产，且协议签订时没有证明人在场，时间地点都对不上，故主张协议无效。
孙梅向法院表示：卖房时确实没告诉钱伟，收了 17000 元房款已花掉，本想让赵亮帮忙申请新宅基地，后来没成。协议是郑华代笔，让儿子钱磊代签是因为宅基地使用证在钱伟名下。
经查，赵亮是A村农业户口，四号院落对应的集体土地建设用地使用证登记在钱伟名下。
（三）争议焦点
孙梅和未成年的钱磊代签的房屋买卖协议是否有效？
钱伟以 “婚前财产、无权处分为由” 主张协议无效能否成立？
赵亮长期居住并改造房屋的事实对协议效力有何影响？
二、案件分析
（一）表见代理的认定
根据《合同法》第四十九条，行为人没有代理权但相对人有理由相信其有代理权的，代理行为有效。本案中：
孙梅作为钱伟的妻子，与赵亮协商卖房事宜，接收房款并交付房屋，足以让赵亮相信她有权处理家庭共同财产；
虽然钱磊签订协议时年仅 11 岁，但其代签行为是受母亲孙梅指示，属于家庭内部的代理安排，赵亮对此并无过错；
协议事后经村委会盖章确认，进一步印证了交易的真实性，赵亮作为善意相对人，有充分理由相信协议的有效性。
（二）无权处分与合同效力的关系
钱伟主张房屋是婚前个人财产，孙梅无权处分。但根据法律规定，无权处分并不直接导致合同无效，只要协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，即应认定有效；
孙梅作为家庭成员，长期与钱伟共同生活，赵亮有理由相信其处分行为代表家庭意志，且房款已实际用于家庭支出，钱伟事后多年未提出异议，视为对卖房行为的默认。
（三）实际履行的重要性
赵亮自 1997 年入住四号院落，至今已二十多年，期间对房屋进行了重大改造，村委会及村民对此均知情；
钱伟自称当年就知道房屋被卖，却未通过法律途径主张权利，直至赵亮起诉确认效力才提出异议，其行为违背诚实信用原则；
长期居住、付款、房屋改造等实际履行行为，足以证明双方存在真实的房屋买卖关系，协议内容是当事人的真实意思表示。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告赵亮与被告钱伟于 1997 年 6 月 15 日签订的《房屋买卖协议》有效。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖的核心要点
买方需具备本村农业户口，这是农村房屋买卖有效的前提条件（本案赵亮符合该条件）；
尽量让房屋所有权人亲自签字，若由家庭成员代签，需保留授权证据或事后及时补正，避免日后纠纷。
（二）家庭代理的边界与认定
夫妻之间对家庭日常财产的处分通常视为有权代理，但涉及重大财产（如房屋）时，最好有书面授权；
相对人在交易时应尽到合理注意义务，如核实代理人与所有权人的关系、要求村委会见证等，降低风险。
（三）实际履行的证据价值
付款凭证、房屋交接记录、居住证明（如水电费单据）等要妥善保存，这些是证明交易真实性的关键；
对房屋进行改造时，保留相关审批手续或邻居证言，证明自己是合法占有使用。
（四）权利主张的时效性
房屋所有权人若对买卖行为有异议，应及时主张权利，长期沉默可能被视为默认；
购房者在签订协议后应尽快办理权属变更手续（如宅基地使用权人变更），避免时间过长导致证据灭失。
本案的特殊之处在于，法院不仅关注合同形式，更重视二十多年的实际履行和居住事实，体现了 “重实质、轻形式” 的裁判理念。对于农村房屋买卖纠纷，当事人应多从交易真实性、履行情况等角度收集证据，法律会保护善意履约方的合法权益。如果您遇到类似问题，不妨参考本案思路，积极准备证据维护自身权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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